Расторжение договора аренды по инициативе арендатора. Расторжение договора аренды арендатором


Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Компания заключает новый договор аренды или продлевает действие прежнего договора. Что нужно указать в договоре, чтобы арендатор мог отказаться от него досрочно во внесудебном порядке?

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация. 

Читайте в нашей статье:

Если стороны заключают договор на неопределенный срок, то право на отказ от договора аренды без обращения в суд предоставлено законом. Если же арендодатель сдает помещение только на определенный срок, то нужно включить условие о праве арендатора на односторонний отказ во внесудебном порядке. Но важно очень внимательно отнестись к его формулировке, чтобы не получить совсем не тот эффект, на который рассчитывали.

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

Ни один арендатор не застрахован от такой ситуации, когда нужно досрочное расторжение договора аренды по его инициативе. Это может быть связано с необходимостью переехать в более удачный офис, принятием решения о закрытии филиала, который находился в арендуемом помещении, или просто отсутствием денежных средств для уплаты арендной платы.

При этом на стадии подготовки проекта документа арендаторы не всегда задумываются о включении в него порядка расторжения, а главное — права на односторонний отказ от договора по инициативе арендатора. При отсутствии согласованного внесудебного порядка его расторжения  по инициативе арендатора досрочно выйти из арендных отношений будет непросто.

Право на расторжение договора аренды без суда зависит от его срока действия

Возможность расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке по инициативе арендатора зависит в первую очередь от того, на какой срок он будет заключен. Поэтому при решении вопроса о том, какие положения о расторжении придется закрепить в договоре аренды, нужно ориентироваться именно на его срок.

Договор аренды заключен на неопределенный срок

Если стороны планируют заключить договор аренды на неопределенный срок, то в этом случае арендатор сможет отказаться от него в любое время. Потребуется только предупредить арендодателя об отказе от соглашения аренды недвижимости за три месяца, а в случае аренды другого имущества — за один месяц (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). В суд обращаться не нужно. Так же как и не обязательно особо оговаривать это право в договоре.

После уведомления арендодателя об отказе от соглашения арендатору важно как можно быстрее вернуть помещение по акту приема-передачи. Пока помещение не передано, арендатору придется оплачивать арендную плату, даже если фактически договор уже расторгнут. Не платить аренду можно, только если доказать, что арендодатель уклонялся от приемки помещения (п. 37 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66, Определение Верховного Суда РФ от 09.03.2017 № 308-ЭС17-454 по делу № А53-31007/2015).

При этом передача ключей от помещения третьему лицу (например, охране) не представляет собой надлежащий возврат помещения, подтверждающий надлежащее прекращение арендных отношений (см. Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2016 № 306-ЭС16-3858 по делу № А55-28556/2014).

Стороны вправе установить иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды с неопределенным сроком исполнения. То есть можно предусмотреть увеличенный или сокращенный срок уведомления об отказе от соглашения.

Договор аренды заключен на определенный срок

В отношении соглашений, заключенных на определенный срок, в Гражданском кодексе нет отдельного упоминания о праве расторгнуть арендные отношения без обращения в суд. В нем указано только о возможности расторгнуть договор аренды (независимо от его срока) по инициативе арендатора в судебном порядке (ст. 620 ГК РФ).

Таким образом, отказаться от аренды немотивированно (при отсутствии существенных нарушений со стороны арендодателя) да еще и без суда арендатор не может. Это право у него будет, только если особо предусмотреть его в договоре.

ГК РФ определяет требования, предусмотренные для порядка информирования арендодателя по факту прекращения договора аренды.

Пример из практики.  Арендодатель направил уведомление об отказе от исполнения договора на имя арендатора. Однако в дальнейшем не стал предъявлять требования по поводу освобождения помещения, находясь с арендатором в прежних правоотношениях. Кроме того, арендатор и арендодатель заключили дополнительное соглашение к имеющемуся документу (последнее, кстати, распространялось даже на период до подписания соглашения).

Позже одна из сторон обратилась в суд с иском. Суды нижестоящих инстанций вняли требованиям: договор аренды они посчитали прекращенным, а в дополнительном соглашении увидели ничтожную сделку.

Однако Верховный Суд РФ с такой позицией не согласился. Он посчитал, что договор аренды прекращен не был, противоречий гражданскому законодательству нет (см.: Определение Верховного Суда РФ от 02.07.2015 № 305-ЭС15-2415 по делу № А40-28123/2014.

В договоре можно предусмотреть безусловное право на отказ от него во внесудебном порядке

Прямое упоминание в Гражданском кодексе права арендатора на расторжение соглашения путем обращения в суд (ст. 620 ГК РФ) не ограничивает в возможности закрепить в договоре право на досрочный отказ от договора в одностороннем внесудебном порядке.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор будет считаться соответственно расторгнутым или измененным. Как отмечается в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», договор изменяется или прекращается с того момента, когда было доставлено соответствующее уведомление о прекращении или изменении договора.

Следовательно, Гражданский кодекс допускает, что стороны вправе согласовать условие о внесудебном расторжении договора аренды самостоятельно.

Причем для отказа арендатора (а равно арендодателя) от договора без обращения в суд стороны могут как предусмотреть специальные основания, так и не предусматривать никаких оснований, сделав право на отказ безусловным, немотивированным. Одно время правомерность такого подхода была под вопросом. Дело в том, что в статье 620 Гражданского кодекса указана следующая формулировка:

«…договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса».

Также смотрите: Формулировки для шаблонов договоров на 2018 год. Проверены Верховным судом

Существовала точка зрения, что эту норму нужно понимать следующим образом: предусмотреть право на отказ от договора аренды во внесудебном порядке можно (основываясь на положениях статьи 450 Гражданского кодекса), но только если будут предусмотрены конкретные основания для такого отказа. Но еще в 2008 году Президиум Высшего арбитражного суда подтвердил, что такое мнение ошибочно. Правда, в этом деле речь шла  об отказе от договора арендодателя, но эта позиция в равной степени применяется и к отказу арендатора.

Пример из практики. В договоре аренды, заключенном на 20 лет, стороны предусмотрели право арендодателя досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Арендодатель решил воспользоваться таким правом и направил уведомление арендатору, но тот освободить помещение отказался.

