Обновлена классификация офисной недвижимости. Классификация офисной недвижимости по классам


Обновлена классификация офисной недвижимости - CRE

Московский Исследовательский Форум объявил об обновлении ряда пунктов классификации офисных зданий. В течение года входящие в Форум компании обсуждали критерии оценки офисных зданий и их соответствие современным требованиям рынка. В результате, более 70% пунктов классификации были пересмотрены в сторону ужесточения требований к объектам.

Напомним, что Классификация офисных зданий была разработана Московским Исследовательским Форумом в 2003 и доработана в 2006 г.

Обновленная классификация состоит из 26 пунктов, в которых сгруппированы требования по основным категориям: инженерные системы, конструктивные особенности, месторасположение, парковка, собственность, управление зданием и услуги для арендаторов. Важным нововведением стал пункт «Сертификация» - соответствие бизнес-центров международным стандартам энергоэффективности, таких как BREEAM и LEED. Данный пункт пока имеет рекомендательный характер, однако свидетельствует об изменениях, происходящих на рынке, и растущей важности экологической эффективности зданий.

Значительные изменения затронули пункт «Парковка». В связи с последними изменениями по организации парковочного пространства в городе, аналитики пяти ведущих международных компаний пришли к выводу о необходимости изменения требований по парковке. Для бизнес-центров, расположенных в пределах Садового кольца, показатель обеспеченности машино-местами стал носить рекомендательный характер: 1 машино-место на 100 кв. м арендуемой площади. Для объектов классов А и В+, расположенных за пределами Садового кольца, коэффициент обеспеченности стал обязательным параметром:

- Между Садовым кольцом и ТТК: не менее чем 1/80;

- Между ТТК и МКАД: не менее чем 1/60;

- За пределами МКАД: 1/30 – 1/40 и более.

 В целом, требования к классифицируемым зданиям ужесточились. Так, 7 критериев стали обязательными для исполнения:

-наличие центральной системы управления зданием (для класса В+)

-наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования (для класса В-)

-период ожидания лифтов не более 30 секунд (для класса А)

-минимальная высота потолка «в чистоте» 2,7 м (для класса В+)

-глубина этажа от окна до «ядра» не должна превышать 10 м (для класса А)

-коэффициент потерь не более 12% (для класса В+)

-наличие эффективно организованной зоны reception (для класса А)

Система классификации зданий класса B- была пересмотрена. Критерии оценки здания теперь носят обязательный и рекомендательный характер. Для классификации здания, как объекта класса B-, должны быть соблюдены все 8 обязательных критериев, обеспечивающих безопасную и достаточно комфортную работу сотрудников офиса:

- наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования,

-современная система пожарной безопасности,

-наличие современных лифтов для зданий от 4 этажей,

-наличие системы видеонаблюдения и контроля доступа в здание,

-использование качественных материалов при отделке помещений общего пользования и фасада,

-наличие организованной охраняемой парковки,

-организованное управление зданием,

-наличие внутренней инфраструктуры с учетом существующей инфраструктуры в непосредственной близости от здания.

 

 

www.cre.ru

Классификация объектов недвижимости

  1. Классификация объектов жилой недвижимости.

Единой утверждённой классификации жилой недвижимости не существует. Общепринятым является деление жилой недвижимости по классам, в общем представлении это элит-, бизнес- и эконом- класс.

Параметры, по которым объект жилой недвижимости можно отнести к элит-, бизнес- и эконом- классу представлен в табл. 1.

Таблица 1

Параметры, по которым объект жилой недвижимости можно отнести к элит-, бизнес- и эконом- классу

Параметры

Элит-класс

Бизнес-класс

Эконом-класс

Местоположение

Исторический центр, экологически благоприятные престижные районы

Любой район

Любой район

Технология строительства

Монолит/кирпич

Монолит/кирпич

Панель/монолит

Придомовая территория

Огороженная

Огороженная

Огороженная/неогороженная (по инициативе жильцов)

Системы безопасности:Уровень охранных систем, наличие камер наблюдения и т.д. зависят от желания и финансовых возможностей жильцов

Есть

Есть

Нет/есть (по инициативе жильцов)

Подземный паркинг

Есть (два и более м/мест на квартиру)

Есть (одно м/место на квартиру)

Нет (есть места для стоянки на придомовой территории)

Отделка холлов, мест общего пользования

Высококачественная (с применением высококачественных материалов)

Улучшенная (с применением высококачественных материалов)

Стандартная (использованы преимущественно отечественные материалы)

Лифты

Tisson, Kone, Mitsubishi,Otis,Schindler

Mitsubishi,LG и др.

