КОТы наступают. Плюсы и минусы проектов комплексного освоения территорий в Перми. Проекты комплексного освоения территории


Проект комплексного освоения территории

Проект комплексного освоения территории – это основательная разработка участка земли, где будет проходить строительство. Под данным термином подразумевают не только процесс сооружения многоквартирных домов, но и построение всех основной систем коммуникации, а также инженерии, прокладка жилой инфраструктуры, которая необходима для комфортного проживания граждан. А потому первое место при разработке таких систем занимает правильно составленный проект планируемого жилого квартала. По результатам последней статистики недвижимости, на сегодняшний день на рынке России примерно 40% занимает так называемый проект комплексного освоения территорий.

Где и для кого отстраивают такие проекты?

Понятно, что многие из таких проектов отстраивают именно в частях окраины города. Это легко можно объяснить тем, что центр города является давно сформированной жилой частью, и на этой территории данные постройки появляются исключительно после уплотнительной застройки домов, после реформации старых жилых кварталов, или же в местах, где находились уже закрытые промышленные зоны и заводы.

В то время как окраина города и ближайшая подходящая территория, которая находится в пределах области, считается хорошим местом для застройки так называемого «города в городе», потому что для реализации данных проектов предоставлено буквально чистый холст, что дает возможность архитекторам, проектировщикам и застройщикам для реализации всего потенциала.

Проект комплексного освоения территории часто разрабатывается именно под эконом- и комфорт-класс. В процентом соотношении это 60-70% к практически 23-35%. Остальные же 5-7% являют собой проекты застройки жилья для бизнес-класса. Причины такой статистики понятны: данные проекты предполагают огромное количество строящихся жилых квартир, где будет размещено достаточное количество семей. А, как известно, любое предложение рождается из спроса. Тогда как на сегодняшний день реалии состоят в том, что многие покупатели российского рынка недвижимости ориентируются на приобретение бюджетного жилья. Плюс местонахождение таких проектов не всегда можно назвать престижным.

В основном, коттеджные поселки, которые появляются практически по всей территории России, тоже можно отнести к проектам комплексного освоения территории. Потому как в данном случае реализуется комплексное улучшение устройства земельных участков, а также происходит прокладка всей необходимой инфраструктуры. Но такие поселки уже будут интересны для приобретения исключительно покупателям бизнес и элит-класса. В этом случае и выдвигаются очень высокие требования для строящихся участков и их проектов.

Особенности проектов комплексного освоения территории

На сегодня создавая проекты комплексного освоения территории, многие застройщики основываются на опыт иностранных коллег. Иногда бывает, что в проектирование местных участков принимают участие и европейские архитектурные бюро. Потому как стоимость составления проекта всей работы в России и заграницей практически одинакова, но опыта и профессионализма для работы над целым кварталом у иностранцев гораздо больше.

Разумеется, если смотреть всю историю развития данных проектов, то заметим, что такое комплексное освоение началось сравнительно давно, еще в далеких 30х годах. Такая тенденция характерна большинству развитых стран мира, где у каждой свои какие-либо особенности, но идея всегда одна – открыть комфортный район для проживания граждан. И речь здесь идет не только о квартирах или жилых домах, но и про окружающую их территорию. Главной целью проектов комплексного освоения является обеспечения граждан, которые купят квартиру в новом проекте, всеми необходимыми для жизни объектами и инфраструктурой.

Проект комплексного освоения территории и раньше был известен для России. Во время Советского Союза рядом с территориальным нахождением больших заводом и промышленных зон происходили застройки неких городков, где вся инфраструктура зависела от находящегося рядом предприятия. А при строительстве данных городков большое внимание уделяли расположению рядом всех социальных, бытовых, а также торговых учреждений, которые должны быть обеспечить гражданам комфортность проживания в своем районе. Но в отличие от современной России, в СССР расположение данных объектов должны были гарантировать заводы, а потому их количество напрямую зависели от руководителей соответствующих предприятий. Они же в свою очередь добывали бюджетные деньги для строительства всей необходимой для жизни инфраструктуры.

Особенностью любого проекта комплексного освоения территорий в современной России можно назвать обеспечение всех своих жителей распложенной рядом инфраструктурой.

Вконтакте

Twitter

Мой мир

Google+

Одноклассники

E-mail

petersit.ru

На проекты комплексного освоения территорий приходится 60% новостроек Петербурга

Новостройки у метро Парнас. ЖК "Северная долина".
Новостройки у метро Парнас. ЖК "Северная долина".
Сейчас в Петербурге новые дома возводятся как точечно, так и в рамках комплексного освоения территорий. Каждый девелопер сам определяет плюсы и минусы этих форматов, исходя из собственных задач и возможностей, а также оценивая перспективы конкретного проекта.

По оценкам участников рынка, сейчас на проекты комплексного освоения территорий приходится примерно 60% от общего объема новостроек, возводимых в Петербурге и пригородных районах Ленобласти. По данным аналитиков "Главстроя–СПб", в Петербурге реализуется сейчас около 20 значимых жилых проектов КОТ общей площадью более 10 млн м2.

При этом, строго говоря, до сих пор не существует четких критериев отнесения проектов к этой категории. Так, по словам руководителя аналитического центра "Главстрой–СПб" Петра Буслова, к КОТ относятся проекты площадью от 500 тыс. м2, которые реализуются одним девелопером и имеют единую концепцию развития территории. Обязательными составляющими формата являются объекты социальной, дорожной и инженерной инфраструктуры.

Директор департамента недвижимости ГК "ЦДС" Сергей Терентьев описывает КОТ как проект, рассчитанный на 300 тыс. — 2–3 млн м2 жилья, при этом одна очередь может вмещать 100–200 тыс. м2, в то время как в рамках точечной застройки площадь дома редко превышает 50 тыс. м2.

От окраин к центру

Площадь застраиваемой территории неразрывно связана с локацией, где работают девелоперы. Логично, что комплексные проекты, как правило, строятся в более удаленных от центра районах и пригородных территориях.

"Проекты КОТ реализуются преимущественно на границах Петербурга и Ленобласти, так как для них требуются большие земельные участки — от 100 га, — отмечает Сергей Терентьев, — ближе к центру города таких наделов, пригодных для жилищного строительства, просто нет".

При этом резерв земель в локациях Девяткино, Кудрово, Янино будет исчерпан в течение 5–10 лет, считает Петр Буслов. После этого жилищное строительство двинется дальше. В качестве новой зоны роста можно выделить южное направление, а именно территории вокруг Уткиной Заводи, Пушкина, Петергофа, Колпино, Красного Села. Перспективы появления КОТ в городской черте во многом зависят от активности процесса редевелопмента промышленных площадок, окруживших кольцом исторический центр города. По словам Петра Буслова, сегодня первые шаги в этом направлении уже предприняты, но говорить о масштабных переменах в сравнении с Московским регионом пока не приходится.

"На месте фабрик и заводов начинается строительство жилья, что является логичным, правильным шагом как с точки зрения развития Петербурга, так и с точки зрения работы девелопером, — отмечает генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость" Олег Пашин, — часто места, где располагаются бывшие промышленные территории, привлекательны по локации, окружению, по тем видам, что будут открываться из окон будущих жильцов". При этом они позволяют реализовать интересные с точки зрения архитектуры проекты, которые только украшают город, особенно в противовес тому, как зачастую неэстетично выглядят заброшенные заводские корпуса.

В отличие от проектов КОТ, точечные объекты в основном появляются в зоне со сложившейся застройкой. В частности, такие объекты характерны для центральных районов города, отмечает Петр Буслов. Преимуществом таких проектов является наличие поблизости всей необходимой инфраструктуры. Сергей Терентьев приводит в пример один из проектов компании — ЖК "Парковый", который был сдан в 2013 году: помимо близости школ, детских садов, магазинов, станции метро, рядом разбиты три больших парка, что является дополнительным преимуществом для семей с детьми и домашними животными. С точки зрения выбора места для точечной застройки недостатком является то, что для точечных объектов в городе остается все меньше участков, а уплотнительную застройку городские власти не поощряют, отмечает Сергей Терентьев.

Экономика и финансы

Ключевым отличием в подходах при реализации проектов КОТ и проектов точечной застройки является разница в экономике проектов.

"Чем масштабнее проект застройки, тем выше предварительные затраты, в том числе на приобретение земельного участка, инженерную подготовку территории, инфраструктурные работы", — поясняет аналитик СРО А "Объединение строителей СПб" Евгений Ортин.