Суды трех инстанций тоже отказались выселить арендатора. Они посчитали, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, необходимо, чтобы закон или договор предусматривал конкретные основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. В данном договоре не было указано каких-либо оснований для одностороннего отказа — просто было предусмотрено право на отказ без каких-либо причин.

Президиум Высшего арбитражного суда с такой позицией не согласился. Он четко указал, что для одностороннего отказа достаточно самого факта указания в законе или договоре на такую возможность. Дело было направлено на новое рассмотрение (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.08 № ВАС-5782/08).

Таким образом, в договор аренды можно включить право арендатора как на немотивированный отказ от договора, так и на отказ по предусмотренным в договоре основаниям.

Скачать образцы документов:

Уведомление об отказе от договора аренды недвижимости Уведомление об отказе от бессрочного договора аренды недвижимости

Ошибочные формулировки условия о праве арендатора на отказ

При включении в договор условия о расторжении договора во внесудебном порядке нужно с особым вниманием отнестись к его формулировке. В случае неоднозначной формулировки суд, руководствуясь буквальным толкованием договорного условия. При этом буквальное значение означает сопоставление договора с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ), может понять его совсем не так, как понимал это условие арендатор.

Не указано о расторжении договора аренды именно во внесудебном порядке

 Самая распространенная ошибка, когда в договоре содержится примерно такая формулировка:

«Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 3 месяца».

Буквальная трактовка означает, что в этом условии установлено право арендатора потребовать расторжения договора аренды по собственной инициативе. Раз это право только потребовать расторжения (а не отказаться от договора) и ничего не сказано о внесудебном порядке, то речь идет о праве на обращение в суд с требованием о расторжении договора. Кроме того, такое условие нужно сопоставлять с условиями о порядке прекращения договора, которые могут находиться в том числе в другом разделе договора.

Ситуация не безнадежная, если в указанном выше условии есть отсылка на пункт договора, в котором говорится именно о внесудебном порядке, и описаны действия сторон при его применении (или, наоборот, в соответствующем пункте сделана отсылка на тот пункт, где говорится о праве арендатора потребовать расторжения договора). Но когда таких условий нет, а в иных условиях расписан только порядок прекращения договора по соглашению сторон, вряд ли можно считать, что у арендатора есть право на односторонний внесудебный отказ от договора.

Пример из практики. Стороны заключили договор аренды помещения, в котором должен был разместиться филиал арендатора. Срок аренды — восемь лет. По условиям договора арендатор вправе был потребовать досрочного расторжения при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, а также соблюдения арендатором требований договора о своевременном внесении арендной платы и возмещении расходов арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.

Также было условие о том, что договор считается расторгнутым с момента регистрации соглашения о расторжении, которое подлежит подписанию сторонами как при окончании срока действия договора, так и при его досрочном расторжении.

В связи с закрытием филиала арендатор решил воспользоваться своим правом на отказ от аренды и направил арендодателю письмо об этом. Арендодатель не согласился расторгнуть договор, а через некоторое время подал иск о взыскании долга по арендной плате и неустойки. Арендатор заявил встречный иск о расторжении договора аренды.

При первом рассмотрении дела суд удовлетворил иск о взыскании долга и неустойки и отказал в удовлетворении встречных требований (апелляция оставила решение без изменения).

Кассационная инстанция вернула дело на новое рассмотрение, и на этот раз суд первой инстанции решил, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний отказ и договор является расторгнутым. Поэтому суд отказал в удовлетворении обоих исков: в требовании о взыскании долга, так как отсутствовали основания для взыскания арендной платы после расторжения договора, а во встречном требовании — поскольку договор и так уже расторгнут. Апелляционная и кассационная инстанции с этим выводом не согласились и частично взыскали с арендатора долг и неустойку.

Окончательный вывод сделал Президиум Высшего арбитражного суда. Он посчитал, что у арендатора не было права на отказ от договора во внесудебном порядке, так как по условиям договора он мог только потребовать досрочного расторжения, но не мог заявить о расторжении в одностороннем порядке (применительно к пункту 3 статьи 450 ГК РФ).

Следовательно, по условиям договора вопрос о его расторжении мог быть решен только в судебном порядке, а у арендатора всего лишь было право инициировать такой спор. При этом Президиум Высшего арбитражного суда принял во внимание, что в конкретной спорной ситуации у арендатора возникло право требовать расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (принятием решения о ликвидации филиала).

Поэтому Президиум в итоге подтвердил возможность расторжения договора, но решение суда первой инстанции, вынесенное при первом рассмотрении, в части взыскания долга по арендной плате на дату вынесения этого решения было оставлено без изменения (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.11 № ВАС-9615/11)

Такой позиции придерживаются и нижестоящие суды. Таким образом, в интересах арендатора четко указать в договоре, что он имеет право не просто на расторжение договора аренды по своей инициативе, а на отказ от него именно в одностороннем внесудебном порядке, который влечет за собой расторжение договора (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

При этом, как следует из п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, сторона, которой предоставлено право на отказ от договора или исполнения договора, должна, осуществляя представленное право действовать добросовестно и разумно в установленных пределах. Как отметил ВС РФ, нарушение представленной обязанности может повлечь отказ в судебной защите, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

Указана обязанность уведомить арендодателя об освобождении помещения, но не само право на отказ

Иногда в договор аренды включают условие о том, что арендатор обязан уведомить арендодателя о досрочном освобождении помещения. Но при этом о праве арендатора на отказ от договора ничего не говорится.

Это серьезная ошибка. Буквальное толкование такого договорного условия не позволяет приравнять его к условию о праве арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора. Ведь досрочное освобождение помещений может стать в том числе следствием досрочного расторжения договора по соглашению сторон, а не только по инициативе одной из сторон.

Остались вопросы по аренде недвижимости? Ответ найдется в Системе Юрист

Санкции за односторонний отказ от договора аренды

В процессе обсуждения проекта договора арендодатель может согласиться на то, чтобы включить в него право арендатора на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. Но при этом арендодатель может настоять на условии о санкциях за использование такого права. Обычно это неустойка (штраф) в определенном размере, который арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа, внесенного арендатором при заключении договора.

Бывает, что арендаторы легко соглашаются на такое условие, полагая, что при необходимости его легко можно будет оспорить в суде и в результате избавиться от договора без потерь. В действительности не все так однозначно. Есть разные судебные позиции на этот счет. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» вопроса о плате за досрочный выход из договора не коснулось (судебная практика по вышеуказанному постановлению: Определение Верховного Суда РФ от 29.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16772, А41-58990/2014).