Отечественного производства (КМЗ)

Количество квартир на этаже

2-3

4

5 и более

Площадь квартир (комн./кв.м)

2/90-140, 3/130-160, 4/160-190

2/60-80, 3/90-130, 4/110-150

1/35-50,2/50-70, 3/70-100, 4/100-130

Площадь остекленения

Увеличенная (в т.ч. возможно витражное остекленение)

Стандартная

Стандартная

Высота потолков (м)

3-3,5

2,8-3,1

2,7-3

Классификация объектов недвижимости приведена в табл. 2.

Таблица 2

Класс жилья

Тип конструкции

Месторасположение

Технические и потребительские характеристики

"Эконом" (типовое жилье)

панель; кирпич

Удалённые от центра "спальные" районы

Серийные дома (улучшенные серии), строящиеся по типовым проектам, исключающим индивидуальные планировки

"Бизнес-класс"

кирпич, монолит, кирпич-монолит.

Нецентральные районы/Удалённые от центра районы

Реконструируемые дома старого фонда и "сталинские" дома/Квартиры с индивидуальными планировками, таун-хаузы

"Комфорт"

кирпич; кирпич- монолит

Исторический центр города

Реконструируемые дома старого фонда, с высоким уровнем архитектурных и объемно-планировочных решений, элементов сервиса, используемых строительных материалов, инженерно-технических характеристик

Границы исторического центра города

Дома с высоким уровнем архитектурных и объемно-планировочных решений, элементов сервиса, используемых строительных материалов, инженерно-технических характеристик

"Премиум"

кирпич; кирпич-монолит.

Исторический центр города

Дома с высоким уровнем архитектурных и объемно-планировочных решений, элементов сервиса, используемых строительных материалов, инженерно-технических характеристик, не имеющие парковки (паркинга).

"Люкс"

кирпич; кирпич-монолит

Исторический центр города

Дома с высоким уровнем архитектурных и объемно-планировочных решений, элементов сервиса, используемых строительных материалов, инженерно-технических характеристик, с великолепным видом на водоёмы, памятники архитектуры и т.д.

"Эксклюзи"

кирпич; кирпич-монолит

Уникальные территории исторического центра города

"Клубные" дома с уникальными архитектурными и объемно-планировочными решениями , элементов сервиса(полный инфраструктурный пакет), используемыми строительными материалами, инженерно-техническими характеристиками

На основании градостроительных ориентиров выделяют:

  • дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;

  • дома постройки 1917 – конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

  • «сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

  • дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

  • дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970–1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

  1. Классификация коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход - собственно коммерческую недвижимость, и создающую условия для её извлечения – индустриальную (промышленную) недвижимость.

Коммерческая недвижимость делится на следующие большие группы:

  • Офисная недвижимость, которая вобрала в себя огромное количество типов зданий: офисные здания, административные здания, бизнес - центры, особняки, отдельно стоящие здания, помещения на первых нежилых этажах жилых домов, сдающиеся а аренду помещения в бывших или действующих предприятиях, цокольные этажи зданий, и т.д.

  • Гостиничная недвижимость.

  • Гаражи и паркинги (как правило, не включаются в классификацию объектов недвижимости, но их продажа, аренда, покупка осуществляются таким же образом, как и других объектов недвижимости).

  • Торговая недвижимость, которая включает в себя магазины, торговые павильоны, торговые центры, тоннары, отделы магазинов и другое.

  • Складская недвижимость представлена как специально оборудованными складскими комплексами, так и складскими площадками в промзонах и на территориях предприятий.

  • Промышленная недвижимость, к которой относятся производственные корпуса, базы, готовые предприятия.

    1. Критерии классификации офисных помещений

В табл. 3 приведены критерии классификации офисных центров.

Таблица 3

studfiles.net

Классификация объектов офисной недвижимости



Обратная связь

ПОЗНАВАТЕЛЬНОЕ

Сила воли ведет к действию, а позитивные действия формируют позитивное отношение

Как определить диапазон голоса - ваш вокал

Как цель узнает о ваших желаниях прежде, чем вы начнете действовать. Как компании прогнозируют привычки и манипулируют ими

Целительная привычка

Как самому избавиться от обидчивости

Противоречивые взгляды на качества, присущие мужчинам

Тренинг уверенности в себе

Вкуснейший "Салат из свеклы с чесноком"

Натюрморт и его изобразительные возможности

Применение, как принимать мумие? Мумие для волос, лица, при переломах, при кровотечении и т.д.

Как научиться брать на себя ответственность

Зачем нужны границы в отношениях с детьми?

Световозвращающие элементы на детской одежде

Как победить свой возраст? Восемь уникальных способов, которые помогут достичь долголетия

Как слышать голос Бога

Классификация ожирения по ИМТ (ВОЗ)

Глава 3. Завет мужчины с женщиной

Оси и плоскости тела человека - Тело человека состоит из определенных топографических частей и участков, в которых расположены органы, мышцы, сосуды, нервы и т.д.