"Проекты комплексного освоения территорий требуют большего объема инвестиций на начальном этапе, ведь девелоперу потребуется проложить всю инженерную инфраструктуру перед началом строительства первой очереди", — говорит Сергей Терентьев.

Он отмечает, что в периоды экономической нестабильности девелоперы откладывают вывод на рынок таких масштабных проектов, отдавая предпочтение более компактным объектам на небольшое число квартир.

В связи с этим Олег Пашин считает, что с финансовой точки зрения менее крупная квартальная застройка более реалистична и за такими проектами будущее.

Кроме того, по словам Евгения Ортина, любой проект КОТ предполагает привлечение длинных денег, когда возврат инвестиций начинается по истечении нескольких лет, после того как проект выходит на стадию практической реализации.

"Именно поэтому, несмотря на десятки заявленных к реализации проектов КОТ, реально представлены на рынке чуть больше десятка, — рассказывает Евгений Ортин, — практически все они сконцентрированы в руках крупнейших застройщиков, обладающих серьезной финансовой устойчивостью и способностью привлекать значительные кредитные средства".

По мнению Петра Буслова , хотя комплексная застройка — это, безусловно, более длительный и капиталоемкий вид освоения земельных участков, масштабность не означает законсервированность.

"Реализация КОТ, как правило, растянута во времени, это позволяет постоянно обновлять проект с учетом меняющихся требований покупателей", — подчеркивает он.

С ним соглашается и Евгений Ортин, отмечая, что иногда даже крупная девелоперская компания в ходе реализации проекта КОТ может вносить в проект изменения, касающиеся как технических параметров будущих очередей, так и сроков их реализации. Не является исключением и сокращение объемов застройки — в случае перепродажи части территории другому застройщику.

"Безусловно, сложную и разнообразную жилую среду можно реализовать только в проекте КОТ", — говорит член совета директоров ГК "Ленстройтрест" Дмитрий Карпушин. Отсюда и требования к площади осваиваемой территории: на одном из круглых столов ранее застройщики сошлись в том, что для действительно комплексного освоения территории требуется 100–150 га и более. Так что проект КОТ — это путь для тех, кто имеет амбиции сделать то, что до него еще никто не делал, считает он.

Что же касается точечной, уплотнительной застройки, которая ведется, как правило, в уже обжитых районах, если земля под застройку приобретена по цене, обеспечивающей экономику, — в таком случае все понятно, прогнозируемо, но перспективы развития для застройщика в этом нет. "Можно сказать, что проекты КОТ и точечная застройка предполагают разные стратегии бизнеса", — подытоживает эксперт.

Своя инфраструктура

Одним из важнейших факторов выбора квартиры в новостройке для покупателя сегодня является наличие инфраструктуры. При этом если в рамках комплексного освоения территории девелопер создает ее сам, то в случае с точечными объектами, как правило, новоселы будут пользоваться уже действующей. У обоих подходов есть свои плюсы и минусы. Так, в случае с проектами КОТ речь идет о создании современного автономного микрорайона с новыми дорогами, инженерными сетями, необходимым количеством социальных и коммерческих объектов. "При этом масштаб проекта и объемы застройки позволяют девелоперам снижать себестоимость строительства и повышать доступность жилья", — говорит Петр Буслов. "За счет эффекта масштаба цены на квартиры в таких проектах сохраняются на невысоком уровне, но при этом застройщик не теряет в маржинальности", — поясняет Сергей Терентьев.

С другой стороны, хотя в рамках точечной застройки возводится меньше жилья, в этом случае у него ниже дополнительная нагрузка, ведь, как правило, застройщику не требуется создавать с нуля социальную и инженерную инфраструктуру.

Новые проекты

Поскольку в Петербурге достаточно много строительных компаний, находящихся в разном финансовом положении, имеющих разный земельный банк и собственные маркетинговые стратегии, новые проекты возникают как в формате КОТ, так и в форме точечной застройки.

Так, недавно начались продажи жилья в малоэтажном проекте "Планетоград" от Setl City в Московском районе, вывели на рынок свои объекты компания "Арсенал-Недвижимость" (ЖК "Энфилд") и ЛенСпецСМУ (ЖК "Галактика").

При этом, по словам Олега Пашина, на фоне открытия продаж в новых проектах менее заметна информация об открытии продаж в очередных корпусах крупных проектов, которые уже находятся в стадии реализации.

www.dp.ru

Проекты комплексного освоения территорий в Псковской области

Библиографическое описание:

Яковлев И. И. Проекты комплексного освоения территорий в Псковской области // Молодой ученый. — 2018. — №2. — С. 44-47. — URL https://moluch.ru/archive/188/47821/ (дата обращения: 30.08.2018).



Исходя из определения в градостроительном кодексе Российской федерации, комплексное освоение территории (КОТ) — это процесс, включающий в себя подготовку документации по планировке новых территорий, образование земельных участков в границах выделенной территории, застройка земельных участков в соответствии с планировкой транспортной, социальной и коммунальной инфраструктур, а также иных объектов [1].

В сфере строительства на данный момент определено стратегическое направление «Ипотека и арендное жильё», целью которого является улучшение жилищных условий граждан РФ путём обеспечения высоких темпов ввода жилья и стимулирования спроса на жильё. В рамках данной цели запланировано увеличение ввода жилья с 88 млн. кв. метров в 2018 году до 100 млн. кв. метров в 2020. Совместно планируется увеличение темпов выдачи ипотечных кредитов с 1 млн. в 2018 году, до 1,2 млн. в 2020 году [5].

Также, в рамках федеральной целевой программы «Жилище» разработана подпрограмма «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» в которой присмотрено оказание финансовой поддержки на строительство объектов социальной инфраструктуры и строительство или реконструкцию автомобильных дорог в рамках проектов комплексного освоения территорий [6].

На данный момент в Псковской области активно реализуются 7 инвестиционно-строительный проектов по комплексному освоению территорий. Все эти проекты сосредоточены в районе областного центра, что обусловлено растущим спросом жильё в городе. До 2023 года по данным проектам ожидается ввести более 1,5млн. кв. м. жилой площади, 5 школ, 8 детских садов и 1 медицинский центр.

  1. Жилой комплекс «Европа». В рамках реализации данного проекта запланировано до 2028 года возвести 93 многоквартирных дома и 95 жилых домов малоэтажной застройки, что в сумме составляет 424,4 тыс. кв. м. жилой площади. Также, в рамках проекта запланировано возведение двух школ на 1800 мест и 4-х детских садов. В возводимом микрорайоне планируется возведение торгового центра. На данный момент возведено 5 многоэтажных жилых дома на 41,997 тыс. кв. метров жилья. Реализацией проекта занимается Псковская инвестиционная компания (ПИК) [3].
  2. За счет реализации проекта комплексного освоения территории микрорайона «Борисовичи» Псковского района планируется ввести 564 тыс. кв. мжилой площади. Также в рамках проекта планируется строительство 4 детских садов, медицинского центра, 3 школ (в текущем году введена школа на 1350 учебных мест). В настоящее время уже введено 14 многоквартирных домов площадью 112,95 тыс. кв. м, начато строительство 9 домов площадью 74,4 тыс. кв. м. В 2017 году планируется ввести еще 3 многоквартирных дома общей площадью 21,1 тыс. кв. м [4];
  3. Жилой комплекс «Видный»— ввод в эксплуатацию порядка 680 квартир общей площадью 52,3 тыс. кв. м, введен многофункциональный спортивный центр [7].
  4. Жилой микрорайон «Околица» — строительство 185,4 тыс. кв. м. жилья на 6100 человек, социальной инфраструктуры: детский сад на 120 мест, средняя общеобразовательная школа и др [8].
  5. Жилой комплекс «Родина» в границах улиц Владимирская иНикольская— строительство 41 многоквартирного дома общей площадью 213 тыс. кв. м, введен детский сад.
  6. Завершается строительство микрорайона №12 на Запсковье. В границах улиц Юности, Инженерная, Труда введено в эксплуатацию 18 многоквартирных домов, общей площадью квартир 175,844 тыс. кв. м. Планируется строительство еще 2-х домов;
  7. Реализация инвестпроекта: «Строительство жилых домов в микрорайонах №14 и №15 вг. Пскове, детских яслей-сада в микрорайоне № 14 в г. Пскове» — строительство 11 МКД общей площадью 102,96 тыс. кв. м.

Рассмотрим подробнее некоторые проекты КОТ и выделим их основные черты:

Жилой комплекс «Европа».

