Метод капитализации дохода в оценке недвижимости (стр. 1 из 4). Расчет ставки капитализации для недвижимости


сфера применения, примеры расчета, как рассчитать ставку капитализации

Чтобы понять, что такое метод капитализации недостаточно знать только математический смысл, поскольку он применяется в оценке доходов при одном условии — если происходит постепенное и умеренное возрастание финансового показателя.

Если поток дохода характеризуется скачкообразными показателями, то метод капитализации будет не лучшим решением. Также нельзя использовать капитализацию, если строительный объект находится не на завершенной стадии или нет информации о реальных сделках продажи или аренды.

Методы оценки объектов недвижимости

Метод капитализации доходов при оценке недвижимостиВ настоящий момент принято выделять всего три общепринятых метода оценки недвижимости.

К первому виду относится прямое сравнение продаж и основывается соотнесении объекта, подлежащего к оценке и альтернативных объектов, обладающих схожими свойствами. Затратный метод характеризуется определением оценочной стоимости.  Ее показатель складывается из показателя затрачиваемых средств на производство. В некоторых случаях может произойти снижение стоимости за счет наличия негативных факторов различной природы.

В основе доходного метода лежит представление о планируемой стоимости, которая включает понимание чистого дохода, в результате предварительной оценки объекта при адекватном уровне использования. В данном случае учитывается срок поступления финансовых средств и уровень возникновения возможного фактора риска. Стоит отметить, что в основе доходного метода всегда распространено ожидание. То есть его показатели могут сформировать представление о будущих оценках. В данном случае покупатели должны рассматривать возможную прибыль с точки зрения инвестирования и не ждать быстрого финансового прироста.

Другими словами, это метод, который может математическим и наглядным образом сформировать картину в перспективе позитивного развития. Чаще всего его применяют в том случае, когда размер дохода не является стабильным и в каждый отсчитанный период имеет разные показатели.

Суть метода капитализации доходов, общая характеристика, определение

Когда применяется метод капитализации доходовКак правило, метод капитализации применяется для того, чтобы с максимальной точностью оценить «зрелые» предприятия, которые уже успели накопить определенный показатель финансовых активов и могут заявить о стабильной деятельности. По отношению к другим видам оценки, метод капитализации широко распространен, благодаря более демократичному подходу, поскольку для его использования необязательно иметь представление о долгосрочных прогнозах, касающихся доходов предприятия.

Метод капитализации – это вид оценки имущества, который строится на показателях дохода за определенный период, если за основу берется предположение, что уровень дохода останется на том же уровне.

Капитализация дохода предполагает взаимосвязь между настоящим и будущим показателем стоимости какого-либо объекта.

Суть метода заключается в выборе вида дохода, внесении необходимых поправок, обосновании стабильности предполагаемого дохода и расчета самой ставки капитализации. Стоит понимать, что данный метод предполагает математический расчет по статичной формуле.

Достоинства и недостатки метода капитализации

Плюсы и минусы метода капитализации доходов Основным достоинством метода капитализация является простота его использования. Кроме того, он способен в полной мере отобразить рыночную конъюнктуру. Множество споров вызывает оценивание малого бизнеса.

Поскольку на территории РФ принято использовать упрощенную систему налогообложения, это приводит к затруднительному положению в осуществлении оценки предприятия. В таком случае отсутствуют такие важные сведения, как наличие или отсутствие дебиторской задолженности, а также нет никакой информации об основных финансовых показателях. Кроме того, все сведения могут быть бездоказательными. Поэтому оценку возможно осуществить лишь применяя доходный метод.

Однако в том случае, когда предоставляется полная аудиторская и консалтинговая информация, оптовая торговля и прочие математические показатели, то может возникнуть недостаток данных о постоянной клиентской базе. Оценить предприятие в таком случае будет крайне сложно. Какой-либо анализ будут иметь низкий уровень достоверности.

Данный метод не может быть применен в том случае, когда невозможно применить полный анализ экономической ситуации или отсутствует полная информация о совершенных сделках.

Также рекомендуется воздержаться от его применения, если бизнес находится на стадии развития и не имеет устоявшегося капитала или объект уже устарел и требует серьезной реструктуризации или модернизации.

Примеры расчета

Для того чтобы лучше понять, каким образом рассчитывается стоимость недвижимости по методу капитализации, стоит взглянуть на несколько примеров.

  1. Метод Ринга. Рекомендуется использовать в том случае, если возмещение всей суммы должно происходить равными долями. Годовая норма, соответственно, рассчитывается методом деления на 100% от стоимости актива.

Пример: известно, что срок инвестирования составляет пять лет. Процент по доходности ставки -18%. Расчет: Понятно, что норма возврата составляет 20%, поскольку за пять лет инвестирования будет вычтено 100%. В этом случае процент капитализации получится 38 процентов.

  1. Метод Инвуда. Он применяется, если возврат капитала не инвестируется по показателю доходности.