Отёска стен и прирубка косяков - Когда на доме не достаёт окон и дверей, красивое высокое крыльцо ещё только в воображении, приходится подниматься с улицы в дом по трапу.

Дифференциальные уравнения второго порядка (модель рынка с прогнозируемыми ценами) - В простых моделях рынка спрос и предложение обычно полагают зависящими только от текущей цены на товар.

Классификации объектов коммерческой недвижимости

Качество недвижимости как объекта управления определяется совокупностью частных характеристик, перечисленных и кратко описанных выше. В связи с этим для целей управления оказывается необходимым анализ проявления указанных характеристик во взаимосвязи и взаимовлиянии – с учетом особенностей каждой видовой группы объектов. Этот анализ осуществляется при классификационных группировках объектов различного назначения – особенно внимательно при решении вопросов об инвестировании средств в офисные, торговые и логистические центры, как потенциально наиболее перспективные инструменты в составе инвестиционных портфелей недвижимости.

Классификация объектов офисной недвижимости

В мировой практике наиболее распространенной является трехуровневая классификация офисных центров, которая опирается на группировку признаков качества объекта, отражающую предпочтения потенциального пользователя (арендатора). Конкретные наборы указанных признаков и наименования соответствующих классов офисных центров, предлагаемые различными объединениями профессионалов, не согласованы между собою.

Наиболее обоснованной представляется классификация (см. [18]), подготовленная компанией «Becar. Commercial Property» для НП «Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД, Санкт-Петербург) - с опорой на стандарты, разработанные Британским Советом по Офисным зданиям (British Council for Offices), и на стандарты американской ассоциации BOMA (Building Owners and Managers Associations). Представим здесь (табл. 1.12) нашу редакцию указанной разработки [18] - с использованием опубликованных там же некоторых предложений компаний CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield, Stiles&Riabokobylko и Jones Lang LaSalle, а также с учетом опыта автора по сертификации бизнес-центров на основе классификации ГУД.

Офисное здание относится к одному из трех классов: «А», «В» или «С» - с учетом соответствия совокупности наиболее существенных характеристик этого здания определенным критериям по трем категориям:

-месторасположение и доступность;

-компоненты и свойства здания;

-качество управления зданием и уровень сервиса.

При этом классность здания может быть разной по различным критериям и тогда в качестве окончательного принимается заключение об отнесении объекта к самому «младшему» классу. К примеру, если объект по критерию «местоположение» относится к классу «A», по свойствам здания - к классу «C», а по качеству управления – к классу «B», то в результате офисное здание относится к классу «C». Иногда для уточнения представления о качестве объекта используется трехбуквенное обозначение класса: при таком подходе к классификации в рассмотренном выше примере класс здания обозначился бы символом «ACB».

 