Экологическая обстановка. Жилой комплекс расположен рядом с двумя шумными транспортными магистралями. В районе не запланированы парковые зоны, по соседству с комплексом отсутствуют зелёные насаждения.

Транспортная доступность. Комплекс расположен рядом с трассой А212, которая напрямую ведёт к центру Пскова, но участок излишне загружен. В 2019 году планируется постройка «Северного обхода», что разгрузит магистраль и обеспечит доступ к центру города за 15 минут при наличии автомобиля. Рядом проходит автобусный маршрут № 18.

Социально-бытовая инфраструктура. Запланирована постройка 4-х детских домов и двух школ на 1800 мест. В микрорайоне запланирована постройка значительного торгового центра.

Парковочные места для автомобилей. Дополнительных парковочных зон не запланировано. Парковки во дворах рассчитаны по предельным показателям из СП 42.13330.2016 [2].

Имидж территории. Район расположен вне города, рядом не имеется примечательных культурных объектов. В районе запланирована постройка панельных многоэтажек по 9 этажей, района малоэтажной застройки и квартал таунхаусов.

Наличие рабочих мест. В районе застройки не присутствует значительных объектов, предлагающие рабочие места для жителей микрорайона.

http://europa-kvartal.ru/images/4.png

Рис. 1. Планировка жилого комплекса «Европа»

Жилой комплекс «Видный»

Экологическая обстановка. В районе не запланированы парковые зоны, по соседству с комплексом отсутствуют зелёные насаждения. По соседству с объектом протекает река Великая.

Транспортная доступность. Комплекс расположен за территорией города в отдалении от транспортных магистралей. Центр города расположен в 25 минутах от центра при наличии автомобиля.

Социально-бытовая инфраструктура. В проекте не запланирована постройка детских домов и школ. Рядом расположена теннисная площадка и конный клуб.

Парковочные места для автомобилей. Дополнительных парковочных зон не запланировано. Парковки во дворах рассчитаны по предельным показателям из СП 42.13330.2016 [2].

Имидж территории. Жилой комплекс расположен на берегу реки Великой. Застройка представлена 9-ти и 6-ти этажными панельными зданиями.

Наличие рабочих мест. В районе застройки не присутствует значительных объектов, предлагающие рабочие места для жителей микрорайона.

http://vid60.ru/js/data/jpg/main/main_0004.jpg

Рис. 2. Общий вид жилого комплекса «Видный»

Жилой микрорайон «Околица»

Экологическая обстановка. В районе не запланированы парковые зоны, по соседству с комплексом отсутствуют зелёные насаждения. Рядом с жилым микрорайоном расположена промышленная застройка.

Транспортная доступность. Комплекс расположен за территорией города в отдалении от транспортных магистралей. Центр города расположен в 10 минутах от центра при наличии автомобиля. Рядом проходит автобусный маршрут № 7.

Социально-бытовая инфраструктура. В данном жилом микрорайоне запланировано строительство детского сада на 120 мест и школы для начальных классов.

Парковочные места для автомобилей. Дополнительных парковочных зон не запланировано. Парковки во дворах рассчитаны по предельным показателям из СП 42.13330.2016 [2].

Имидж территории. Район расположен вне города, рядом не имеется примечательных культурных объектов. В районе запланирована постройка панельных многоэтажек по 9 этажей.

Наличие рабочих мест. Рядом с жилым микрорайоном расположено множество промышленных объектов, льнокомбинат и несколько строительных рынков.

Рис. 3. Общий вид жилого микрорайона «Околица»

По итогам обзора инвестиционно-строительных проектов в Псковской области следует отметить определённые тенденции:

‒ большинство проектов по комплексному освоению территорий направлено на создание так называемых «спальных районов» — районов с дальним расположением от центра без создания рабочих мест;

‒ строительство новых жилых площадей наблюдается только на территории Псковского района;

‒ в проектах предусмотрено минимально допустимое количество парковочных мест, что не удовлетворяет современным требованиям;

‒ лишь в малом количестве инвестиционно-строительных проектов запланировано достаточное количество объектов образования и дошкольного воспитания.

Литература:
  1. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.09.2017) Статья 46.4. «Договор о комплексном освоении территории»
  2. СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Актуализированная редакция СНиП 2.07.01–89*
  3. Жилой комплекс «Европа» URL: http://europa-kvartal.ru
  4. Проект застройки микрорайона «Борисовичи» презентовали замминистру Вахрукову // Псковская лента новостей. URL: http://pln-pskov.ru/house/npsk/129381.html
  5. Приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье» // Минстрой России. URL: http://www.minstroyrf.ru/trades/zhilishnaya-politika/prioritetnyy-proekt-ipoteka-i-arendnoe-zhile/
  6. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 20.05.2017, с изм. от 12.10.2017) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015–2020 годы»
  7. Жилой комплекс «Видный» URL: http://vid60.ru/
  8. Продажа квартир в новостройках микрорайона Околица // ООО «ЭГЛЕ» — продажа квартир в Пскове URL: http://www.egle-psk.ru/projects/okolica.php

Основные термины (генерируются автоматически): жилой комплекс, жилой микрорайон, дом, общая площадь, детский сад, транспортная доступность, социально-бытовая инфраструктура, комплексное освоение территорий, имидж территории, экологическая обстановка.

moluch.ru

проблемы и перспективы — Петербургский компаньон

Ключевая идея Комплексного освоения территорий (КОТ) заключается в известном принципе «все включено». То есть это не какие-то «четыре стены на отшибе», а создание нового качественного жилья. К тому же встроенного в комфортную, организованную среду обитания.

Реализация первых проектов КОТ, а именно «Балтийской жемчужины» началась еще в 2005 году. Первопроходцем стал зарубежный инвестор. В 2007 году на территории будущего многофункционального комплекса «Балтийская жемчужина» состоялось торжественное открытие делового центра, площадь которого — 10 тыс. кв. м.

В 2010 году «Главстрой СПб» построил 280 тыс. кв. м. Из них на рынок попала примерно половина. Остальное было продано государству.

Однако, по оценкам экспертов, при условии выработки эффективных механизмов взаимодействия инвесторов и государства при реализации крупных проектов, сегмент КОТ будет активно развиваться.

Насколько выгоды проекты КОТ для инвестора и застройщика? Каковы перспективы?

На смену уплотнению

Комплексное освоение имеет для девелоперов ряд преимуществ. Появляются новые возможности для строительства на фоне дефицита земельных участков; при реализации КОТ достигается снижение себестоимости за счет эффекта масштаба и возможность много и быстро строить и продавать. Кроме того, работа с масштабным проектом позволяет обеспечить плановую загрузку строительных мощностей на несколько лет вперед. Девелопер получает возможность стандартизировать архитектурные и проектные решения благодаря масштабу территории и спроектировать действительно качественную и комфортную среду обитания.

В ближайшие пять-семь лет открывается «окно возможностей» для трансформации экономики агломерации и запуска нового типа девелоперских проектов. Определенное сжатие по рынку в целом будет происходить, но, невзирая на резкое ухудшение макроэкономической ситуации, агломерация сохранит высокий уровень инвестиционной привлекательности для долгосрочных проектов.

Положительная динамика в данном сегменте очевидна. Это объясняется постепенным переходом девелоперов от уплотнительной застройки к развитию и редевелопменту больших территорий. Интерес девелоперов к проектам комплексного освоения территорий свидетельствует: будущее все-таки за комплексным освоением территорий, а точечная застройка постепенно исчерпывает свой ресурс.

Новые формы перехода от точечной застройки к интересным масштабным проектам КОТ Ленинградской области, в свою очередь, не могут развиваться самостоятельно, все это все должно быть синхронизировано с городом на предмет логистических, транспортных и прочих моментов.

Клубок проблем и поиск решений

В сегменте КОТ отмечен ряд характерных проблем и прежде всего, то обстоятельство, что возможность вести застройку есть только у крупных компаний с большими мощностями и финансовыми возможностями.

Одним из выходов из этой ситуации является объединение нескольких девелоперов с целью освоения одного участка. При этом им необходимо достичь согласия в вопросах общего архитектурного стиля или хотя бы единой концепции строительства.

Характерный пример — «Новый Оккервиль», который строится силами двух компаний — «Отделстроя» и «Строительного треста». Здесь первым делом была обустроена парковая зона на берегу реки Оккервиль.

При застройке «Нового Оккервиля» оперативно решались вопросы инженерии строительства и внутриквартальных и внешних дорог. Появилась школа, по самым современным стандартам. Покупатели это ценят, это привлекает людей, но возможности застройщиков не безграничны. Правда, такая политика несет положительные моменты, бюджет муниципального образования благодаря такой работе увеличивается в несколько раз.