Пример: Если известно, что срок инвестирования составляет пять лет, а доход по инвестициям составляет 12%. Решение: Коэффициент доходности будет равен 0,12, а коэффициент капитализации будет равен 0,28.

Как рассчитать ставку капитализации

Расчет ставки капитализации происходит в несколько этапов:

  1. Расчет годового валового дохода, зависимости от инвестиционной собственности.

Как правило, валовым доходом является показатель, который предполагает сдачу помещения в аренду. То есть, расчет происходит притом условии, если инвестор предоставляет помещение арендодателю для дальнейшей реализации.

  1. Вычитание операционных издержек из валового дохода. Недвижимость тесно связана с расходами и эксплуатационными сроками. Как правило, в эксплуатационные расходы может входить обслуживание дома, капитальный ремонт и прочие предприятия, направленные на поддержание объекта в нужной форме.
  2. Разделение полученного дохода на затраты, которые связанны с выкупом недвижимости. Другими словами, необходимо высчитать ставку по капитализации, которая определяется, как разница дохода и первоначальной стоимости или затрата капитала на приобретение объекта.

Метод капитализации при оценке бизнеса и недвижимости

Капитализация доходов при оценке бизнесаМетод характеризуется как соотношение цены бизнеса посредством перевода чистого дохода в стоимость на данный момент.

Стоимость объекта по прямому методу капитализации возможно вычислить согласно следующей формуле:

Ср=ЧОД/Кн.

Ср – показатель стоимости объекта, ЧОД – чистый доход, который приносит бизнес, Кн –коэффициент капитализации.

Существует определенная последовательность, согласно которой производится метод капитализации:

  1. Изначально необходимо узнать такой показатель, как ЧОД (чистый операционный доход). Это показатель обусловлен непосредственно самим объектом недвижимости при его объективном методе использования (не учитываются негативные внешние или внутренние факторы, при которых объект может потерять эксплуатационную способность раньше планируемого срока).
  2. Математический расчет ставки капитализации.
  3. В зависимости от показателя ЧОД определяется стоимость объекта и дальнейшего деления на коэффициент капитализации.

Когда используется метод капитализации доходовВ действительности, метод капитализации всегда поможет вычислить точную стоимость различного рода недвижимости. Важно понимать, использовать его возможно только в том случае, когда есть все исходные данные об объекте. Его показатель зависит в первую очередь от состояния инвестиционного объекта.

Если  говорить о применении метода в строительной сфере, то метод капитализации используется для того, чтобы оценить первоначальную стоимость первичного или вторичного объекта. Что касается сферы бизнеса, то здесь существует много аспектов, при которых оценка может быть затруднена. Чаще всего это происходит в сфере развития малого бизнеса. Не рекомендуется его применять, если предприятие молодое и еще не имеет постоянной финансовой базы. Отсутствие наработанной базы тоже может стать серьезной преградой.

Метод капитализации возможно использовать самостоятельно, даже не имея профессиональных знаний в аналитической сфере деятельности. Но вопрос о том, насколько правильно и целесообразно это делать, остается открытым. Главное достоинство заключается в быстроте подсчетов, но отсутствие хотя бы малейшей информации делают подобного рода оценку субъективной. Поэтому перед тем, как проводить математическую работу и формировать выводы, нужно понимать, подходит ли его использование в конкретной ситуации.

В последнее время, метод капитализации широко используется в банковской сфере деятельности. Он помогает вычислить избыточный доход, поможет сформировать полную картину успеха деятельность финансового института.

Метод капитализации может дать вполне реальное представление об инвестиционном мире, однако в его использовании необходимо проявляться аккуратность и рациональный подход.

Консультация на видео

О методе капитализации в ролике от канала «Успешный инвестор».

terrafaq.ru

Расчет ставки капитализации — Мегаобучалка

Коэффициент капитализации учитывает отдачу на вложенный капитал и его возврат.

Существует следующие методы определения коэффициента капитализации:

· метод кумулятивного построения (основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих данному объекту недвижимости)

· метод выделения (ставка рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Применение данного метода затруднено, вследствие отсутствия достоверной информации по реальным сделкам купли-продажи объектов с известными арендными ставками)

· метод мониторинга (основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Вследствие отсутствия подробной информации по различным сегментам рынка в периодических изданиях, применение данного метода крайне затруднено)

В текущих условиях рынка недвижимости, коэффициент капитализации целесообразно рассчитывать методом кумулятивного построения по формуле:

где: К — коэффициент капитализации;

БС — безрисковая ставка;

ПР — премия за риск потери потребительской стоимости;

ПВН — премия за риск вложения в недвижимость;

ПСЛ — премия за степень ликвидности объекта;

ПУИ — премия за риск управления инвестициями;

НВК – норма возврата капитала.

В качестве безрисковой выбирается средневзвешенная процентная ставка рынка ГКО-ОФЗ, которая принимается по информации банковской статистики Центрального Банка Российской Федерации. На дату оценки 10.10.2014 г. она составляет 9,33%[3].