Класс A Класс B Класс C
1.МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ И ДОСТУПНОСТЬ ОБЪЕКТА
1.1. Высокая престижность района/территории 1.1. Умеренная престижность района/ территории 1.1. Отсутствие признаков престижности района
1.1.1.Близость объекта к известным компаниям, к правительственным, посольским и деловым зонам, высокая репутация арендаторов. 1.1.2.Отличные видовые и архитектурные характеристики близлежащих застроек. 1.1.3. Расположение объекта на первой линии домов и фешенебельный вход. 1.1.1.Умеренная удаленность объекта от крупных коммерческих учреждений города, хорошая репутация арендаторов. 1.1.2.Скромные видовые характеристики близлежащих застроек. 1.1.3.Расположение объекта на первой линии домов и обычный вход. 1.1.1.Расположение в спальных районах или на окраинах города – в большой удаленности от крупных коммерческих учреждений; арендаторы – малоизвестные компании. 1.1.2.Невзрачные видовые характеристики. 1.1.3.Расположение во второй линии домов и во дворах, обычный вход.
1.2.Высокий уровень развития инфраструктуры района 1.2.Средний уровень развития инфраструктуры района 1.2.Невысокий уровень развития инфраструктуры района
1.2.1.Район/территория с отлично развитым уровнем услуг. 1.2.2.Близость к основным транспортным магистралям, удобные подъездные пути, транспортные развязки. 1.2.3.Наличие парковки - минимум 1 парковочное место на 100 кв. м арендуемой площади. 1.2.4.Близость к остановкам общественного транспорта. 1.2.1.Район/территория со средним уровнем услуг. 1.2.2.Умеренная удаленность от основных транспортных магистралей, ограниченные возможности подъездных путей. 1.2.3.Наличие парковки – минимум 1 парковочное место на 100 кв. м арендуемой площади. 1.2.4.Средняя удаленность от остановок общественного транспорта. 1.2.1.Район/ территория с недостаточным уровнем услуг. 1.2.2.Неудобное транспортное сообщение. Значительная удаленность от транспортных магистралей, ограниченные возможности подъездных путей. 1.2.3.Наличие парковочных мест. 1.2.4.Значительная удаленность от остановок общественного транспорта.
1.3.Благоприятная внешняя среда 1.3.Стабильная внешняя среда 1.3.Проблемная внешняя среда
1.3.1. Благоприятный социальный состав населения района - с уровнем дохода выше среднего. 1.3.2. Благоприятная экологическая обстановка, невысокий уровень загазованности и шумов. 1.3.3.Благоприятная система правового регулирования эксплуатации, аренды и услуг. 1.3.1. Однородный социальный состав населения низким уровнем уличной преступности. 1.3.2. Стабильная экологическая обстановка, стремящийся к снижению уровень загрязняющих веществ и шумов. 1.3.3.Стабильная система правового регулирования эксплуатации, аренды и услуг. 1.3.1. Неоднородный социальный состав населения, уровень преступности выше среднего. 1.3.2. Повышенный уровень загрязняющих веществ и шумов, непосредственная близость промышленных зон. 1.3.3.Несовершенная система правового регулирования эксплуатации, аренды и услуг.
2.КОМПОНЕНТЫ И СВОЙСТВА ЗДАНИЯ
2.1.Высокое качество здания 2.1. Среднее качество здания 2.1.Устаревшее здание
2.1.1.Здание новой постройки современного стиля, с отличным дизайном и конструкцией. 2.1.2.Отличный внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений. 2.1.3. Свободная планировка здания в виде офисных блоков варьируемых размеров. 2.1.1. Здание относительно новое, изношенное или после реконструкции и модернизации. 2.1.2.Хороший внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений. 2.1.3. Произвольная планировка здания в виде офисных блоков оптимальных размеров. 2.1.1. Здание устаревшее или с высоким уровнем износа, но не требует немедленного ремонта. 2.1.2.Рекомендуется косметический ремонт фасада и отдельных элементов здания. 2.1.3. Не оптимальная планировка помещений.
2.2.Высокое качество инфраструктуры и интерьера 2.2.Хорошее качество инфраструктуры и интерьера 2.2.Среднее качество инфраструктуры и интерьера
2.2.1. Центральная рецепция в холле здания, конференц-залы, кафе, ресторан, офисы служб сервиса и управляющего. 2.2.2. Идеальное обустройство холла, общественных мест, высокое качество отделки, освещения, вывесок компаний, удобный подход к лифтам. 2.2.3.Соответствие окон стилю здания, высокий уровень естественной освещенности. 2.2.1. Центральная рецепция в холле здания, кафе конференц-зал, офисы управляющего и справочной службы. 2.2.2.Хорошее состояние холла и общественных мест, хорошее качество отделки, освещения, вывесок, свободный подход к лифтам. 2.2.3. Хорошая естественная освещенность мест общего пользования. 2.2.1. Офисы управляющего и справочной службы. 2.2.2. Удовлетворительное состояние холла и мест общего пользования, приемлемое качество отделки, освещения, системы указателей, обеспечена доступность лифтов. 2.2.3.Недостаточная естественная освещенность мест общего пользования.
2.3.Отличное состояние инженерных систем 2.3.Хорошее состояние инженерных систем 2.3.Среднее состояние инженерных систем
2.3.1.Современные системы отопления, вентиляции и кондиционирования с климат-контролем, с автоматическим регулированием теплообмена и воздухообмена. 2.3.2.Современная система электроснабжения - с двумя независимыми, автоматически переключаемыми источниками мощностью не менее 150 кВт на 1000 кв.м, современная осветительная арматура. 2.3.3.Высокоскоростные комфортные лифты ведущих мировых производителей. 2.3.1.Хорошее состояние систем отопления, вентиляции и кондиционирования, с возможностью регулирования параметров эксплуатационных качеств помещений. 2.3.2.Хорошее состояние системы электроснабжения мощностью не менее 100 кВт на 1000 кв.м, нормированная обеспеченность осветительной арматурой. 2.3.3.Скоростные лифты известных производителей, поддерживаемые в хорошем состоянии. 2.3.1.Функционально устаревшие, но работоспособные системы отопления и вентиляции с возможностью регулирования температуры в помещениях. 2.3.2. Удовлетворительное состояние системы электроснабжения мощностью не менее 50 кВт на 1000 кв.м, нормированная обеспеченность осветительной арматурой. 2.3.3.Устаревшие лифты, поддерживаемые в рабочем состоянии.
3.КАЧЕСТВО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ И УРОВЕНЬ СЕРВИСА
3.1.Внешнее управление силами специализированной компании с известным брэндом, сертифицированный менеджмент и развернутый перечень услуг. 3.1.Внешнее управление силами специализированной компании с опытом работы не менее трех лет, обученный менеджмент, наличие дополнительных услуг. 3.1.Внутреннее управление силами своего подразделения с профессионально подготовленным персоналом и с опытом работы не менее трех лет.
3.2.Высокопрофессиональная внешняя служба эксплуатации и ремонта помещений и систем. 3.2.Профессиональная служба эксплуатации и ремонта помещений и систем. 3.2. Собственная служба обеспечения эксплуатации и ремонта помещений и систем.
3.3.Оптоволоконные каналы связи, интегрированная система безопасности. 3.3. Оптоволоконные каналы связи, наличие систем охраны и пожарной безопасности. 3.3. Устаревшие каналы связи, наличие средств обеспечения безопасности.
           