Одним из вопиющих недостатков КОТов является то, что объекты инфраструктуры строятся в последнюю очередь, и жители домов, сданных в первую очередь, живут среди чистого поля, лишенные и магазинов возле дома, и хороших дорог. И такая ситуация может тянуться годами.

Существует необходимость развития на таких территориях, прежде всего, коммерческой инфраструктуры, как-то магазинов, аптек, офисных помещений, торгово-развлекательных центров. Эти проекты требуют достаточно большого объема коммерческих помещений и эта инфраструктура должна быть удобна как для жителей, так и для бизнесменов, а кроме того выгодна для застройщиков. Коммерческая инфраструктура должна развиваться не по остаточному принципу.

Еще один существенный вопрос в освоении новых земель и прокладке коммуникаций: не всегда поставщики электроэнергии, отопления, воды готовы идти на взаимодействие с застройщиками. Зачастую у них имеются свои планы по развитию своих мощностей.

Бывает, что микрорайон близок к завершению, а инженерные сети с необходимыми на него мощностями, или подстанции в планах поставщиков таких услуг стоят где-то пусть и не очень отдаленной, но перспективе. И приходиться сторонам идти на переговоры, а они могут длиться по времени больше, чем затрачено на само строительство зданий.

Многие покупатели сталкивались с тем, что не могут въехать в свои квартиры: схема подключения электричества временная, и даже лифты не работают. Это, конечно, проблема далеко не только КОТов, но все же большой жилой микрорайон не подключишь так просто к уже имеющейся подстанции, если, например, ее мощностей не хватает. Необходимо строительство новой.

Кроме того, по оценкам специалистов инженерная и дорожная инфраструктура Санкт-Петербурга и Ленобласти, все еще не достаточно развита: планы города и области по развитию этих сетей существенно отстают от темпов комплексной застройки. Еще один проблемный момент заключается в том, что отсутствует отработанная схема передачи объектов социальной инфраструктуры на баланс государству.

Законодательство для профессионалов

Рынок жилищного строительства в Ленинградской области растет очень динамично и уже в ближайшие годы станет соразмерным рынку жилой недвижимости в Санкт-Петербурге. В этой связи надо развивать на территории области центры деловой активности, занятости, которые могут стать местами приложения труда также и жителей Санкт-Петербурга. Для этого необходимо внести изменения в областной закон № 113-оз «О режиме государственной поддержки организаций, осуществляющих инвестиционную деятельность на территории Ленинградской области» в части содействия инвестиционному климату.

Помимо совершенствования законодательной базы, необходимо обратить внимание и на уровень профессиональной подготовки тех, кто занимается проектами КОТ. Это совершенно особая специализация, но далеко не все это понимают, и лекала, которые применяются для строительства больших домов и комплексов применяются для комплексного освоения территорий. Между тем, это абсолютно разные форматы. КОТы — это отдельная область.

Подытоживая, отметим: неоспоримым достоинством комплексного освоения территорий является, безусловно, единый проект развития целого микрорайона или квартала. Конечно же, если в проекте тщательно проработаны необходимые мощности инженерных сетей и коммуникаций, запланированы необходимые объекты социальной и торговой инфраструктуры с тем, чтобы полностью обеспечить потребности жителей застраиваемой территории. В проекте должны быть учтены и транспортные артерии, призванные обеспечить сообщение как внутри микрорайона, так и между ним и соседними кварталами, с выходом на широкие просторы.

Комплексное освоение территорий — это не просто жилые дом, но целостная комфортная среда обитания; приобретая жилье, покупатель получает не только жилплощадь, но и возможность полноценной социальной жизни на территории своего квартала.

Для реализации «правильных» проектов КОТ необходимо, прежде всего, создать условия для оптимального взаимодействия муниципальных властей и застройщиков.

К осязаемым плюсам «правильного» проекта комплексного освоения территорий можно отнести:

  • Создание новых микрорайонов с постройкой объектов инфраструктуры с гармоничной, единой концепцией развития квартала.
  • Более низкая стоимость квартир по сравнению с ценами в центре города.
  • Близкое расположение от города.

«Неправильный» КОТ включает в себя такие признаки:

  • Отсутствие достаточного количества социальных объектов и зеленых зон и парков.
  • Недостаточное количество парковок для автотранспорта.
  • Неразвитость дорожно-транспортной сети, и как следствие, пробки.
  • Невозможность пользоваться социальной инфраструктурой города, ввиду транспортной недоступности и т. п.

Сергей Васильев

 

Поделиться "Комплексное освоение территорий: проблемы и перспективы"

petercom.ru

Комплексное освоение территории в целях жилищного строительства: проекты КОТ ГК «КОРТРОС»

30.05.2016

КОТ (комплексное освоение территорий) – аббревиатура, хорошо известная в России крупным девелоперам и представителям властных структур. В широкий обиход она вошла в 2007 году после принятия Постановления Правительства РФ №265 «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства».

Объекты комплексного освоения территорий

Этот документ содержит базовые характеристики проекта, который можно отнести к примерам комплексного строительства. Так, одним из основных требований, предъявляемым к проектам КОТ, является наличие объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, возведенных не на бюджетные деньги, а за счет средств различных источников финансирования, в первую очередь частных инвестиций. При этом вся территория комплексной жилой застройки должна быть сосредоточена в одних руках. Всего в России под действие этой экспериментальной программы попало несколько десятков проектов. Среди них значительную долю занимают объекты Группы компаний КОРТРОС:

Необходимо отметить, что на сегодняшний день реализация проектов КОТ справедливо считается главным продуктом ГК КОРТРОС. Применяя современные строительные технологии и материалы, внедряя принципы архитектурно-планировочной организации пространства, Группа занимается комплексным строительством жилой и коммерческой недвижимости в восьми регионах России.

Комплексная жилая застройка территории

Собственно, в широком смысле в идее комплексной жилой застройки территории нет ничего нового. Подход, когда с нуля планировались и строились на пустых земельных участках микрорайоны, поселки и целые города, реализуется с 30-х годов прошлого века. Но все дело, как говорится, в нюансах. От набившей оскомину типовой застройки безликих спальных районов проекты КОТ Группы компаний КОРТРОС отличает современное, европейское отношение к созданию не просто жилого пространства, а нового качества жизни. «Мы продаем не квадратные метры, а стиль жизни», – говорят в КОРТРОСе. А принципиально новое качество жилых и общественных пространств возможно именно в большом комплексном проекте, где все элементы – инфраструктурные, планировочные, эстетические – связаны между собой.

Преимущества проектов КОТ компании КОРТРОС

В проектах КОТ новая городская среда обитания создается «с чистого листа», без ограничений, которые создавали бы существующая застройка и старые инженерные сети. Это позволяет, например, спроектировать кварталы так, чтобы дети по дороге в школу не переходили проезжую часть. Территория комплексного жилищного освоения, на которую выходит девелопер, впоследствии обязательно обеспечивается современными детскими садами и школами, которые нередко становятся лучшими в городе. Жилые кварталы оснащаются системами видеонаблюдения, что позволяет значительно повысить уровень безопасности проживания. Формируются места для занятий спортом, детских игр, выгула собак, спокойного отдыха в зеленых зонах. А благодаря тому, что над обликом зданий работают специалисты из лучших европейских архитектурных и дизайнерских бюро даже дома «эконом» и «комфорт» класса выглядят индивидуально и стильно.

Территория комплексного жилищного освоения ГК КОРТРОС

Один из новых объектов Группы – жилой комплекс «Гулливер» – строится в самом центре Перми на месте заброшенной больницы. Две трети зеленых насаждений больничного парка, включая столетние дубы и липы, сохраняются. Они украсят собой группу высотных зданий комплекса (от 9 до 34 этажей), спроектированную в парижском архитектурном бюро Anthony Beshu. При проектировании жилых комплексов и микрорайонов в компании уделяют огромное внимание ландшафту. Леса и водоемы, примыкающие к территории застройки, рассматриваются как важнейший рекреационный ресурс. Их облагораживают, приводят в порядок. Это дает людям возможность, живя в городе, наслаждаться природой, чистым воздухом и полноценно отдыхать.

Сложно поверить, что спальный район в промышленном уральском городе может быть не очередным «бетонным гетто», а настоящим уголком Европы – комфортным, безопасным, зеленым. В то, что из крана городской квартиры может идти вода питьевого качества, а энергоэффективность тепловых сетей достигать 90%. Но все это реальность, возникшая благодаря технологиям, применяемым в рамках флагманского проекта КОТ Группы компаний КОРТРОС (район «Академический» в Екатеринбурге). Вот уже 10 лет он является площадкой для отработки инновационных инженерных и архитектурных решений, которые впоследствии воплощаются во многих других проектах КОТ.