Прогноз денежного потока осуществлялся без учета инфляции. Поэтому безрисковая норма прибыли скорректирована на величину долгосрочного темпа инфляции. В будущем периоде приняты долгосрочные темпы роста на основании прогнозного уровня инфляции по данным МЭР РФ до 2030 года.

Долгосрочные темпы роста должны отражать средневзвешенное значение инфляции в постпрогнозном периоде, наибольшую значимость имеют более ранние периоды. В связи с этим расчет долгосрочных темпов роста используемых в настоящей оценке, производился с использованием техники дисконтирования, как средневзвешенная величина долгосрочных темпов роста инфляции за период с 2015 г. по 2030 г., поскольку начиная с 2030 г., влияние долгосрочных темпов роста на текущую стоимость сводится к нулю. В качестве ставки дисконтирования была использована ставка дисконтирования, рассчитываемая для объекта без учета инфляционной поправки.

Таблица 19 Расчет средневзвешенных долгосрочных темпов роста

Период Инфляция (ИПЦ) среднегодовая Ставка дисконтирования Период Коэффициент дисконтирования Удельный вес Вклад в общей темп роста
105,1 9,33% 0,836607 11,23% 0,57%
105,1 9,33% 0,765212 10,27% 0,52%
104,4 9,33% 0,699911 9,39% 0,41%
103,6 9,33% 0,640182 8,59% 0,31%
103,6 9,33% 0,585550 7,86% 0,28%
103,4 9,33% 0,535580 7,19% 0,24%
103,4 9,33% 0,489875 6,57% 0,22%
103,4 9,33% 0,448070 6,01% 0,20%
103,3 9,33% 0,409833 5,50% 0,18%
103,0 9,33% 0,374858 5,03% 0,15%
102,9 9,33% 0,342869 4,60% 0,13%
102,7 9,33% 0,313609 4,21% 0,11%
102,5 9,33% 0,286846 3,85% 0,10%
102,5 9,33% 0,262367 3,52% 0,09%
102,5 9,33% 0,239977 3,22% 0,08%
102,5 9,33% 0,219498 2,95% 0,07%
Средневзвешенные долгосрочные темпы роста     3,70%

Расчет проведен по следующей формуле Фишера:

rf = (1+Rf) / (1+i) - 1, где

гf – реальная безрисковая норма прибыли;

Rf – номинальная безрисковая норма прибыли;

i – прогнозируемый темп инфляции.

Таким образом, безрисковая ставка, принимаемая для расчетов, составит 4,10%.

Премия за риск вложения в недвижимость (ПВН) — учитывает вероятность неполучения прибыли и невозмещения первоначально вложенных средств и соответствует размещению капитала в данный вид собственности.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

Систематический риск - это риск, связанный с факторами, рассматриваемыми как значимые в рамках некоторой модели. Систематический риск обусловлен общим движением рынка или его сегментов и не связан с конкретным объектом. Систематические риски не должны значимо снижаться в рамках большого портфеля или с течением времени, в противном случае факторы их определяющие целесообразно игнорировать и данные риски могут быть отнесены к несистематическим.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».

Таблица 20

Виды и наименование риска Категория риска
Систематический риск            
Ухудшение общей экономической ситуации динамичный        
Увеличение числа конкурирующих объектов динамичный        
Изменение федерального или местного законодательства динамичный        
Несистематический риск            
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации статичный        
Топография, грунты, почва динамичный        
Местоположение динамичный        
Тип, год, качество постройки динамичный        
Размер, площадь, форма динамичный        
Стиль, планировка, конструктивные решения динамичный        
Подъезды и парковка динамичный        
Неполучение платежей динамичный        
Криминогенные факторы динамичный        
Количество наблюдений  
Взвешенный итог  
Сумма  
Количество факторов  
Средневзвешенное значение риска инвестиций в объект недвижимости   1,33%

Премия за степень ликвидности (ПСЛ) есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Таблица 21

Наименование Значение
Срок экспозиции объекта, мес. 5,0
Безрисковая ставка 5,40%
Общее количество месяцев в году.
Премия за степень ликвидности 2,25%

Срок экспозиции объекта оценки был принят по среднему значению интервала сроков экспозиции торгово-офисных помещений – 5 мес. («Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости г. Омска» за 1 квартал 2014 г.), поскольку объект оценки обладает средней ликвидностью.

Премия за риск управления инвестициями (ПУИ) — учитывает необходимость осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора. Премия за риск управления инвестициями определена по данным, предоставляемым управляющими компаниями г. Омска (девелоперская компания ООО «НТФ-Девелопмент», тел. (3812) 47-15-19) и составляет 1-5% в зависимости от коммерческой привлекательности и сложности управления.