 

При небольших отклонениях характеристик объекта управления от классификационных требований, представленных в приведенных перечнях по каждой категории признаков, может использоваться предложенная буквенная символика классов с добавлением знаков: «+», если какие-то характеристики объекта несколько лучше характеристик, «стандартных» для данного класса, и «−», если по какой-то одной из характеристик офисного центра объект хуже «классного» объекта.

Например, объект управления может быть отнесен к классу «A−», если он не удовлетворяет одной из «второстепенных» позиций перечня требований для класса «A» (к примеру, при неполном соответствии объекта пункту 1.1.1 требований - если рядом нет посольств и правительственных учреждений). Кроме класса «B» можно ввести более высокий класс «B+», если объект несколько лучше (по любому числу характеристик), или более низкий класс «B−», если объект несколько хуже (по одной-двум позициям) уровня требований к объектам класса «B». Объект может быть отнесен к классу «C+», если какие-то его характеристики оказываются лучше характеристик из «стандартного» перечня для класса «C».

Не подлежат классификации встроенные офисные помещения, а также все офисные здания, не соответствующие требованиям, предъявляемым к объектам класса «С». В этой связи предлагается объекты офисного назначения, отнесенные к какому-либо классу («A», «A−», «B+», «B», «B−», «C+», «C») именовать бизнес-центрами, оставляя объектам, не соответствующим требованиям классификации, возможность именоваться офисными зданиями.

Сертификация офисных зданий с целью присвоения или изменения классности осуществляется на добровольной основе с целью информирования потенциальных пользователей (арендаторов). Целесообразно установить срок действия сертификата соответствия определенному классу – не более 5 лет. Из классификации исключаются объекты, не ремонтировавшиеся более 15 лет или находящиеся в стадии ремонта и реконструкции в момент очередной сертификации. Присвоенные классы могут изменяться по мере строительства новых офисных центров класса «А» более высокого качества и устаревания существующих офисных центров. Модернизирующиеся объекты могут претендовать на повышение класса.

Обратим внимание на проблему количественной оценки качественных признаков (показателей) классификационных характеристик офисных центров: эксперты, принимающие участие в сертификации таких объектов, должны владеть знаниями строительных и эксплуатационных стандартов, применять технологии сравнительного анализа рыночных данных об экономических характеристиках подобных объектов, осваивать методы анализа иерархий и квалиметрического моделирования.

В заключение отметим, что общепринятой системы сертификации бизнес-центров пока что нет. Небольшое число объектов относят себя к классу «A» («Невский 38», «Атриум»), ограниченное количество центров сертифицировано ГУД с отнесением их к классу «B» («Сенатор», «Renaissance House», «Феникс» - в действительности их целесообразно позиционировать в классе «B−»), некоторые офисные центры справедливо отнесены в классу «C» («Аврора-Сити», «Черная речка», «Никольский» - 2-я очередь).

Следует иметь в виду, что из-за транспортной перегрузки мегаполисов подавляющее большинство бизнес-центров оказываются труднодоступными и не обеспеченными парковками в должной степени. В связи с этим в ближайшее время будут развиваться бизнес-парки вне городской черты – с бизнес-центрами элитного уровня сервиса, но удаленными от представительских зон, что потребует уточнения некоторых классификационных требований, представленных выше.

 

megapredmet.ru

Рынок недвижимости Москвы: классификация офисов по категориям

Рынок недвижимости Москвы: классификация офисов по категориям В последнее время рынок коммерческой недвижимости в Московском регионе развивается бурными темпами. Арендные ставки (как и стоимость кв.м. при покупке) в офисных, торговых, складских и производственных помещениях любой категории уже приблизились к докризисному уровню, а в ряде случаев успешно его преодолели, причем рост цен не показывает никакой тенденции к замедлению. Несмотря на массовое строительство новых объектов недвижимости коммерческого профиля, элитных новостроек, спрос по-прежнему значительно доминирует над предложением, что определяет завышенный по сравнению с реальным качеством помещений уровень цен.