Главные преимущества, которые дает подобный подход и застройщику, и городу, и будущим жильцам:

  • комфорт и привлекательность городской среды
  • знаковые архитектурные объекты для регионов
  • комплексное и сбалансированное градостроительное решение
  • значительный рыночный потенциал
  • охват различных потребительских сегментов
  • соблюдение принципов сохранения природной среды и энергоэффективности
  • устойчивое развитие территорий

Проиллюстрируем их на примере нескольких объектов комплексного освоения территорий ГК КОРТРОС.

РАЙОН «АКАДЕМИЧЕСКИЙ», г. ЕКАТЕРИНБУРГ

  • Площадь земельного участка – 1 300 га
  • Население – 325 000 человек
  • Жилая площадь – 9 млн. кв. м
  • Автомобильные стоянки – 160 000 м/мест
  • Социально-торговые объекты в зоне пешеходной доступности – 1,8 млн. кв. м
  • Общественные, деловые, спортивные и культурные объекты – 2,4 млн. кв. м

Единый архитектурный стиль района «Академический» обеспечивается общим архнадзором со стороны «Valode & Pistre» – французского конструкторского бюро, разработавшего генеральный план и планировочное решение района.

Первая очередь проекта «Академический» включает:

  • 35 детских садов на 4 900 детей
  • 10 школ на 9 400 учащихся
  • Поликлинику для детей и взрослых
  • Медицинский центр, в который войдут поликлиника, больница, служба скорой помощи и родильное отделение

Объекты социальной инфраструктуры создаются при эффективном использовании государственных инвестиций. Район «Академический» расположен между двумя лесными массивами общей площадью 400 га. Эти леса получают продолжение внутри района в виде полос зеленых насаждений. Таким образом, природа гармонично входит в жилые кварталы. В центре «Академического» уже заложили парк, который охватит территорию площадью 60 га. Там появится множество культурных, спортивных и развлекательных объектов. «Академический» и центр Екатеринбурга свяжет высокоскоростная трамвайная линия протяженностью 7,7 км, позволяющая добраться до центра города за считанные минут. Сейчас в районе уже организовано несколько автобусных маршрутов, запущено троллейбусное движение.

«ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ» – первый малоэтажный проект КОТ для Группы.

  • Местоположение – ЯРОСЛАВСКАЯ ОБЛ., Ченцы
  • Класс жилья – эконом
  • Этажность объекта – 4 эт.

Архитектор проекта – Антони Бешу, известный французский урбанист, обладающий большим практическим опытом создания индивидуальной и выразительной архитектуры массового жилья. «Преображенский» коренным образом отличается от типичных «спальных» городских районов в силу своей самодостаточности: в нем предусмотрено все для ведения бизнеса, получения образования, повышения культурного уровня и физического здоровья жителей.

«ЯБЛОНЕВЫЙ ПОСАД», г. ЯРОСЛАВЛЬ

  • Класс жилья – комфорт
  • Этажность объекта – переменная (2-11-13-15-17 эт.)

Микрорайон «Яблоневый посад» застраивается на севере города в Дзержинском районе и соответствует всем стандартам жилья заявленного класса. Квартиры расположены таким образом, что в них значительно улучшена степень естественного освещения. При реализации проекта особое внимание уделяется озеленению и благоустройству дворовых территорий.

«ПРИМА-ПАРК», г. МОСКВА (Щербинка)

  • Класс жилья – комфорт
  • Этажность объекта – переменная (17–22 эт.)

Микрорайон комплексно возводится на территории Новой Москвы в городском округе Щербинка. Проектом предусмотрено строительство восьми многоэтажных жилых домов с помещениями коммерческого назначения на первых этажах зданий; объектов социальной и коммерческой инфраструктуры; трех подземных паркингов; необходимых инженерных коммуникаций.

Микрорайон возводится в непосредственной близости от государственного музея-усадьбы «Остафьево – Русский Парнас», в которой в свое время проживали А.С. Пушкин, Н.М. Карамзин и другие известные деятели России. В рамках реализации проекта осуществляется реконструкция местных дорог с целью повышения их пропускной способности и технического уровня покрытия.

Все материалы

kortros.ru

КОТы наступают. Плюсы и минусы проектов комплексного освоения территорий в Перми

Проекты комплексного освоения выгодны для девелоперов, так как позволяют снизить себестоимость строительства и создать единый план развития территории. Однако у такой застройки есть и свои недостатки.

От 10 до 100

Единого мнения у участников строительного рынка о том, что такое комплексное развитие территорий (КОТ), нет. «Впервые комплексно осваивать территории российские власти решили в 2007 году – отобрали 22 проекта, которые предполагали строительство за счет разных источников финансирования. Под определение КОТ тогда попали проекты с объемом ввода свыше 1 млн кв. м жилья в срок, не превышающий 10 лет. Предполагалось, что все пилотные КОТы получат субсидии и госгарантии на строительство коммунальных сетей и автодорог, однако в конце 2008 года Минрегионразвития РФ проанализировал реализацию проектов и определил: из 22 успешно реализуются только девять. Сегодня определение проектов КОТ изменилось: комплексными считаются стройки на участках даже в несколько десятков га (ранее – свыше ста га), где появится больше 100 тыс. кв. м жилья», - рассказывает Ольга Козырева, исполнительный директор компании «Р-Консалтинг».

Ирина Малыгина, директор по инвестициям ГК «Строительные проекты», полагает, что комплексная застройка должна быть на земельном участке на менее 20 га. «При этом в структуре застройки порядка 20% площади земельного участка нужно предусматривать под строительство инженерной, транспортной и, главное, социальной инфраструктуры. Это важно для будущих жителей», - добавляет Ирина Малыгина.

В строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» и ее пермском филиале «Ива-Девелопмент» считают, что комплексный проект отличают: площадь участка от 10 гектаров, комплексное зонирование и проектирование территории застройки, единый архитектурный стиль застройки и благоустройства, строительство социальных объектов, рекреационных и спортивных зон, единая коммунальная инфраструктура, как правило, единая эксплуатирующая компания.

Ольга Козырева также отмечает, что современный подход к комплексному освоению территорий предполагает использование индивидуальных архитектурных и планировочных решений с учетом ландшафта территории, и добавляет, что возможно и размещение в составе осваиваемой территории как жилой застройки с общественными зонами и паркингами, так и офисных и даже промышленных площадей (с соблюдением экологических требований), парковых и рекреационных зон. «По сути, это концепция «город в городе», которая минимизирует необходимость использования длительных поездок, модель, при которой город максимально децентрализован», - приходит к выводу Ольга Козырева.

Все идет по плану

Участники рынка отмечают, что проекты комплексного освоения выгодны для девелоперов, так как позволяют снизить себестоимость строительства и создать единый план развития территории. По мнению Ирины Малыгиной, главным преимуществом комплексного освоения для застройщика является «плановость» работы. «Однако финансирование таких проектов должно происходить не на средства дольщиков, а в тесном взаимодействии с кредитными организациями и государственными институтами. Комплексные проекты, безусловно, выгодны и интересны девелоперам. Ведь у застройщика появляется возможность значительно снижать себестоимость строительства», - рассуждает Ирина Малыгина.

«Комплексное строительство предполагает большой масштаб застройки и, как следствие, комплексный план освоения земельного участка. Основные преимущества такого строительства – это возможность построить уникальный жилой комплекс с учетом специфики спроса покупателей. Поэтапное строительство позволяет запускать в строительство наиболее востребованные покупателями варианты планировок квартир. При введении в эксплуатацию новых домов застройщик строит под нужды жильцов детские садики и школы. Со временем появляются поликлиники и полная инфраструктура современного жилого района. Такой концепции развития придерживается спортивный микрорайон Ива», - рассказывает Владимир Борисов, руководитель отдела продаж строительной компании «Ива-Девелопмент», и отмечает, что комплексная застройка обладает целым рядом преимуществ перед точечной застройкой.

«В основном эти преимущества касаются покупателей такого жилья. Но также есть ряд преимуществ и для власти, которая заинтересована в грамотном освоении муниципальных территорий и развитии социальной инфраструктуры. А комплексная застройка позволяет более системно решать вопросы обеспеченности социальной инфраструктурой - детскими садами, школами, объектами спортивного, медицинского и другого социального назначения. Также такой формат упрощает решение вопросов транспортной инфраструктуры», - резюмирует Владимир Борисов.