Таблица 22

Сложность управления Коммерческая привлекательность
Низкая Ниже средней Средняя Выше средней Высокая
Низкая 2,50% 2,13% 1,75% 1,38% 1,00%
Ниже средней 3,38% 2,50% 2,13% 1,75% 1,38%
Средняя 4,25% 3,38% 2,50% 2,13% 1,75%
Выше средней 4,63% 4,25% 3,38% 2,50% 2,13%
Высокая 5,00% 4,63% 4,25% 3,38% 2,50%

Таблица 23

Наименование Коммерческая привлекательность Сложность управления Премия за инвестиционный менеджмент
нежилое помещение 5П, номера на поэтажном плане 2-13, 17-19, 24, литер А общей площадью 254,1 кв. м. этажность – подвал, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Рабиновича, д. 125 А Средняя Ниже средней 2,13 %

В состав ставки капитализации входит норма возврата инвестиций НВК, рассчитываемая по методу фонда возмещения. Этот метод предполагает, что в течение предполагаемого срока жизни объекта будет создаваться фонд, который позволит построить новый объект, аналогичный старому, после окончания существования старого объекта.

Норма возврата капитала (НВК) была принята согласно Единым нормам амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов и составила 0,7% (здания каменные, особо капитальные, стены кирпичные толщиной в 2,5-3,5 кирпича или кирпичные с железобетонным или металлическим каркасом, перекрытия железобетонные и бетонные; здания с крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные).

Таблица 24

megaobuchalka.ru

Ставка капитализации: расчет ставки на недвижимость

nedvigimost-stavkaПри оценке недвижимости инвесторы часто используют доходный подход, который основан на способности актива приносить прибыль в будущем. Этот метод позволяет оценить недвижимость, рассчитать, насколько эффективны будут вложения. Другими словами нужно сопоставить стоимость объекта и доход от его эксплуатации.

Базовая формула выглядит следующим образом:

V = I/R, где

V — стоимость;I — ожидаемый доход от недвижимости;R — ставка капитализации (иногда называют как «коэффициент капитализации», «норма капитализации» или «мультипликатор чистой ренты»). Данный показатель отражает отношение операционного дохода с недвижимости к ее стоимости.

Как правило, стоимость недвижимости установлена заранее на основе рыночных цен, поэтому инвестору необходимо подсчитывать ставку капитализации, которая может продемонстрировать эффективность вложений. Формула выглядит следующим образом:

R = I/V

Таким образом, чтобы определить ставку, необходимо понять, сколько эта недвижимость может приносить в будущем.

Делается это либо на основании уже имеющихся данных (в том случае, если это коммерческая недвижимость, сдающаяся в аренду), либо на основании данных по рынку. Помимо этого из полученной цифры вычитаются недополученная прибыль из-за отсутствия необходимого количества клиентов для 100% сдачи территории. Этот параметр также определяется на основе исследования рынка и его динамики развития. Также незабываем, что существуют издержки связанные с содержанием недвижимости: операционные (электричество, охрана, оплата труда, и прочие траты, связанные с эксплуатацией) и фиксированные (налоги, оплата по займам и пр.). После всех подсчетов получим чистый операционный доход с недвижимости.

После того, как известны все основные данные (стоимость и чистый операционный доход), можно рассчитать ставку капитализации на недвижимость. Предположим, что стоимость за складские помещения составляет 50 млн. При этом известно, что ежегодно операционный чистый доход составляет 13 млн. Тогда получится что ставка равняется 13/50 — 0.26. Иными словами ежегодно будет возвращаться 26 процентов от инвестиций.

При выборе недвижимости для покупки стоит выбирать то, которое имеет наибольший коэффициент капитализации. Отметим, что за февраль 2013 года минимальная ставка капитализации для коммерческой недвижимости в Москве составляют 8-12 процентов: для офисов — 8-8,5%, для торговых помещений — 9-9,5%, для складских помещений — 11,5-12%.

При этом в Санкт-Петербурге минимальная ставка капитализации превышает на 50-100 базисных пунктов или 0,5-1% (а в других регионах — 150-200 б.п. или 1,5-2%). Несмотря на снижение рынка в прошлом году, к концу четвертого квартала 2012 года ситуация стала налаживаться: рынок показал стабильный рост.

Часто при расчете мультипликатора чистой ренты неизвестна стоимость недвижимости, обычно это происходит при ее оценке, тогда коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:

i = io + iс + iл + i in + nк, где

io – безрисковая ставка процента, %;iс – премия за вложения, %;iл – премия на низкую ликвидность, %;i in – премия за качество менеджемента, %;nк – норма возврата на капитал, %.

В качестве безрисковой ставки процента можно взять доходность по государственным облигациям. Премия за низкую ликвидность определяется на основе того времени, которое требуется для продажи объекта (в течении этого срока объект обесценивается).

Риск за инвестиционный менеджмент зависит от важности и качества менеджмента в процессе организации сделки. Диапазон – 1-5%. При низком значении устанавливается премия в 1%, при значении ниже среднего — 2%, среднее значение — 2%, значение выше среднего — 4% и соответственно высокое значение — 5%.