Тематические издания и ведущие игроки рынка столичной недвжимости неоднократно предпринимали попытки классификации офисных помещений, за основу которых брались стандарты, принятые на Западе. Но совершенно очевидно, что рынок недвижимости Московского мегаполиса даже при его явной ориентации на Запад является весьма специфичным. Ведь основная часть сдаваемых в аренду офисов это бывшие советские административные (или даже жилые выведенные в нежилой фонд) здания и отдельные помещения. Даже при капитальной реконструкции подобных объектов чрезвычайно трудно добиться их соответствия уровню мировых стандартов, тем более, если учитывать чрезвычайно слаборазвитую по европейским меркам инфраструктуру в Москве.

Поэтому применять в отношении московских офисных зданий международную систему оценок не вполне корректно. По-видимому, более приемлемой выглядела бы система оценок на базе европейских стандартов с учетом московской специфики: то есть офисные помещения делятся на те же самые 4 основных категории (А, В, С, D), но критерии оценок несколько другие. Согласитесь, странно было бы классифицировать то или иное помещение по минимальной высоте фальшпола или иным аналогичным чисто техническим характеристикам, как это принято в Европе или Америке, хотя эти параметры и являются немаловажными.

С другой стороны, не менее предвзято выглядит система причисления офиса к той или иной категории исходя в основном из престижного местоположения и соседства, как это принято среди многих столичных риэлтеров. Причем престижным в данном случае считается только центр города и прилегающие районы. Таким образом, исходя из вышеизложенного, мы предлагаем синтетический вариант классификации офисных помещений с приведением основных характеристик, особенностей и ценовых диапазонов. Итак, наиболее качественные офисы класса "А". Этот вариант офисного помещения призван удовлетворить самого взыскательного арендатора. Центральное местоположение приветствуется, но не обязательно. Одно из основных требований, выдвигаемых московской бизнес элитой, это близость расположения офиса к месту проживания. Ни для кого не секрет, что большинство успешных предпринимателей переселяются в загородные дома по западному направлению от города.

Естественно, в связи с этим, офисные здания, расположенные по данному направлению, не только равны по престижу находящимся в центре города, а по уровню комфорта, экологического благополучия района и удобства дороги к дому, выглядят гораздо более привлекательно. Следовательно, критерий местоположения офисов высшей категории можно определить следующим образом это центр, прилегающие районы, также основные магистрали на направлениях престижной жилищной застройки.

Нельзя согласиться с мнением, что к офисам класса "А" можно причислить только объекты нового строительства. Можно много рассуждать о преимуществах новых строительных технологий, но скорее всего не стоит говорить о безусловных преимуществах современного здания с весьма сомнительной архитектурой перед реконструированным дворцом XVIII века. Да не только дворцы, а даже отдельные удачные примеры реконструкции бывших производственных помещений позволяют отнести их к высшей категории качества.

Более однозначным является вопрос об оборудовании здания инженерными системами. Системы кондиционирования, стоянка для автомобилей и наличие телекоммуникаций с высокой пропускной способностью совершенно необходимы для отнесения офиса к классу "А". И последнее немаловажное требование: здание, удовлетворяющее наивысшим запросам, должно эксплуатироваться и обслуживаться профессионально.

Естественно, за удовольствие и комфорт надо платить, причем немало. Цена аренды квадратного метра в офисных зданиях категории "А" начинается с 500 долларов в год, не включая НДС и коммунальные платежи. Ну а для офисов, где плата взимается по схеме "все включено" и 1000 долларов за метр далеко не предел.

Офисы категории "В"

Вполне возможна ситуация, когда некоторые из запросов, предъявляемых к офисам высшего класса, не являются ключевыми, то есть обязательными. Например, арендатора удовлетворяет менее престижный район, а требования к самому помещению остаются высокими. Тогда рекомендуется выбрать офис класса "В". Как правило, это капитально реконструированные административные здания советской эпохи или новостройки, расположенные вдали от центра и основных магистралей. По большинству же основных показателей офисы этого уровня аналогичны более высокой категории "А".

Цена на помещения класса "В" колеблется в пределах 350 600 долларов за квадратный метр в год, не включая НДС и коммунальные услуги. Большой разброс цен объясняется нестабильностью развивающегося рынка и престижностью расположения конкретного объекта.

Класс "С" дешево и сердито.