Минус в плюс

По мнению Ольги Козыревой, преимущества комплексного освоения территорий относятся к теории, а недостатки – к практике реализации. Среди важнейших достоинств КОТ она называет также единый план развития территории: помимо подвода коммуникаций и инженерных сетей, «в обязательном порядке строятся дороги, которые позволят жителям с комфортом отправляться в путь». «Территория в этом случае должна развиваться динамично и гармонично. Покупатели недвижимости в кварталах, построенных по принципам КОТ, оценивают возможность свободно отдыхать в пределах своей локации, отправлять в сады и школы своих детей. Все находится в пределах шаговой доступности от жилых домов. Еще один большой плюс комплексного освоения – возможность предложить покупателям более низкие цены на жилье. Причина тут кроется в удалении районов комплексной застройки от центра города», - отмечает Ольга Козырева.

По ее словам, все недостатки комплексного освоения территорий в основном упираются в финансирование и желание застройщиков сэкономить. «Задача девелопера – освоить территорию, постараться учесть все особенности проекта, заработать деньги и идти дальше проектировать и строить. А вот покупателям недвижимости придется жить в условиях недостатка социальной и бытовой инфраструктуры и наверняка страдать от этого. Наибольшие сложности у застройщиков вызывает прокладка инженерных сетей и коммуникаций. Она отнимает больше трети бюджета на работы. Внушительными оказываются и сроки подготовительных работ. Негативные моменты – это большие сроки прокладки коммуникаций, неопределенные сроки строительства и многочисленные изменения в проектах. Сегодня минусов у проектов КОТ пока остается много. Но преимуществ через несколько лет становится гораздо больше, чем недостатков», - подводит итог Ольга Козырева.

Подальше от центра

Почти все проекты комплексного освоения территорий реализуются на окраинах и в спальных района краевой столицы и Пермском районе. «Пермь имеет интересную географию. Площадок в городе много, в том числе и под комплексное строительство. Последнее – предполагает развитие. При строительстве жилых домов развитие должно быть комфортным. Выбор площадки в этом случае предпочтительнее на прилегающих к существующим районам территориях. Иву мы строим на границе с микрорайоном Садовый и тем самым развиваем этот район. Благодаря этому на Садовом появляются новые маршруты общественного транспорта, новые дороги, обширная социальная и спортивная инфраструктура. Зачастую в «центе города» подобное комплексное развитие не представляется возможным. Кроме того, увеличение количества жильцов в центре приводит к ухудшению дорожной ситуации. Не стоит забывать и о социальной нагрузке на детсады и школы, которая увеличится в разы», - поясняет Владимир Борисов, руководитель отдела продаж спортивного микрорайона «Ива».

Эксперты Business Class полагают, что в Перми территорий для комплексного освоения вполне достаточно. «По подсчетам городской администрации, на территории Перми с учетом преобразования застроенных территорий с перспективой под застройку есть порядка 8 млн кв. метров. Большинство реализуется на окраинах, потому что там нет обременений, связанных с реновацией территорий», - объясняет Ольга Козырева, исполнительный директор компании «Р-Консалтинг».

По мнению Ирины Малыгиной, директора по инвестициям ГК «Строительные проекты», площадок для комплексного освоения нужно ровно столько, чтобы реализовать все построенное в рамках проекта жилье. «Локомотивом начала комплексного освоения в Пермском районе стал Фонд РЖС, который провел ряд аукционов на этой территории. В центре комплексное освоение возможно в рамках развития застроенных территорий, аукционы по которым проводит город», - делает вывод Ирина Малыгина.

Даже в кризис

По оценкам экспертов, несмотря на сложности и масштаб работ в рамках комплексной застройки, именно она является наиболее перспективным и востребованным форматом, несмотря на кризис. Ирина Малыгина отмечает, что сегодня есть определенные вопросы с освоением текущих площадок для комплексного строительства: инфраструктурные и финансовые. «Но уже принята федеральная программа, позволяющая компенсировать строительство инженерной инфраструктуры. Поскольку для государства и общества комплексное строительство является приоритетом, то в ближайшее время, думаю, ситуация будет решаться», - считает Ирина Малыгина.

Специалисты строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» отмечают, что и в сегодняшних экономических условиях комплексная застройка сохраняет высокую привлекательность и является наиболее перспективным и востребованным форматом строительства. «Главный признак изменения рынка в сегодняшних условиях – падение покупательной способности. Это означает уменьшение объема спроса и его смещение в сторону более доступного продукта. Сегодня создавать более доступный продукт получается как раз в рамках комплексной застройки. В неблагоприятных условиях могут снизиться темпы реализации комплексного проекта. Но в цело он будет обладать большей привлекательностью для массового покупателя, чем точечные проекты благодаря более низкой цене.

Даже в неблагоприятных экономических условиях сохраняется инвестиционная составляющая спроса на жилье. В жилье вкладывали, когда началось падение рубля к валютам, когда усилилась инфляция, будут вкладывать, когда начнут выходить из валют. В настоящее время покупательная способность уменьшилась, но потребность в жилье не исчезла, и идет формирование отложенного спроса. И через год-два, когда ситуация нормализуется, этот спрос придет на рынок в виде массовых покупок жилья. Сегодня комплексная застройка получила еще одно преимущество, связанное с критериями выдачи субсидированной ипотеки. Сумма ипотеки ограничена, и под ее размер попадет гораздо больше объектов комплексного формата застройки, чем точечного, опять же в силу меньшей цены на квартиру именно при массовой застройке», - резюмирует Владимир Борисов.

Кто и где

Ольга Козырева исполнительный директор ООО Р-КонсалтингКрупнейший проект комплексного освоения и застройки в черте города Перми – «Спортивный микрорайон «ИВА» краснодарской корпорации «Девелопмент-Юг».Площадь участка под строительство составляет 80 га. Данная площадка позволяет запроектировать до 1 млн кв. метров жилой и коммерческой недвижимости. В рамках проекта предполагается строительство всей необходимой инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиники, спортивных сооружений, улично-дорожной сети. Ведется активное строительство первого квартала «Ивы» из 8 домов, которые сдаются уже в 2015 году, и стартует возведение 2-й очереди. В течение ближайших десяти лет появится до 40 современных кварталов монолитно-кирпичного жилья.

В селе Лобаново (пригород Перми) ГК «Строительные проекты» возводит «Первый Пермский микрорайон». Строительство мультиформатного жилого комплекса идет на землях Фонда РЖС. Масштаб осваиваемой территории – 28,3 га. До 2017 года застройщик создаст более 110 тысяч квадратных метров жилья класса «эконом». Первая очередь предполагает малоэтажную застройку. Естественно, планируются соцобъекты (школа и детсады), а также спорткомплекс.

Еще один масштабный проект – жилой комплекс компании «СтройПанельКомплект» в д. Кондратово. Первые дома в ЖК будут переданы участникам долевого строительства уже в середине 2015 года, при этом полная реализация всего проекта рассчитана на много лет вперед. Это один из самых масштабных проектов в Пермском крае, предполагающий застройку на территории 27 гектаров. В течение восьми лет предполагается возвести 270 тысяч квадратных метров жилья. Всего будет шесть кварталов. Для удобства жителей застройщик собирается не только благоустроить побережье Мулянки, но и построить через речку мост, тем самым связав микрорайон с Дзержинским районом Перми.

Среди крупных жилых комплексов можно выделить два проекта «Камской долины». Жилой комплекс «Авиатор» строится уже давно по соседству с микрорайоном Юбилейный. Первые дома были сданы «Камской долиной» еще в 2008 году. Работы ведутся с 2006 года. Комплексное освоение все еще продолжается. Работа над «Авиатором» должна завершиться в 2016 году. Комплекс состоит из панельных, кирпичных и каркасно-кирпичных жилых домов. 11 объектов уже введены в эксплуатацию – 9 жилых многоквартирных домов, здание фитнес-клуба, православный храм, еще 8 объектов находятся в стадии активного строительства. Общая площадь территории – 12 га.

ЖК «Боровики» - площадь 11,9 га. 11 объектов уже сданы, три строятся. Заселение комплекса также началось в 2008 году.

Можно было выделить еще проект комплексного освоения 129 га ГК «ПИК», но компания отказалась от планов построить около 1 млн кв. м жилья в микрорайоне Бахаревка.