Премия риска вложения оценивается на основе того, в какой страховой компании застрахованы риски. В том случае, если риски застрахованы в компании с рейтингом ААА (А++), то премия за риск вложения не превышает 1%. При страховании рисков в компании с рейтингом A (A+) премия составляет 2%. Если в страховании рисков участвует страхования компания с рейтингом В (B+, B++), премия составляет 3%. При страховании не всех рисков, премия за вложения устанавливается на уровне 4%, и в случае отсутствия страхования рисков, премия принимает свое максимальное значение в 5%.

Нужно также отметить, что премии за риски вложений могут рассчитываться на основе экспертной оценки, исходя из таких параметров, как известность и надежность продавца, состояние рынка недвижимости, объема спроса на подобную недвижимость и т. д.

При определении премии за низкую ликвидность, нужно понять, как быстро можно продать объект. Например, для недвижимости (в основном жилой или небольшой коммерческой площади) премия составляет 1%, так как такие объекты обладают стандартными характеристиками и устойчивым спросом (в добавок к этому рынок недвижимости в России растет). Для коммерческой недвижимости, премия, как правило составляет 2%. Премия за низкую ликвидность повышается с уменьшением рынка, круга лиц, которые могут купить объект, и его специализированность.

В заключение необходимо добавить, что без расчета ставки капитализации невозможно просчитать эффективность вложенных средств, а также сделать оценку недвижимости перед ее покупкой.

blog.investbag.com

Метод капитализации дохода в оценке недвижимости

«Метод капитализации дохода в оценке недвижимости»

План:

Введение

1. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости. Метод прямой капитализации

2. Определение чистого дохода от использования объекта недвижимости

3. Методы расчета ставки капитализации и расчет стоимости недвижимости

Заключение

Список использованной литературы

Становление в Азербайджане рыночных отношений обусловило возникновение новых процессов в общественной и экономической жизни.

Прошедшая приватизация и акционирование государственной собственности явились основой создания институтов частной и корпоративной собственности, фондового рынка, коммерческих банков, залогового кредита и других атрибутов рыночной экономики. Как следствие этих процессов, переход собственности из рук в руки, то есть купля-продажа объектов собственности стала обычным явлением экономической жизни. Приобретение реального объекта может преследовать двоякую цель – личное потребление, например, покупка дома или вложение средств с целью извлечения в будущем доходов: покупка торговой или промышленной фирмы, оборудования, транспортных средств и т.п. Однако, несмотря на различные мотивы, побудившие участников сделки к ее совершению, важнейшим этапом сделки является оценка купли-продажи.

Проведение оценки недвижимости для определения цены продажи является самым ответственным видом оценочной деятельности и поэтому требует очень внимательного и взвешенного подхода. Действительно, если при оценке недвижимости для залога, аренды, переоценки основных средств предприятия и иных целей, не подразумевающих отчуждение имущества, незначительные неточности в определении рыночной стоимости недвижимости не приводят к материальным потерям собственника, то при продаже недвижимости любая неточность непосредственно сказывается на финансовом результате сделки.

В силу всего этого оценка недвижимости для купли-продажи производится с особой тщательностью. Все факторы, влияющие или способные влиять на стоимость недвижимости, должны быть исследованы и им должна быть дана оценка. Особенно это относится к дорогим объектам, для которых несколько процентов их стоимости составляют очень значительные суммы в абсолютном выражении.

В ряде случаев оценка недвижимости при продаже является необходимой, а иногда и обязательной процедурой. Это относится к продаже спорного объекта, когда на него имеют права сразу несколько лиц, такая ситуация часто встречается при реализации объектов залога. Либо при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности, когда необходимо удостоверить рыночный характер совершаемой сделки.

Основная сложность в оценке недвижимости состоит в огромном многообразии самой недвижимости, параметров, характеризующих его потребительские свойства, и развитости рынка данного вида имущества. По многим видам недвижимости собственник может обоснованно сам определить цену продажи, если данное имущество находится в широком обороте и цены сделок известны. Но для сложных, дорогостоящих объектов, для которых не совсем очевидна их рыночная стоимость, а цена ошибки слишком высока (т. е финансовая значимость ошибки значительно больше стоимости услуг оценщика), - возникает необходимость обратиться к профессиональному оценщику.

1. Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости. Метод прямой капитализации

Обоснованность и достоверность оценки стоимости недвижимости зависит от правильности определения области применения затратного, доходного и сравнительного подходов. Выбор одного из этих подходов осуществляется оценщиком исходя из конкретных задач и целей проведения оценки.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе всей оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.

Исходя из определения, в этом подходе мы имеем дело с установлением цены на основе ощущаемой ценности товара. Ценность товара определяется как текущая стоимость ожидаемых выгод. Под выгодой может пониматься не только реальный доход, приносимый объектом при сдаче в аренду, но и неявные выгоды, связанные, например, с использованием объекта собственником для своих нужд. В последнем случае стоимость объекта определяется текущей стоимостью арендной платы, которую собственник мог бы получить от сдачи объекта в аренду.