Как уже отмечалось, большая часть предлагаемых в аренду в Москве офисов представляет собой бывшие административные помещения различных контор в советский период. Тем не менее, даже при незначительной доработке и выполнении ремонта в соответствии с современными требованиями, такие офисы незаменимы в том случае, если нужно нормальное рабочее помещение, а бюджет фирмы не предполагает повышенных расходов на аренду. Офисы класса "С" не отличает элитный уровень отделки или престижное местоположение, но для организации рабочего процесса за приемлемый уровень арендной платы являются оптимальным решением. Многие помещения данной категории вполне могут обладать рядом характеристик, свойственных более высокому уровню. В ряде случаев провести четкую границу между офисами класса "В" и "С" не представляется возможным, особенно при равенстве цен.

Класс "D" если нужен офис без претензий.

Иногда в старых конторских помещениях вообще не выполняется никакого ремонта, кроме косметического. Это офисы категории "D"

Офисы класса "D" располагаются на 1 этажах старой постройки. Причем устранение даже собственными силами арендатора существенных недостатков такого помещения часто может являться основанием для повышения категории помещения при сохранении в нем относительно низких арендных ставок.

Стоимость офиса класса "D" находится в пределах 300 долларов за квадратный метр в год, если здание, где он расположен, не относится к престижному району или не обладает иными характеристиками, привлекательными в перспективе. Так, например, цена здания категории "D", находящегося в самом центре или непосредственно на одной из основных магистралей может превосходить стоимость аренды в офисах класса "С" и даже вплотную приближаться к уровню "В".

Чтобы не пропустить новые приколы, подписывайся в Вконтакте!

vurnar.ru

Коммерческая недвижимость: классификация | Rusbase

НаименованиеОписание 
ХарактеристикаЗначение 
Класс А НазначениеБизнес-центры
Возраст зданияНовое строительство 
РасположениеПервоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом 
Конструктивные решенияМонолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии) 
Планировочные решенияОптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами 
Архитектура и отделкаИндивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление 
ИнженерияВысококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированнойсистемы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности здания;UPS (источник бесперебойного питания) 
Инфраструктура и сервисРазвернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха 
ПаркингДостаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. 
Управление зданиемПрофессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации 
Класс ВНазначениеБизнес-центры, офисные здания
Возраст зданияБизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки  
РасположениеНесоответствие некоторым требованиям к классу А (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)  
Конструктивные решенияМонолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков 
Планировочные решенияНесоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи с моральным устареванием объекта)  
Архитектура и отделка  
ИнженерияПолностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания) 
Инфраструктура и сервисМенее широкий спектр услуг 
ПаркингПарковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест 
Управление зданиемУправление зданием, отвечающее международ ным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием 
Класс СНазначениеОфисные здания
Возраст зданияУстаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения 
РасположениеС недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) 
Конструктивные решенияВозможность установки подвесных потолков 
Планировочные решенияДостаточно эффективные поэтажные планы 
Архитектура и отделкаТребований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам 
ИнженерияСистема предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха 
Инфраструктура и сервисНедостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха 
ПаркингНедостаточное количество машиномест 
Управление зданиемКруглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель 
Класс DНазначениеНежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы
Возраст зданияБолее 10 лет 
РасположениеТребования не предъявляются 
Конструктивные решения  
Планировочные решения  
Архитектура и отделкаБолее или менее качественный ремонт 
ИнженерияУстаревшие инженерные коммуникации 
Инфраструктура и сервисТребования не предъявляются 
Паркинг  
Управление зданиемОтсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения 
Класс EНазначениеНежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывш. детские сады и т.д.)
Возраст зданияТребования не предъявляются 
Расположение  
Конструктивные решения  
Планировочные решения  
Архитектура и отделкаБолее или менее качественный ремонт 
ИнженерияУстаревшие инженерные коммуникации 
Инфраструктура и сервисТребования не предъявляются 
Паркинг  
Управление зданием  
Класс FНазначениеТо же, что класс Е, но не приспособленные под офисы и не отремонтированные (неотделанные)
Возраст здания  
Расположение  
Конструктивные решения  
Планировочные решения  
Архитектура и отделкаТребуется реконструкция и ремонт (отделка) 
ИнженерияТо же, что класс Е 
Инфраструктура и сервис  
Паркинг  
Управление зданием  

rb.ru

Классификация офисной недвижимости.

Основная цель классификации – дать профессионалам и потребителям единые ориентиры.

Для профессионалов классификация необходима:

-для выбора критериев для развития объекта недвижимости

- для установления арендных ставок.

Потребителям классификация поможет быстро сориентироваться на рынке офисной недвижимости и понять, что, где и за какую цену можно приобрести.

В классификации учтены наиболее общие требования, понятные не только профессионалам управления, но и арендаторам.

Офисные помещения традиционно подразделяют на четыре основных класса: A, B, C, D. Компании не могут прийти к единству при классификации помещений, поэтому возникли подклассы А1, А2. А3 или В+ и В-.

Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик.