Позиция первая: неустойка за односторонний отказ от договора — злоупотребление правом

Некоторые суды считают, что нельзя предусмотреть в договоре аренды штраф за то, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний внесудебный отказ от договора и при этом ничего не нарушал.

По мнению судов, включение в договор санкций за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке противоречит природе неустойки как меры ответственности, применяемой только за нарушение обязательств. В данном же случае никакого нарушения нет, поскольку арендатор использует право на отказ от договора, предоставленное ему договором. Арендатор не должен нести ответственность за использование своего права.

Таким образом, применение таких санкций является злоупотреблением правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ). Поэтому односторонний отказ арендатора от исполнения договора не может являться основанием для применения к нему меры ответственности в виде неустойки (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2016 г. по делу № А55-16666/2015).

Позиция вторая: неустойка за односторонний отказ от договора возможна

Другие суды не видят ничего противозаконного в плате за досрочный отказ от договора, ссылаясь на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Причем есть мнение о том, что плата за досрочный выход из договора не является мерой ответственности (неустойкой в полном смысле), а представляет собой своего рода приобретение права на отказ от договора на возмездной основе. Экономически это вполне оправданно в предпринимательских отношениях, учитывая, что другая сторона договора (арендодатель) из-за досрочного отказа лишается того, на что вправе была рассчитывать, заключая договор. Также есть примеры, когда суды воспринимают плату за досрочный выход из договора именно как неустойку, но даже в этом случае считают ее возможной.

Пример из практики. Рассматривался спор по иску арендодателя о взыскании неустойки за досрочное расторжение договора аренды. Этот договор был заключен в феврале 2012 года и должен был действовать до конца 2012 года. В нем имелось такое условие:

«Договор может быть расторгнут досрочно при отказе арендатора от права аренды помещения в случае исчезновения необходимости такой аренды, при условии направления не менее чем за 60 дней письменного уведомления об этом арендодателю; в этом случае арендатор обязан выплатить арендную плату до конца текущего года».

Уже в середине марта 2012 года арендатор уведомил арендодателя о том, что он расторгает договор с середины июня. Стороны подписали акт приема-передачи помещения, после чего арендодатель потребовал от арендатора неустойку в размере арендной платы за шесть месяцев (то есть до конца года), сославшись на договорные условия. Арендатор неустойку не оплатил, и арендодатель обратился в суд.

Суды трех инстанций встали на сторону арендодателя, сославшись на принцип свободы договора. А из-за того, что арендатор не заявил о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса, сумма неустойки была взыскана в полном объеме (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.13 по делу № А43−24738/2012).

Аналогичную позицию можно увидеть в определении ВАС РФ № ВАС-4681/11, постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.13 по делу № А63−10179/2012.

Читайте на эту тему

«Расторжение договора. Отказ от договора». Рассказывает Наталия Белова, руководитель правового департамента INCHCAPE. Лекция входит в модуль «Договорная работа» (50 часов) из курса «Эффективная юридическая работа Практический курс для юриста компании» (250 часов)

Прослушайте курс видеолекций по договорной работе в Высшей школе юриста. Систематизируйте свои знания и получите документальное подтверждение: диплом государственного образца. 

www.law.ru

Расторжение договора аренды – как правильно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке с арендодателем

В общем случае расторжение договора аренды в одностороннем порядке с арендодателем/арендатором не допускается. Убедиться в этом можно ознакомившись с 310 ст. ГК – в ней сказано, что отказ от своих обязательств без согласия второго участника отношений возможен лишь в виде исключения.

Еще один вариант – те случаи, когда часть сторон, участвующих в соглашении, занимается предпринимательской деятельностью. При этих условиях они могут прекратить ее.

Тем не менее, если есть отдельный пункт в документе аренды, то расторжение договора аренды происходит без судебного заседания. Достаточно только письменно уведомить вторую сторону о принятом решении. Условия расторжения остаются теми же – объект возвращается собственнику, стороны решают финансовые вопросы.

В письме второй стороне нужно указать:

  • реквизиты арендодателя/арендатора;
  • обязательства, оставшиеся неисполненными, в частности финансовые;
  • сообщается, что этот документ означает расторжение договора аренды.

Отправить уведомление об этом достаточно на тот адрес, который указывался в соглашении. Если вам известны другие адреса, по которым может находиться вторая сторона, то отправить его можно и туда, но это не является обязательным требованием. Если письмо не будет отправлено на адрес, указанный в документе об аренде, то этим вы нарушите закон и при рассмотрении дела суд это учтет.

Расторжение договора аренды до установленного срока не всегда нужно. Представьте ситуацию – арендатором является предприниматель, плату вносит не он лично, а бухгалтер, который просто забыл перевести деньги собственнику. При таких условиях разрыв соглашения не даст ничего кроме ряда неудобств для арендатора/арендодателя.

Поэтому перед решением о прекращении отношений с арендатором собственник арендуемого объекта отправляет сообщение о нарушении. В нем сообщается о факте нарушения и указывается на то, что повтор инцидента или игнорирование этого уведомления приведет к расторжению договора аренды.

realty.vesti.ru

Когда арендатор вправе отказаться от договора? — Эксиора

Когда арендатор вправе отказаться от договора?

Николай Андрианов, партнер АБ «Эксиора», г. Москва

Одним из принципов российского гражданского законодательства является закрепленный в статье 310 ГК РФ принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий. Исключения из этого принципа могут устанавливаться законом (пункт 1 статьи 310 ГК РФ), а для участников предпринимательской деятельности – также договором (пункт 2 статьи 310 ГК РФ).

Договор аренды недвижимости, как и любой договор аренды, может быть заключен на определенный срок либо без указания срока. Во втором случае договор считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Как арендатор, так и арендодатель вправе отказаться от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). В этом случае с даты истечения срока предупреждения договор аренды будет считаться расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора: односторонний отказ, соглашение сторон и решение суда

Если договор аренды заключен на определенный срок, досрочный односторонний отказ от такого договора, по общему правилу, невозможен ни со стороны арендатора, ни со стороны арендодателя, если иное прямо не предусмотрено договором.