Комплексное освоение территорий в центре краевой столицы возможно на крупнейшей площадке – 30 га в микрорайоне Красные Казармы. На этой площадке планировалось построить обособленный жилой район с домами переменной этажности. В комплексной застройке предусматривалось строительство торгово-развлекательного центра (до 100 тыс. кв. м), двух детских садов и школы. Общий объем возводимых площадей оценивался в 480 тыс. кв. м. Еще один земельный участок в центре Перми – территории бывшей краевой психиатрической больницы.

www.business-class.su

комплексное освоение территорий — STROY.EXPERT

Об уникальном опыте масштабного возведения многоэтажных домов на месте бывших объектов АТС, сложностях комплексного освоения территорий, конкуренции застройщиков и перспективах программы реновации в столице порталу STROY.EXPERT рассказал Игорь Юдовский, президент компании «Лидер Инвест».

Игорь Павлович, расскажите, почему Вы приняли решение стать профессионалом именно в строительстве?

Мое профессиональное становление пришлось на 90-е годы. Время, как вы знаете, было непростое, масса неопределенностей и рисков. Но и возможностей было немало. Не буду скрывать, предложения по совместному ведению бизнеса возникали. Я, как и многие тогда, рассматривал для себя вариант ухода в чистое предпринимательство. Но спустя какое-то время пришел к выводу, что мой путь будет лежать в направлении профессионального роста и достижения топовых позиций в крупных компаниях. Я понял, что в числе моих интересов –личностное и профессиональное самосовершенствование, карьера и участие в достижении высоких командных показателей. Сегодня я чувствую себя высококлассным менеджером в сфере девелопмента.

А почему именно строительство? Вряд ли это был самый легкий путь в 90-е годы?

Верно, этот путь нельзя назвать легким – строительная сфера всегда отличалась высокой конкурентностью. В советское время попасть в строительную среду и сделать карьеру было непростой задачей. Меня же в строительстве и девелопменте всегда привлекало то, что результаты деятельности и личного труда становятся видны практические сразу. Я с большим уважением отношусь к сотрудникам банковской сферы, брокерского бизнеса, к игрокам рынка ценных бумаг. В этих сферах люди также имеют возможность ежедневно обозревать результаты своей работы. Но наша сфера хороша тем, что всегда можно показать объекты, в возведении которых принимал участие лично. Это своего рода человеческий и профессиональный след, который остается на долгие годы, десятилетия. Кроме этого, строительство - это необычайно интересная сфера, с большим потенциалом развития. А еще, как показала жизнь, она достаточно эластична к различным кризисным явлениям. Продукция стройотрасли и пищевой промышленности, то есть крыша над головой и хлеб на столе – это то, что всегда будет нужно человеку.

Можно ли сказать, что проблемы отрасли, характерные для 90-х, актуальны и сегодня?

Это не совсем так. Каждый период экономического развития нашей страны имел свои специфические особенности. В 90-х, например, когда я только начинал работать, в отрасли остро стояла проблема привлечения финансирования. Если сравнить сегодняшние банковские ставки и те, которые были в 90-х и 2000-х, сейчас гораздо комфортнее работать и брать кредиты. Тогда ставки достигали 30-40%, плюс к этому была очень высокая инфляция.

Сегодня ситуация стабилизировалась и не в последнюю очередь благодаря усилиям правительства и президента РФ. Как мы знаем, начиная с 2014 года большое давление на экономику страны оказывали внешнеполитические факторы, одновременно наблюдалось резкое падение цен на традиционные товары экспортного спроса. Все мы помним начало кризиса, санкционные процессы, резкий рост ключевой ставки Центробанка РФ. Однако впоследствии та же грамотная политика ЦБ, направленная на стабилизацию денежно-валютных отношений в стране, привела к тому, что российская экономика начала восстанавливаться. И это несмотря на то, что против России до сих пор действует усиленный санкционный режим со стороны Запада.

Вы считаете, дно кризиса мы все-таки прошли?

Если говорить в целом об экономической ситуации, дно мы действительно прошли. Но любая сфера экономической активности, помимо общих проблем, определяемых макроэкономикой, имеет также свои специфические особенности. Строительство – не исключение. Так, в настоящее время в строительной сфере наблюдается значительное превышение предложения застройщиков над потребительским спросом. Это, в свою очередь, оказывает серьезное влияние на ценовую политику многих компаний, работающих на рынке, их производственные планы.

Вы затронули тему снижения покупательского спроса. В непростой экономической ситуации многие строительные компании не выдерживают, уходят с рынка, а есть такие, которые продолжают развиваться, реализуя все новые и новые проекты. «Лидер Инвест» идет во втором фарватере. Вы не просто продолжаете строить, но еще и осваиваете проекты комплексной застройки территорий. Как Вам это удается?

Мы не видим снижения потребительского спроса. В Москве объем продаж новостроек с 2015 года демонстрирует устойчивый рост, просто предложение растет быстрее.

На строительном рынке не бывает простых ситуаций. Однако в моем понимании, компания с эффективным менеджментом всегда найдет варианты для развития. Мы на себе снижения спроса практически не почувствовали – напротив, спрос на наши квартиры растет. Начали давать свои результаты и позитивные меры, направленные на развитие рынка, в том числе снижение ипотечных ставок. Сейчас перед застройщиками стоит новая задача – найти ниши, возможности для дальнейшего развития, а также выполнение ключевых показателей деятельности как в финансовом, так и в производственном плане.

Если говорить про стратегию «Лидер Инвест», то базовый актив, с которого наша компания начала в свое время успешную профессиональную деятельность и которую ведет до сих пор, – это программа реконструкции зданий бывших автоматических телефонных станций (АТС), которые вследствие модернизации МГТС оказались невостребованными. Оборудование МГТС, которое раньше располагалось в специальных помещениях и занимало огромные площади (целые пятиэтажные здания), теперь можно разместить в небольшой комнате. Наша же идея редевелопмента территорий под бывшими АТС заключалась в том, чтобы вместо устаревшего здания в уже обжитом районе, располагающем всей необходимой инфраструктурой, построить современные жилые многоэтажные дома.

Для каждого такого проекта мы проводим анализ, в ходе которого определяем возможности реконструкции или приспособления существующих зданий под новые объекты. Как правило, расчеты показывают неэффективность дальнейшего применения старых зданий, поэтому мы принимаем решение об их сносе. Далее, в соответствие с установленной законодательством процедурой, получаем ГПЗУ на возведение жилых построек на этой территории.

А проблем в связи с этим никаких не возникает?

«Лидер Инвест» работает четко в соответствии с региональным и федеральным законодательством РФ, выполняет все необходимые нормы и требования, готовит полный комплекс проектной, градостроительной, разрешительной документации, поэтому в ходе реализации наших проектов мы с серьезными проблемами не сталкиваемся.

На сегодняшний день мы запустили около 30 таких проектов: пять домов уже завершены и введены в эксплуатацию, порядка 20 объектов находятся в фазе активного строительства, еще четыре-пять планируем запустить в этом году. Поскольку речь идет о редевелопменте уже заселенных локаций, мы очень бережно относимся к реализации своих проектов, не разрушаем окружающую среду. Наоборот, в рамках строительства активно проводим работы по благоустройству, в том числе прилегающих дворов. Все это уменьшает неудобства для жителей, связанные со строительством. Плюс мы обеспечиваем нашим покупателям возможность заселиться в дом, который не в чистом поле стоит, а находится на обжитой благоустроенной территории со всеми существующими социальными объектами, магазинами шаговой доступности, детскими площадками.

Реконструкция АТС – это, безусловно, интересная программа, очень эффективная в плане развития девелоперского бизнеса. Однако этот ресурс исчерпаем, ведь подобных объектов в Москве - ограниченное количество, и мы готовы идти дальше, к более масштабным проектам - так называемому комплексному освоению территорий (КОТ). Здесь возникают свои сложности. В случае с КОТ локальный спрос отсутствует. Реализуя КОТ, мы фактически «с нуля» формируем интерес покупателей к территории, на которой собираемся возводить будущий жилой комплекс, даем сигнал, что не просто способны грамотно структурировать проект, но и создать все условия, чтобы уже в первой очереди строительства клиент был обеспечен всей необходимой социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками, магазинами. А еще мы всегда грамотно зонируем территорию, чтобы минимизировать эффекты от строительства, оказываемые на уже возведенную очередь строительством последующих.

Развивая направление комплексного освоения пространства, мы фактически заново отстраиваем кусочек городской агломерации с уникальными элементами архитектуры, благоустройства, инженерии, энергоэффективности, насыщаем территорию парками, прогулочными зонами, скверами, строим скалодромы, устанавливаем беговые дорожки. В этой концепции мы видим огромные возможности для реализации самых смелых идей ведущих российских и международных архитекторов, с которыми сотрудничаем.