Цена владения (пользования) объектом может определяться не только через величину арендной платы. Это может быть любое, выраженное в денежной форме, определение потребительской полезности или ценности недвижимости как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома мы можем рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность, тем более что долевое строительство дает много преимуществ перед строительством типичного, генерирующего условно постоянный поток дохода, объекта коммерческой недвижимости. Следует отметить и то, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а наиболее эффективного использования объекта. При решении данной проблемы определяют цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. В данном случае расчет цены осуществляется на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта, на оплату коммунальных услуг, на содержание аппарата управления, на рекламу и маркетинг и прочее. Необходимо учесть также денежные отчисления для покупки (постройки) в будущем нового объекта взамен изношенного. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставка дисконта при доходном подходе играет также роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. С точки зрения теории спроса и предложения подход по доходам отражает точку зрения покупателя, формирующего спрос на товары.

Данный подход используется при определении:

1. инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

2. рыночной стоимости.

Основные принципы оценки доходного актива − принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания является основным принципом метода. Он гласит, что стоимость актива V определяется нынешней (сегодняшней, текущей) ценностью (PV - от англ. present value) всех его будущих доходов I: V= PV(Il ,...Ik), где k - период владения активом. Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость актива V не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью. Данный принцип является аналогом экономического принципа альтернативности инвестиций.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования.

При прямой капитализации осуществляются анализ и оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что актив находится в стадии генерации типичных доходов, и коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость. А в методе капитализации по норме отдачи на капитал анализируется прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценка коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов. Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный методом рыночной выжимки на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу.

При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации.

Метод прямой капитализации – метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту. Метод капитализации доходов применяется, если:

· Потоки доходов равновелики и стабильны длительный период времени;

· Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод капитализации доходов основан на следующих принципах оценки:

· принцип ожидания: стоимость приносящих доходов объектов недвижимости определяется тем, какую частоту выручки от его использования или перепродажи ожидает потенциальный покупатель, владелец, инвестор. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого в будущем потока доходов.

mirznanii.com

соотношение и применение при оценке недвижимости » ФПГ ТАСАДОР

Соотношение Валового рентного мультипликатора и ставки капитализации. Применение ВРМ при оценке стоимости объекта недвижимости.

Оценка недвижимости в России существует достаточно давно и ее методология, разработанная западными учеными, с успехом прошла апробацию в российских экономических условиях. Одним из слабых элементов в системе оценки недвижимости является информационное обеспечение этого процесса. Так, если при оценке объектов недвижимости жилого назначения (квартиры) с этим проблем практически не возникает, так как издается большое количество периодических и специализированных изданий, в которых постоянно публикуются результаты проведенных анализов рынка жилой недвижимости, сложившаяся ситуация и тенденции его развития, то при оценке объектов недвижимости нежилого назначения ситуация, можно сказать, несколько отличающаяся:  аналитическая информация в очень ограниченном количестве в открытом доступе,  относительно небольшое количество сопоставимых объектов в особенности по местоположениям, где рынок малоразвит, что затрудняет проведение соответствующих анализов, расчетов и т.д. Это, в свою очередь, отражается на возможности применения тех или иных подходов и методов, существующих в системе оценки недвижимости. Одним из таких методов, по нашему мнению, является метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора), результаты которого в оценочной практике носят сравнительно точный характер по сравнению с другими методами оценки объектов недвижимости. Применение принципов определения  валового рентного мультипликатора соотносится с принципами расчета ставки капитализации объекта недвижимости.

В данной публикации мы провели краткий анализ по данным определениям, их соотношении между собой, а также их применении на практике. Изучили аналитическую информацию по сегментам  рынка коммерческой недвижимости в г. Новосибирске в ретроспективном периоде и на дату проведения исследования.

Основные определения

Ставка капитализации (коэффициент капитализации) — показатель, который описывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год. В оценке имущества этот показатель рассчитывается так: чистая прибыль в год / стоимость недвижимости.  Ставка капитализации показывает инвестору процент дохода, который он получит, купив тот или иной актив.

Валовый рентный мультипликатор (ВРМ) – это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД).

Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и  потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче этого объекта в аренду. Поэтому он используется для оценки стоимости объекта недвижимости, если в качестве исходных данных известна арендная ставка, по которой данный объект может быть сдан в аренду. Мультипликатор позволяет также решать обратную задачу: Определять требуемую арендную ставку по известной стоимости объекта недвижимости. По технике оценки такой метод близок к методу прямой капитализации. Однако он имеет свои особенности. Валовый рентный мультипликатор не является индивидуальной характеристикой конкретного объекта недвижимости. Он не учитывает особенности объекта оценки,  а именно, оставшийся срок службы, уровень операционных расходов, характерных для данного объекта, ожидания рынка в отношении роста арендных ставок, финансовые условия сделки и т. п.. Данный мультипликатор характеризует среднее соотношение между выручкой от сдачи в аренду и рыночной стоимостью объекта недвижимости, характерное для данного класса объектов или, точнее, для данного сегмента рынка. Поэтому валовый рентный мультипликатор может использоваться только как грубый метод оценки объекта недвижимости, близкий по смыслу к методам массовой оценки. В этом принципиальное отличие этого мультипликатора от коэффициента капитализации, который может существенно отличаться для двух подобных объектов, если эти объекты различаются, например, оставшимся сроком службы. Стоит отметить, что в отличии от мультипликатора валовых рентных платежей коэффициент капитализации имеет ясный экономический смысл. Он характеризует конечную доходность и способ возмещения капитала, характерные для конкретного объекта недвижимости. Поэтому он может быть рассчитан, исходя из анализа доходности альтернативных вариантов инвестирования, с учетом ожидаемого роста или падения стоимости оцениваемой недвижимости на прогнозный период.

На сегодняшний день существуют различные формулы расчета валового рентного мультипликатора и ставок капитализации. При применении различных формул диапазон ставок при известном ВРМ может отличаться.

Часто встречающиеся формулы расчета ВРМ и ставки капитализации

Рассмотрим первую формулу, взятую из учебника Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости». Для расчета формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы. После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле:

А.В. Доценко в своей научной статье «Расчет ставок дисконтирования капитализации при оценке недвижимости в условиях кризиса» считает, что при расчете величины ВРМ могут быть использованы средние рыночные значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов  недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:

По прямому методу определения мультипликатора  Л.А. Лейфера в статье «Определение валового рентного мультипликатора на основе «исторических»  данных» ВРМ рассчитывается по формуле:

Прямой метод определения может использоваться в том случае, когда для интересуемого класса объектов оценки можно подобрать достаточное количество объектов, по которым имеются одновременно данные предложений по их продаже и сдаче их же в аренду. Такие данные обычно можно найти по объектам недвижимости, относящимся к развитому сегменту рынка, например, офисные или торговые помещения в крупных городах, где рынок продаж и рынок аренды достаточно развит (из математической статистики известно, что такая оценка является наилучшей  в классе линейных несмещенных оценок).

Также Лейфер Л.А. предложил свою методику расчета ставки капитализации, расчет исходя из значения ВРМ. Согласно предложенной методике расчет производится на основе вариационного ряда (упорядоченных выборок). Первая выборка формируется из цен продаж, вторая из арендных ставок. Затем выборки ранжируются и формируются пары для расчета ВРМ. Формирование пар базируется на допущении о том, что сходные по потребительским свойствам объекты занимают примерно одинаковые места, как при упорядочивании арендных ставок. Исходя из такого предположения, можно считать, что образованные пары значений цены продажи и арендной ставки относятся к одинаковым или, по крайней мере, близким по основным потребительским характеристикам объектам.

Но как правило для расчета ставки капитализации используется базовая формула (учебник Н.Е. Симионовой, Р.Ю. Симионова «Оценка бизнеса: теория и практика»), выглядит она следующим образом:

При помощи трансформации формул (1) и (4) можно вывести формулу зависимости ВРМ и СК, которая будет выглядеть следующим образом:

                           ,

Так же путем трансформации формула (5) может выглядеть так:

                       .

Таблица взаимосвязи ВРМ и Ск по рынку коммерческой недвижимости в г. Новосибирске по данным за 2016 г.

На основе Аналитической информации «Мониторинг. Предложения на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска» RID Analytics, составленный на конец 2016 года и используя статью Живаева М. В. «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности» за 2 квартал 2016 г. в части «Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД)» была составлена сводная таблица взаимосвязи диапазона СК и ВРМ в зависимости друг от друга и от других факторов. Расчеты проведены с помощью формул (1) и (6):

Анализ ставки капитализации торговой недвижимости в Новосибирске по данным открытой публичной информации за различные периоды с 2009 г. по 2016 г.

В результате проведения исследования по данной теме мы  изучили имеющуюся аналитическую информацию  и привели диапазоны ставок капитализации по сегменту торговой недвижимости в Новосибирске в ретроспективном периоде.

Генеральный директор, оценщик I категории Арсенчук Евгения Сергеевна

fpg-tasador.ru

Определение ставки капитализации

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость между стоимостью объекта и ожидаемым доходом от его эксплуатации. Понятие коэффициента капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает три составляющие: безрисковый доход на капитал, премию за общий риск инвестиций в недвижимость и специальную премию за ликвидность/неликвидность конкретного объекта.

Капитализация дохода - процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости. При этом учитываются: сумма будущих доходов, когда должны быть получены доходы, продолжительность времени получения доходов. Применительно недвижимости коэффициент капитализации должен включать доход на капитал и возврат капитала.