В силу пункта 2 статьи 310 ГК РФ стороны договора аренды, заключенного на определенный срок, могут договориться о возможности досрочного одностороннего отказа от договора. При этом право на односторонний отказ может быть как поставлено в зависимость от нарушения условий договора другой стороной (например, арендодателю может быть предоставлено право отказаться от договора при неисполнении или ненадлежащем исполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы), так и являться безусловным, т.е. не связанным с какими-либо нарушениями договора другой стороной.

Арендатор и арендодатель могут также предусмотреть, что условием немотивированного отказа одной из сторон от договора является выплата ею другой стороне определенной денежной суммы (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если договором аренды не предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, досрочное расторжение договора возможно только по соглашению сторон или по решению суда. При этом требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор в добровольном порядке либо после неполучения ответа на такое предложение в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Суд, в свою очередь, может расторгнуть договор по требованию одной из сторон лишь при наличии предусмотренных законом оснований (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Так, например, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 619 ГК РФ), если арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 620 ГК РФ), если:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть предусмотрены также иные существенные нарушения, дающие одной из сторон право требовать его досрочного расторжения в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ, пункт 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Освобождение помещения само по себе не влечет прекращения договора аренды

В случаях, когда арендодатель исполняет обязанности по договору надлежащим образом и не дает согласия на его досрочное расторжение, возможности арендатора прекратить договорные отношения существенно ограничены.

Вопреки распространенному заблуждению, сам по себе факт освобождения арендатором помещения и возврата его арендодателю не означает автоматического прекращения договора и не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату. На это, в частности, внимание арбитражных судов еще в 2002-м году обратил Президиум ВАС РФ (пункт 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Верховный Суд РФ также подтвердил эту позицию в Определении от 01.09.2016 г. № 306-ЭС16-3858 (ООО «МД-Тольятти» vs. ООО «БоскоВолга»).

Как следует из обстоятельств рассмотренного Верховным Судом дела, в 2011-м году между ООО «МД-Тольятти» (арендодатель) и ООО «БоскоВолга» (арендатор) был заключен договор аренды части расположенного в торгово-развлекательном комплексе г. Тольятти нежилого помещения сроком на пять лет. В установленном порядке договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В январе 2014-го года, т.е. до окончания срока аренды, арендатор направил арендодателю письмо о прекращении деятельности с просьбой расторгнуть договор аренды с апреля 2014-го года, уведомил его письмом о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды и направил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды. Указанные обращения арендатора арендодатель оставил без ответа, соглашение о расторжении договора не подписал и арендатору не возвратил.

В апреле 2014-го года арендатор сообщил арендодателю о возврате помещения с просьбой направить своего представителя для приемки. В связи с неявкой представителя арендодателя арендатором был составлен односторонний акт об освобождении помещения, заполнен обходной лист, ключи от помещения сданы охране торгово-развлекательного комплекса.

Не получив арендную плату, в июне 2014-го года арендодатель направил арендатору претензию об уплате задолженности и пени, а также уведомление о досрочном расторжении договора аренды по причине существенного нарушения арендатором его условий.

Поскольку арендатор задолженность не погасил, арендодатель обратился с требованием о взыскании долга и пени в арбитражный суд.

Суды трех инстанций в удовлетворении иска арендодателя отказали, сославшись на то, что арендатор (ответчик), действуя разумно и добросовестно, уведомил арендодателя (истца) о прекращении арендных отношений и готовности возвратить нежилое помещение. Арендодатель же мер по принятию помещения от арендатора не предпринял, в связи с чем дальнейшее образование задолженности зависело уже исключительно от действий арендодателя. Ссылки арендодателя на то, что право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора условиями договора аренды не предусмотрено и что прекращение пользования арендованным помещением по инициативе ответчика при отсутствии каких-либо препятствий со стороны истца не освобождает от обязанности внести арендную плату за весь период пользования помещением и до возврата его истцу, суды отклонили.

Верховный Суд с таким подходом не согласился, вынесенные в пользу арендатора судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение, указав, что досрочное освобождение арендуемого помещения само по себе не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. ВС РФ отметил, что обязанность принять у арендатора помещение может возникнуть только при прекращении договора, а договор, в свою очередь, может быть прекращен только по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством. Поскольку суды не установили наличия в спорном договоре аренды условия о праве арендатора на досрочный отказ от договора, их выводы о последующем уклонении арендодателя от приемки помещения Верховный Суд признал необоснованными.

Арендодатель должен привести разумные причины для отказа от досрочного расторжения договора

Впрочем, отсутствие в договоре аренды условия о праве арендатора отказаться от договора, не всегда автоматически означает его обязанность во что бы то ни стало пользоваться помещением до окончания срока аренды и уплачивать арендную плату за все это время. Примером ситуации, когда суд счел возможным расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендодателя, может служить дело № А65-18291/2009, рассмотренное Президиумом ВАС РФ в 2011-м году (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по спору ЗАО «УК «АС Менеджмент» vs. ГОУ ВПО «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики»).

По обстоятельствам этого дела между сторонами был заключен договор аренды расположенных в г. Казани нежилых помещений сроком на 8 лет. Договор в установленном порядке был зарегистрирован в ЕГРП.

В связи с закрытием казанского филиала арендатор за три месяца уведомил арендодателя о намерении прекратить арендные отношения. Арендодатель с досрочным расторжением договора не согласился, полагая, что это приведет к негативным для него последствиям в виде неполученных доходов, и отказался принять помещения у арендатора при их освобождении.

Отказ арендодателя от расторжения договора аренды послужил основанием для обращения арендатора с требованием о расторжении договора в арбитражный суд. Суд первой инстанции посчитал, что условие договора аренды, по которому арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, дает арендатору право отказаться от договора в одностороннем порядке. Апелляционный и кассационный суды с этим доводом не согласились, указав, что права на односторонний отказ договор арендатору не предоставляет, однако сочли закрытие филиала существенным изменением обстоятельств, которое является самостоятельным основанием для расторжения договора.

Президиум ВАС РФ занял по делу иную позицию, отметив, что коль скоро арендатор в соответствии с условиями договора заранее предупредил арендодателя о намерении прекратить арендные отношения в связи с прекращением деятельности филиала, а арендодатель не привел арендатору разумных причин для отказа в расторжении договора, договор может быть расторгнут по требованию арендатора в судебном порядке.