До конца 2017 года «Лидер Инвест» планирует начать строительство объекта на ул. Лобачевского, 120, который займет площадь около 9 га. На этой территории в ближайшие 4-5 лет собираемся возвести порядка 122 тыс. кв. м жилья и апартаментов, еще 6 тыс. кв. м будут занимать инфраструктурные объекты. В конце этого - начале следующего года планируем запустить еще один проект комплексного освоения территории – вторую фазу проекта Нагатино iLand, предусматривающую возведение в Нагатинской пойме на участке более 22 Га около 400 тыс. кв.м недвижимости, в-основном жилья. Во II половине 2018 года намерены приступить к практической реализации проекта ЗИЛ-Юг (1,5 млн кв. м недвижимости на 109 га) совместно с Группой ЛСР.

Могли бы Вы сказать, какой объем квартир реализуется Вашей компанией к моменту сдачи домов?

В настоящий момент «Лидер Инвест» только реализовывала программу реконструкции объектов МГТС. К объектам КОТ планируем приступить на горизонте IV квартала 2017 года и 2018 года. По объектам реконструкции МГТС у нас хорошая статистика: к моменту завершения строительства на большинстве локаций продается 100% квартир, где-то 80%. Похуже ситуация обстоит с приобретением машиномест - как правило, их покупают позже, уже после переезда в новую квартиру. Но этот факт мы также закладываем в расчеты реализации проектов.

Что касается проектов КОТ, они представляются нам крайне перспективными интересными активами, как с точки зрения архитектурных решений, так и с точки зрения удобства проживания. Поэтому мы и здесь рассчитываем на самую высокую долю реализуемых квартир к моменту сдачи домов.

Безусловно, речь идет о больших объемах строительства и значительных объемах продаж. Обычно на местах комплексного освоения территории локальный спрос достаточно низкий, но он быстро набирает обороты, поскольку на рынок поступает качественное предложение. При этом потребитель очень четко понимает, что это только первая порция данного предложения. И каждый год количество лотов будет расти.

А когда начнутся продажи по этим объектам?

Получение разрешений на строительство Лобачевского и Нагатино мы ожидаем в IV квартале 2017 года, после чего получим все необходимые проектные декларации и запустим проекты. Думаю, можно говорить о конце этого года или начале следующего. Параллельно с пуском строительно-монтажных работ начнутся и продажи.

Планирует ли Ваша компания принимать участие в программе реновации? А также было бы интересно узнать Ваше мнение: какие строительные технологии нужно применять в рамках этой программы, чтобы обеспечить граждан комфортным, но не слишком дорогим жильем?

В настоящий момент формируется некая градостроительная, изыскательная база для реализации программы реновации. Речь, безусловно, идет о проекте колоссального масштаба, который достоин Книги рекордов Гиннеса. Это долгосрочный проект, который будет реализовываться на горизонте 15-20 лет. В свое время я сам активно занимался разработкой и реализацией подобных программ, в частности, программой сноса ветхого жилья времен Лужкова. Я лично следил за ходом ее реализации в Кунцево, просчитывал волновую программу переселения, и поэтому знаю тонкости, специфику, подводные камни, особенности таких проектов. Безусловно, программа реновации сегодня необходима городу как воздух, поскольку она будет иметь значимый социальный эффект. Ведь речь идет о сносе домов, которые отслужили свой 40-50 летний срок, а потому проживания в них сегодня становится потенциально опасным.

К слову, запуск данной программы обеспечит не только положительный социальный эффект, но и экономический - импульс в сфере строительства и развитии смежных отраслей экономики. К сожалению, существующая законодательная база не предполагается привлечение застройщиков к реализации данной программы напрямую, поэтому в качестве строительной компании мы вряд ли будем участвовать. Однако если город рассмотрит варианты привлечение застройщиков - например, какие-то кварталы выставят на торги - то мы рассмотрим возможность участия. Для этого «Лидер Инвест» обладает всеми необходимыми ресурсами и компетенцией, кроме этого, мы всегда готовы стать подспорьем правительству Москвы в реализации таких инициатив. К слову, решение о привлечении застройщиков к программе реновации представляется мне весьма целесообразным, поскольку потенциально ведет к снижению бюджетных затрат.

Есть мнение, что в ходе реализации данной программы на рынок «хлынет» большое количество дешевого жилья, рынок может испытать шок. Вы с этим согласны?

Большого шока я не ожидаю. Исходя из природы таких программ, подавляющее большинство квартир пойдет под цели переселения граждан, правительство Москвы не ставит задачи заработать на этой программе или выступить конкурентом частному строительному бизнесу. Ключевая цель – переселить людей из ветхого пятиэтажного жилья в современные квартиры, которые технологически более комфортны и безопасны.

Однако некоторое усиление конкуренции на рынке все-таки возможно. Впрочем, это скорее полезный, нежели негативный момент. Любая конкуренция идет на пользу как бизнесу, так и потребителю. Могу сказать про нашу компанию. В рамках запускаемой программы реновации «Лидер Инвест» получит дополнительный импульс к дальнейшему развитию, поскольку еще большее внимание сосредоточит на оптимизации необходимых для успешной деятельности процедур, как организационных и производственных, так и финансовых.

Впрочем, вряд ли рынок ощутит на себе изменения, связанные с запуском программой реновации, раньше, чем через 2-3 года.

Могли бы Вы дать прогноз развития строительного рынка на ближайшие несколько лет?

Рынок жилищного строительства еще некоторое время будет находиться под давлением. В связи с большими объемами предложения, для успешного выживания компаниям предстоит сосредоточиться на необходимости постоянного развития собственных девелоперских продуктов. И, конечно, под самым большим давлением будут находиться мелкие компании, так называемые застройщики одного объекта. Те же компании, у которых имеются большие диверсифицированные портфели в разных сегментах, а также разных локациях, имеют больше возможностей для противодействия негативным рыночным воздействиям.

Что будет с ценами на недвижимость?

Последние 1,5-2 года цены на жилье имели тенденцию к снижению. По моему мнению, на сегодняшний день мы достигли ценового дна. Сохраняется небольшая инфляция, плюс к этому, незначительно растет стоимость проектирования и строительства. В ситуации, когда в ряде компаний дальнейшая эластичность к ценам практически исчерпала себя, продавать ниже себестоимости застройщики уже не в состоянии. А значит, есть все предпосылки к росту цен.

Как Вы считаете, какой тип компаний способен выжить в кризисной ситуации?

Самый важный аспект в любом бизнесе – человеческий потенциал. В нашей компании мы стараемся брать только профессионалов рынка. Кроме этого, мы постоянно проводим внутреннюю подготовку и обучение сотрудников, способствуем повышению квалификации. Второе – это совершенствование корпоративных процедур и регламентов, их непрерывная оптимизация. Третье – повышение качества продуктов, чтобы даже в ситуации возрастающей конкуренции можно было всегда привлекать все новых и новых покупателей. В принципе, тут нет особых секретов. Все эти технологии известны и близки многим успешным компаниям в любой сфере деятельности.

Мы всегда стараемся объективно оценивать свои силы и возможности. К принятию решений по запуску тех или иных проектов подходим консервативно, поскольку помним про «финансовые воронки», в которые оказалась затянута добрая половина девелоперских компаний в 2008 и 2014 годах из-за переоценки вложений в будущие проекты.

Какие проекты, помимо реконструкции АТС и КОТ, реализует сегодня Ваша компания?

Помимо этих направлений, в рамках которых возводится жилье комфорт и бизнес класса, мы также присутствуем в премиум и де-люкс сегментах – здесь представлены «Резиденция на Всеволожском», «Резиденция на Покровском бульваре» и ряд других проектов. В плане диверсификации бизнеса строительство мало чем отличается от той же автомобильной промышленности. Возьмем, к примеру, «Мерседес»: значительный объем продаж у них приходится на автомобили А и В-класса, однако компания продает и S-класс, потому что это нужно для развития технологичности, внедрения новых идей, технологий, которые после некой адаптации применяются в массовом сегменте.

Есть ли еще какие-то сферы, которые Вами по каким-то причинам оказались не освоены, но где Вам хотелось бы найти применение своим предпринимательским талантам?

Я для себя не закрываю возможность перехода в предпринимательскую деятельность. Впрочем, вряд ли это произойдет в ближайшие пять лет.

Спрятать

stroy.expert