СК = НП (б.р.) + Р + Л + И + П

где СК – ставка капитализации:

НП (б.р.) – безрисковая ставка, принимаемая по вкладам;

Р – премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств, которая соответствует данному размещению капитала;

Л – премия за неликвидность - для учета потенциальной возможности инвестора реализовать на рынке имущественные права, получить наличные деньги, а также необходимых временных затрат;

И – премия за инвестиционный менеджмент – для учета необходимости осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора;

П – ставка возврата капитала. При линейном возврате капитала (метод Ринга) П=1/р=1/ Тэх100%

где – р есть число лет, требуемое для возврата вложенного капитала.

Расчет базовой "условно-безрисковой" ставки

В качестве возможных базовых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

· депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков;

· западные финансовые инструменты "государственные облигации других стран;

· ставка рефинансирования ЦБ РФ;

· государственные облигации РФ.

В качестве расчетной принимаем ставку рефинансирования в размере 8,25%. (Указание Банка России от 13 сентября 2012 г. № 2873-У "О размере ставки рефинансирования Банка России)

Премия за риск - для учета вероятности неполучения прибылей и не возмещения первоначально вложенных средств

Р – инвестиционный риск (определяется как суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом)

Таблица 17– Суммарный инвестиционный риск по методике МБРР аналитическим способом

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости
Вид и наименование риска Категория риска Балл риска
Систематический риск                      
Ухудшение общей экономической ситуации динамичный                  
Увеличение числа конкурирующих объектов динамичный                  
Изменение законодательства динамичный                  
Несистематический риск                      
Природные и антропогенные чрезвыч. ситуации статичный                  
Ускоренный износ объекта статичный                  
Неполучение арендных платежей динамичный                  
Неэффективный менеджмент динамичный                  
Криминогенные факторы динамичный                  
Финансовые проверки динамичный                  
Неправильное оформление договоров аренды динамичный                  
Количество наблюдений
Взвешенный итог (балл х количество наблюдений)
Сумма (сумма по строке "взвешенный итог")                  
Количество факторов (количество видов риска)                  
Средневзвешенное значение (сумма : количество факторов)           1,5        

Классификация рисков по вероятности возникновения

В зависимости от вероятности события каждому фактору присваивается свой ранг.

Таким образом, инвестиционный риск составляет 1,5%.

Премия за низкую ликвидность недвижимости

Поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта.

В данном случае срок экспозиции может составить пределах 1-12 месяцев, на основе безрисковой ставки поправка составит:1,0 мес. х 8,0%/12 мес. = 0,67%

Премия за инвестиционный менеджмент

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск оценить достаточно трудно, и для объектов аналогичных рассматриваемому в практике оценочной деятельности принимается от 0,5% до 5 %.

В данном случае принимаем премию в следующем размер: 0,5 %

Норма возврата капитала

Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. Норма возврата капитала определяется различными методами:

Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала.

Метод Хоскольда является самым точным методом. Тем не менее метод Инвуда получил наибольшее распространение. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фондовозмещения по безрисковой ставке, так как существует риск невозврата средств.

Метод Ринга является наиболее простым. Он формализуется в следующем виде:

норма возврата капитала = 100% / срок финансирования инвестиций

Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад становится равным нулю, вследствие их старения. Как уже было упомянуто выше, возмещение инвестиций в здание и сооружения будет вестись по прямолинейному методу. Продолжительность экономической жизни, с учетом физических и функциональных характеристик, Оценщиками принята равной 25 годам.

норма возврата капитала = 100% /25 = 4%

Расчет ставки капитализации приведен в Таблице18.

Таблица 18– Расчет величины ставки дисконтирования кумулятивным методом

Наименование Значение
Безрисковая ставка дохода 11%
Премия за риск инвестиций в РФ 1,50%
Премия за ликвидность недвижимости 0,67%
Премия за инвестиционный менеджмент 0,50%
Норма возврата капитала 4,00%
Ставка капитализации, % 17,67%

 

При определении прибыли предпринимателя, использовались результаты исследований, приведенные в «Техническом задании (технических указаниях) на определение рыночно обоснованной величины арендной платы (оценки рыночной стоимости имущественного права пользования или пользования и владения, выраженной в виде периодических платежей) за земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации», разработанном Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом. Данное техническое задание размещено на официальном сайте Росимущества: http://www.rosim.ru/rosim/structure/analize_ocenka/ocenka.htm/200708061423-4873.htm/.

Результаты исследований относительно выделения части дохода, приходящейся на вознаграждение по фактору «предпринимательские способности»

Доля предпринимателя, % Вид базы для определения дохода предпринимателя Информация об исследовании/ исследователе Источник информации
10%-25% затраты Stephen Rushmore, MAI, CHA, CRE - HVS International - New York http://www.hotel-online.com/News/PR2002_2nd/Apr02_CanadianOutlookFeb.html

В данном случае, прибыль предпринимателя принимается в среднем 10%.



infopedia.su