Отказ арендатора от договора при злоупотреблении правом со стороны арендодателя

Представляется, что с учетом последних тенденций в судебной практике право на одностороннее расторжение договора может быть признано за арендатором также в случаях явного злоупотребления правом со стороны арендодателя.

Так, например, в Постановлении от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (пункты 9, 10) Пленум ВАС РФ разъяснил, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе изменить или расторгнуть соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Одновременно ВАС РФ отметил, что поскольку никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (пункт 1) указал, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны и содействующего ей. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения вправе отказать в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применить иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, если при заключении договора аренды его содержание фактически диктовалось арендодателем и арендатор не имел реальной возможности согласовать иные договорные условия, суд, установив явный дисбаланса интересов сторон, не только вправе, но и обязан предоставить защиту слабой стороне. Так, например, если в договоре арендодатель закрепил за собой право немотивированно отказаться от него в любое время, а арендатору такого права не предоставил, суд, восстанавливая баланс интересов сторон, может признать право на односторонний отказ от договора и за арендатором.

exiora.ru

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором

Если необходимо использовать определенное имущество, но нет возможности оформить его в постоянное владение, выходом из положения будет простое оформление арендного договора.

На условиях такой договоренности, предмет аренды передается для его временного использования, на оговоренный заранее период. Это распространяется не только на объекты недвижимости, авто, но также и на имущественные комплексы (предприятия).

Каждая из сторон такого соглашения может прервать при необходимости такие договорные взаимоотношения. Далее будет рассматриваться вопрос о том, каким образом расторгнуть арендное соглашение, при наличии на то желания арендатора.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора

Арендные соглашения могут заключать в себе любого рода законные требования лица, арендующего жилое помещение. Если соглашение, содержащее такие требования, подписано арендодателем, следовательно, последний соглашается с ними.

Когда же в договоре не предусматриваются случаи возможного прерывания договорных обязательств, инициировать которые может арендатор, действие такого соглашения может быть прекращено, только если стороны придут к обоюдному согласию или же спор будет направлен в суд и разрешен таким образом.

Законодательство предусматривает такие обстоятельства:

  • Если жилплощадь имеет определенные недостатки, препятствующие проживанию арендатора. Подобный пункт может быть использован, только если съемщика не предупредили о присутствии подобных существенных недостатков, и он не имел реальной возможности обнаружить их во время приемки имущества;
  • Если с момента заключения соглашения, арендатору не предоставлен доступ в арендованное им жилье;
  • Когда жилплощадь, в процессе ее эксплуатации, стала непригодной для ее дальнейшего использования, в виду обстоятельств непредвиденного характера;
  • В случае, если собственник объекта недвижимости препятствует использованию арендатором переданного ему жилья;
  • Когда собственник жилплощади не придерживается обязательств проведения ремонта в помещении (в случае упоминания конкретных сроков для проведения таких работ в соглашении).

Как арендатору досрочно расторгнуть договор аренды

Чтобы прекратить арендное соглашение, на то потребуются достаточные основания, которые могут прямо предусматриваться прописанными в договоре условиями или же законом. Кроме того, прекращение соглашения возможно при достижении сторонами соответствующей договоренности.

Когда арендное соглашение расторгается по причине нарушений договорных обязательств одним из участников сделки, следует провести сбор всех доказательств наличия таких действий. Обязательным является подтверждение расторжения правоотношений в документальной форме.

Таким подтверждением может служить судебное решение либо соглашение о добровольном расторжении соглашения. Но так или иначе, сторонам потребуется составлять акт о приеме-передаче, с помощью которого документально фиксируется факт возврата имущества.

В случае предварительного внесения арендной платы, целесообразно поднять вопрос по поводу возврата средств, оплаченных арендатором заранее, за несостоявшийся арендный срок.

По ситуации, вопрос может быть разрешен или посредством судебного разбирательства, или же при достижении участниками сделки договоренности о добровольном прекращении арендного соглашения.

Порядок расторжения

При выборе судебного порядка расторжения заключенной сделки, в дальнейшем процесс будет, в первую очередь, зависеть от того, кто именно является участниками такого соглашения.

К примеру, если арендные правоотношения оформлены между физическими лицами (гражданами), соответственно, спор подлежит рассмотрению в районном суде, в месте нахождения арендодателя (ответчика).

Если же в качестве сторон арендного соглашения выступают организации или же лица, имеющие статус индивидуального предпринимателя, вопрос по поводу расторжения такой сделки подлежит рассмотрению в арбитраже.

При этом речь может идти как об арбитражном суде, расположенном в месте регистрации ответчика по делу, так и суде, который стороны непосредственно обозначили в соглашении, как судебную инстанцию, где подлежат рассмотрению любые спорные ситуации, касающиеся договорных взаимоотношений.

Когда дело касается арбитражного судопроизводства, то до момента направления судебного иска, арендодатель должен позаботиться о предъявлении второй стороне претензии о расторжении письменного соглашения.

Рассматриваться она должна на протяжении одного месяца. И если на протяжении указанного периода стороны не придут к общему знаменателю, иск направляется в арбитраж.

Вне зависимости от того, куда именно направляется иск, этот документ должен иметь следующие обязательные данные:

  • наименование судебного органа;
  • сведения о каждой из сторон: арендодателе/арендаторе;
  • суть арендного соглашения и ключевые условия этой формы договоренности;
  • обстоятельства, которые истец (арендатор) сочтет достаточными для инициации прекращения договорных взаимоотношений;
  • перечисление каждого из требований, предъявляемых в рамках подачи иска.

К иску должны быть приложены копии арендного соглашения и приведены все доказательства в подтверждение достаточности оснований для принятия решения о расторжении сделки.

Кроме того, требуется документ о выплате истцом положенного объема госпошлины (в данном случае, следует брать ставки, определенные НК РФ по отношению к направлению исков неимущественного характера).

После заслушивания дела через суд первой инстанции, должно быть вынесено решение по поводу расторжения соглашения. Оно может быть оспорено в течение срока одного месяца через апелляцию.

Если обозначенный срок уже прошел, то соглашение необходимо считать расторгнутым, в связи с истечением этого времени.

Если же была направлена жалоба в апелляцию, то такое соглашение прекращает действие лишь с момента вынесения судом соответствующего решения.

Как только решение суда вступит в законную силу, по факту расторжения соглашения должен быть оформлен отдельный акт, через который имущество, переданное в рамках договора, возвращается его владельцу.

O-NEDVIZHKE.RU

Как расторгается арендное соглашение без суда?

Когда же речь идет о мирном урегулировании вопроса расторжения, действия должны проводиться в такой последовательности.

Сначала арендатор должен направить собственнику имущества уведомление в письменном виде об отказе от аренды (образец можно взять тут).

Выполнить такие действия необходимо с соблюдением срока, определенного арендным соглашением. На принятие арендодателем решения также отведен определенный период времени.

Когда он не оговаривается в соглашении, то срок, отведенный арендодателю для направления ответа, составляет один месяц от даты принятия им уведомления.

И если владелец арендованного имущества не высказывает возражений, то дальнейший шаг состоит в документальном оформлении отказа от последующего сотрудничества. Образец такого соглашения можно найти здесь.

С этой целью, сторонам необходимо оформить отдельное соглашение о досрочном прекращении соглашения.

В этом документе, помимо стандартных данных, следует обозначить:

  • дату, когда взаимоотношения между сторонами будут прекращены;
  • отметку об отсутствии замечаний, связанных с финансовыми моментами, а также любого рода претензий касательно собственности, подлежащей возврату;
  • в случае возврата платежа за не использованный период аренды, необходимо обозначить срок его выплаты.

Кроме соглашения, условия которого прописывают прекращение заключенной сделки, обязательному составлению подлежит акт о приеме-передаче – документ, опираясь на который арендатор обратно передает имущество его собственнику. Документ должен содержать список возвращаемых вещей.

Ко всему прочему, следует зафиксировать отсутствие у владельца каких-либо претензий по качеству возвращенной собственности.

Соглашение должно прекращаться в той же форме, в какой и оформлялось. Из этого следует, что если арендное соглашение оформлялось у нотариуса, то также должно фиксироваться и его прекращение.

БезымянныйДорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

o-nedvizhke.ru

Как арендатору правильно расторгнуть договор аренды?

Договор аренды, как и любой другой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по инициативе одной стороны или по причине истечения срока на который он заключался. В настоящей статье мы разберём основные способы расторжения договора аренды и расскажем, что делать арендатору в том или ином случае.

О расторжении договора в связи с истечением срока аренды

Если договор аренды содержит условие об автоматической пролонгации

Чтобы спокойно выехать из арендуемого помещения в день прекращения договора необходимо убедиться в том, что договор не содержит условия об автоматической пролонгации (продлении) действия договора. Если же договор предусматривает автоматическое продление, то может потребоваться заблаговременно уведомить арендодателя о желании расторгнуть договор по окончании срока его действия. Как правило, арендодателя требуется уведомлять либо за две недели, либо за месяц до даты окончания срока действия договора. Но имейте в виду, что в вашем договоре аренды может быть установлен другой срок.

Что делать, если вы пропустили срок для уведомления арендодателя о желании не продлевать договор?

Главное – не паниковать. Подготовьте уведомление и укажите, что желаете расторгнуть договор в день окончания срока аренды. Если арендодатель сообщит о пропуске вами срока для уведомления, тогда имеет смысл заявить о досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора. Об этом расскажем чуть ниже.

А если договор не предусматривает автоматическую пролонгацию?

В договоре аренды может быть предусмотрено, что договор аренды продлевается только в том случае, если арендатор направил уведомление арендодателю о желании продлить договор на новый срок. А если уведомление не было послано арендатором, значит договор аренды прекратит своё действие в последний день срока аренды. В этом случае вам ничего делать не надо. Никакое уведомление арендодателю посылать не потребуется.

О расторжении договора аренды по инициативе арендатора

Для начала необходимо разъяснить, что порядок расторжения договора, заключённого на определённый срок, и договора, заключённого на неопределённый срок, различается. В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ стороны договора аренды вправе в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств, если такой отказ допускается в силу закона.

Если договор аренды заключён на определённый срок

Законом не предусмотрена возможность арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, заключённого на определённый срок. Равно как и такая возможность не предусмотрена для арендодателя. Однако это не означает, что стороны лишены возможности предусмотреть в договоре аренды основания и порядок расторжения договора в одностороннем порядке. Поэтому советуем внимательно изучить договор на предмет наличия этого условия.

Если же в договоре не прописано право арендатора досрочно расторгнуть договор, то тогда придётся либо договариваться с арендодателем и подписывать двустороннее соглашение о расторжении договора, либо обращаться в суд.

Однако в ст. 620 Гражданского кодекса РФ определён исчерпывающий перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке:

  1. Если арендодатель не предоставляет помещение в аренду;
  2. Если арендодатель чинит препятствия в пользовании помещением;
  3. Если помещение имеет недостатки, которые препятствуют арендатору в пользовании помещения, не были оговорены при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены во время осмотра помещения;
  4. Если арендодатель не производит капитальный ремонт помещения, за исключением случаев, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора;
  5. Если помещение окажется в непригодном для использования состоянии по причине обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Если договор аренды заключён на неопределённый срок

Расторгнуть в одностороннем порядке договор, заключённый на неопределённый срок, можно на основании п.2 ст.610  Гражданского кодекса РФ, уведомив арендодателя за три месяца. Но это правило будет действительно для тех случаев, когда в договоре не предусмотрен иной срок, необходимый для уведомления арендодателя.

В договоре может быть указан как больший, так и меньший срок, необходимый для уведомления арендодателя.

Итак, мы разобрались как расторгнуть договор по окончании срока действия аренды, так и в одностороннем порядке. Но как вы понимаете, этого будет недостаточно, если помещение не будет передано арендодателю надлежащим образом.

Как оформить передачу арендованного помещения?

1 шаг. Подготовить помещение для передачи арендодателю

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан передать арендованное помещение в состоянии, в котором он его получил, с учётом естественного износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из этого возможно две ситуации: когда в договоре не определено состояние помещения на момент возврата арендодателю, и когда стороны согласовали в каком состоянии помещение должно быть передано арендодателю.

В первом случае арендатор обязан будет привести помещение в то состояние, какое оно было на момент подписания акта-приёма передачи. Если были произведены реконструкция, перепланировка, и любые другие изменения, не предусмотренные договором, то арендатору потребуется их демонтировать и уже только потом передавать помещение арендодателю. Данное правило распространяется на все произведённые арендатором изменения, даже те, которые улучшили помещение.

Можно ли не удалять произведённые изменения в помещении, если арендодатель ранее дал согласие?

Существует положительная судебная практика, которая позволяет арендатору не приводить помещение в первоначальное состояние, если арендодатель ранее дал согласие на внесение каких-либо изменений в помещении. Желательно, чтобы согласие было оформлено в письменном виде: в двустороннем соглашении, переписке и других документах, из которых следует, что арендодатель одобрил внесение арендатором изменений в помещение.

Во втором случае (когда необходимо передать помещение в состоянии, предусмотренном договором) на арендатора может быть возложена обязанность по проведению косметического ремонта: например, за свой счёт и своими силами покрасить стены и отремонтировать предоставленное в аренду оборудование. В этом случае арендатору потребуется сделать всё, что требуется от него по договору.

Также не забудьте вывезти все вещи из помещения, так как, если этого не сделать, договор может быть признан продлённым, либо у арендодателя будет право взыскать с вас неустойку за период фактического пользования помещением.

2 шаг. Согласовать дату и время передачи помещения

После того, как вы убедились, что помещение соответствует всем предъявляемым к нему требованиям, рекомендуем известить арендодателя о том, что вы готовы ему передать помещение. Сделать это можно любым удобным способом: по телефону, email или по почте. Если у вас с арендодателем сложились хорошие отношения, то можно воспользоваться первыми двумя способами. А если взаимодействие с другой стороной по договору осуществляется исключительно на формальном уровне, то уведомление лучше отправить по почте – письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

У нас вы можете оформить заказ на подготовку уведомления о готовности арендатора передать помещение арендодателю. Дополнительно мы подготовим опись вложения и предоставим инструкцию по отправке письма.

3 шаг. Подписать акт приёма-передачи помещения

Согласно ст. 655 ГК РФ передача помещения арендатором и его принятие арендодателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если документ о передаче помещения подписан не будет, то это может свидетельствовать о неисполнении арендатором своей обязанности по передаче помещения. Исключение составляют случаи, когда арендодатель уклоняется от приёмки помещения. Даже если арендодатель ссылается на ненадлежащее состояние помещения, он все равно уклоняется. Чтобы заставить такого арендодателя принять арендованное помещение, необходимо обратиться в суд с иском об обязании арендодателя принять объект аренды.

Если вы столкнулись с незаконными требованиями арендодателя, видите, что он уклоняется от приёмки помещения, можете обратиться к нам. Мы проконсультируем вас, а также подготовим необходимые документы для суда.

argumentplus.ru

Как арендатору или арендодателю расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке для арендатора практически не отличается от порядка, в котором должен действовать арендодатель. Однако при прекращении сделки каждому из участников нужно исходить из требований закона и договора. Не во всех случаях возможно досрочно расторгнуть договора аренды.

Каждой из сторон договора аренды может понадобиться досрочно прекратить действие соглашения. Арендатор может найти более подходящее помещение, у арендодателя могут измениться обстоятельства. В ряде случаев участник сделки вправе отказаться от нее, но потребуется соблюдать порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором возможно при наличии оснований для отказа

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке, если этого хочет арендатор, зависит от обстоятельств, в которых собираются прекратить сделку. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора возможно в трех случаях:

  1. Арендатор предложил арендодателю подписать соглашение о досрочном расторжении договора, и арендодатель согласился. Это наиболее простой и удобный для арендатора вариант. Наличие соглашения снизит риск, что впоследствии арендодатель станет возражать по поводу прекращения сделки. В соглашении указывают дату окончания действия договора и подписывают акт приемки-передачи имущества.
  2. Договор аренды заключили на неопределенный срок. Эта дает право арендатору в силу прямого указания закона прекратить действие договора. В данном случае при расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендатором необходимо известить арендодателя за месяц до окончания действия договора, а если арендовали недвижимость — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При этом норма, которая допускает расторжение договора аренды в одностороннем порядке, действует императивно, и ограничить такое право арендатора в договоре нельзя. В случае спора суд признает такое условие ничтожным.
  3. В договоре указали срок действия, и арендатор планирует расторжение до истечения указанного срока. Это допускается при наличии оснований для расторжения договора. Стороны могут указать такие основания при составлении текста документа, тогда можно будет расторгнуть договор согласно таким условиям. Кроме того, возможно судебное расторжение договора аренды.

При расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендатору нужно обосновать отказ

Наиболее сложный для арендатора путь — если он хочет отказаться от сделки до окончания ее срока. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке будет зависеть от того, на каких именно основаниях арендатор потребует прекратить действие соглашения:

  1. В договоре могут закрепить условие, которое позволяет арендатору по своей воле отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ. Юристу компании-арендатора понадобится известить контрагента по процедуре, которую определили в договоре.
  2. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором может зависеть от наличия особых обстоятельств. Тогда нужно убедиться, что обстоятельства возникли. Например, в договоре указали, что арендатор может отказаться от сделки при повышении ключевой ставки ЦБ РФ. Понадобятся доказательства в обоснование требований арендатора.
  3. Арендатор может обратиться в суд, чтобы добиться расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Основанием для этого может служить, например, нарушение арендодателем условий сделки или существенное изменение обстоятельств арендатора (ст. 451 ГК РФ). При этом необходимо соблюсти претензионный порядок, иначе наступят негативные последствия (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Скачать образцы документов

Варианты расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем сходны с вариантами для арендатора

По сути, для арендатора порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке такой же, как для арендодателя. Сначала нужно предложить арендатору подписать соглашение о прекращении сделки. Если арендатор согласится, в документе нужно указать дату завершения договора и оформить акт о приемке-передаче имущества.

Арендатор может не дать согласия на расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. В этом случае дальнейшие действия арендодателя зависят от того, является договор срочным или бессрочным. Если в договоре не указали срока окончания его действия или указали, что договор действует неограниченное время, арендодатель вправе отказаться от сделки в рамках нормы п. 2 ст. 610 КГ РФ. При этом он должен известить арендодателя в установленный срок. Например, при аренде недвижимости — за три месяца до прекращения сделки.

Если в договоре указали срок его действия, и он еще не истек, порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке нужно выбрать сообразно обстоятельствам отказа арендодателя:

  1. Проверить условия договора. Если присутствует оговорка, что арендодатель вправе по своей воле отказаться от сделки согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, используют это основание. Если расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем возможно только при определенных обстоятельствах, нужно установить такие обстоятельства. Например, возникли условия, при которых помещение требуется самому арендодателю. Это потребуется подтвердить.
  2. Если условия договора не позволяют отказаться от сделки, арендодатель может обратиться в суд. Основаниями для этого могут послужить:
  • существенное изменение обстоятельств, при которых арендодатель заключал договор;
  • существенное нарушение арендатором условий соглашения;
  • иные случаи, если их предусмотрели в договоре.

В договоре стороны могут закрепить условие, что в случае одностороннего отказа от сделки, не связанного с ситуацией п. 2 ст. 610 ГК РФ, сторона, которая отказывается продолжать аренду, должна выплатить компенсацию. Если такое условие присутствует, перечисление денег на счет контрагента входит в порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Читайте в рекомендациях Системы Юрист

Обзоры последних изменений

Главные изменения в законодательстве в 2018 году Посмотрите изменения, которые вступают или уже вступили в силу в 2018 году.

Директоров и учредителей станут чаще привлекать по долгам компании И другие выводы из Обзора практики Верховного суда № 2/2018 от 04.07.2018

Закупки по Закону № 44-ФЗ с 1 июля: все изменения в одной инструкции С 1 июля все конкурентные закупки можно проводить в электронном виде, правила для закупок в бумажном виде тоже изменились. Законодатели ввели в Закон № 44-ФЗ новые статьи, которые срочно нужно изучить.

Формулировки договоров, из смысла которых суды делают вывод, что стороны не установили досудебный порядок Обзор практики.

Изменения в КоАП РФ в 2018 году Все поправки в одной таблице.

www.law.ru

Досрочное расторжение договора аренды арендатором: образец соглашения

Досрочное расторжение договора аренды арендатором: образец соглашенияАрендовать недвижимость вынуждены многие россияне, но часто стороны могут прийти к взаимопониманию, поэтому часто возникает ситуация, когда требуется досрочное расторжение договора аренды арендатором. Проблем не возникает, если возможные сценарии преждевременного прекращения сотрудничества прописаны в документе, иначе вопрос решается через суд. Мы расскажем, в каких случаях съемщик может разорвать договоренности в одностороннем порядке, и как это сделать безболезненно.

Как расторгнуть договор аренды: возможные варианты

Любой договор – это сделка двух и более сторон, и расторгаться договоренность должна на взаимовыгодных условиях, однако так происходит не всегда. В силу вступают различные жизненные обстоятельства, как то нехватка средств или форс-мажорные ситуации, поэтому часто пункты договора не выполняются, что приводит к досрочному прекращению сотрудничества.

Сделать это можно:

  • безболезненно, договорившись обо всех нюансах и урегулировав финансовые вопросы «полюбовно»;
  • по инициативе одного из подписантов, если подобное действие предусмотрено достигнутыми договоренностями;
  • через суд, если договориться не получается, причем инициатором может выступить одна из сторон, в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом.

Если стороны могут договориться, заключается специальное соглашение. Иногда процесс досрочного расторжения прописывается пунктами договора, но часто такая ситуация не предусматривается. Инициировать его может арендодатель, если арендатор портит имущество, использует его не по назначению, пропустил два арендных платежа или отказывается ремонтировать помещение. Расторгаются договоренности решением суда, это же касается и ситуации, когда инициатором разрыва отношений является арендатор.

Случаи досрочного расторжения договора

Говоря о разрыве по инициативе арендатора, предлагаем снова обратиться к пунктам документа, где прописаны все нюансы действа. Если это документом не предусмотрено, либо съемщик решил прекратить сотрудничество по другим причинам, договор расторгается по взаимной договоренности или в судебном порядке.

Причин для этого может быть несколько:

  1. Арендодатель не передал имущество, которое обязался передать, или оно не может быть использовано по причине несоответствия качества, причем, если наличие таких недостатков не было оговорено заранее. Поводом для прекращения сотрудничества может стать также выход имущества из строя, но по обстоятельствам, независящим от арендатора.
  2. Собственник создает препятствия для использования имущества, хотя это прописано в договоре.
  3. Арендодатель не делает капремонт в оговоренные договором сроки.
  4. Если наступили другие события, не предусмотренные достигнутыми договоренностями, включая форс-мажорные ситуации или отсутствие у арендатора финансовых возможностей.

Это важно! Договор расторгается часто при изменении обстоятельств (ст.451 ГК РФ), но чаще всего суд не принимает этот факт во внимание, считая, что такие изменения не существенные. Это касается, в том числе, глобальных изменений в экономической ситуации.

Несомненно, несоблюдение подписантами достигнутых договоренностей – это нарушение, но случается так, что арендодатель не в курсе событий, а нарушение допустил сотрудник компании. По этой причине расторгать договор без официального предупреждения нельзя, поэтому прежде чем это сделать арендатор должен послать официальное уведомление, в котором арендодателю предлагается исправить недостатки в определенный временной период. Даже если получатель письма-уведомления никак не отреагировал на письмо, или не предпринимает умышленно никаких шагов, расторжение не происходит – по закону арендатор должен послать еще одно уведомление, в котором сообщает о своем желании прекратить сотрудничество.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды

При разрыве отношений между подписантами договора аренды подписывается соглашение. Образец соглашения можно скачать по ссылке ниже или же обратиться за помощью к профессиональным юристам.

СКАЧАТЬ Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

Собственно, определенной формы документ не имеет, законом не предусматриваются и обязательные пункты, но в любом случае документ должен содержать дату и место, пункты о сотрудничестве из договора, информация о причинах расторжения договора.Напомним, что заключается такое соглашение по обоюдному согласию сторон, поэтому обязательно прописать пункт о том, что стороны не имеют претензий, а имущество должно передаваться или приниматься согласно акту. Пункты соглашения заверяются подписями и печатями (в случае наличия) сторон. Если договориться не получается, необходимо обратиться в суд и лучше привлечь к процессу профессионального юриста.

Прочтите также: Что такое страховой депозит при сдаче квартиры в аренду: как вернуть страховой депозит

© 2018, Expert. Все права защищены.

prosadidom.ru