В основу классификации Гильдии Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости Санкт – Петербурга положены три параметра:

-местоположение бизнес – центра и доступность

-компоненты и свойства здания (тип и технический уровень здания)

-уровень управляющей компании и предоставляемого сервиса.

Каждый из этих компонентов оценивается по буквенной шкале А, В и С. По результатам оценки каждый бизнес- центр получает трёхзначный буквенный код (например ААА или АВС). Такая классификация позволяет сразу определить сильные и слабые стороны офисного здания. Трёхзначный код предназначен только для «внутреннего» пользования в среде специалистов.

Для непрофессионалов класс здания определяет минимальный показатель. Предполагается, что в бизнес – центре класса «А» и местоположение, и качество отделки, и уровень менеджмента должны быть самыми лучшими. По данной классификации определения «бизнес – центр» и «офисный центр» являются тождественными.

Классификации не подлежат:

-объекты, в которых более 15 лет не проводились ремонтные работы

-объекты, частично заполненные арендаторами и одновременно находящиеся в процессе реконструкции и перепланировок, имеющие незавершённый вид

-встроенные офисные помещения

Пример.

Присвоение бизнес – центру класса «АСВ», означает, что этот объект по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания к классу «С», по уровню управляющей компании – к классу «В», но при этом интегральный класс объекта – «С».

В ноябре 2006 года, участники Московского исследовательского форума – ведущие консультанты в сфере коммерческой недвижимости предложили новую классификацию.

Параметры новой классификации разделены на группы, в каждой группе присутствует набор обязательных и желательных критериев. Добавились конкретные обязательные требования. Если офисное помещение набирает любые 16 параметров класса «А» из 20 имеющихся, чтобы соответствовать этому классу, зданию необходимо иметь ряд обязательных качеств из каждой группы.

 

Классификация торговой недвижимости.

Торговый центр – это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, осуществляющие свою деятельность в специально спланированном здании, находящемся в профессиональном управлении.

В России не принято единой классификации, адаптированной под Российские условия. Для классификации торговых центров российские аналитики используют европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:

-величина торговых площадей

-зона охвата торгового центра

-состав арендаторов

-специфика продаваемых товаров.

Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и масштабом влияния(размером торговой зоны. Разработка архитектурно – планировочных решений, а также брокеридж(сдача площадей в аренду) проводятся на основании Концепции торгового центра должна отражать:

-целевые группы покупателей(«портрет покупателя»)

-тип торгового центра

-состав арендаторов(«якоря», сопутствующие)

«Якорь» - крупный ,как правило, сетевой оператор розничной торговли с известным брендом, расположенный на территории торгового центра на правах арендатора или собственника занимаемой площади и привлекающий в торговый центр основные потоки покупателей. В качестве «якоря» могут выступать предприятия другого профиля или их совокупность (предприятия общественного питания – «фуд - корт», предприятия услуг –кинотеатр).

Функцию «якоря» могут также выполнять также расположенные рядом памятники архитектуры, престижность места расположения объекта, и др.

Торговая зона –географическая область на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей торгового центра.

Границы торговой зоны торгового центра определяются факторами:

-тип торгового центра

-пешеходная и транспортная доступность

-естественные или искусственные физические препятствия

-наличие конкурентных объектов

-плотность населения.

Согласно европейской классификации выделяют 4 вида торговых центров:

-микрорайонный торговый центр

-окружной торговый центр

-региональный торговый центр

-суперрегиональный центр

Микрорайонный торговый центр –осуществляет продажу повседневного спроса(продукты питания, лекарства и т.д.) и оказывает бытовые услуги(те, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра).

В микрорайонном торговом центре «якорем» является супермаркет, к другим значимым арендаторам относятся аптека и универсальный магазин.

Центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров.

Типичная площадь: от 3000 до 10000 кв.м.

Микрорайонный торговый центр, как правило, обслуживает людей, проживающих в пяти – десяти минутах езды от него. Типичные представители торговые центры: Лама, Абрикос, Полянка.

Окружной торговый центр –торговая зона ОТЦ больше, чем у микрорайонного. Привлекает покупателей более удалённых от него. ОТЦ представляет ассортимент товаров длительного пользования и специализированных товаров(инструменты, товары для строительства, для сада).

ОТЦ – это промежуточная категория: некоторые микрорайонные центры могут развиваться до уровня окружных, а некоторые окружные могут стать региональными.

«Якорь» -крупные магазины склады, магазины с доставкой.

Типичная площадь: от 10000 до 30000 кв.м.

Обслуживает население в 10 -20 минутах езды от него.

Недостатки:уязвим с точки зрения конкуренции. Слишком мал, чтобы притягивать посетителей с дальней дистанции, и слишком велик, чтобы процветать за счёт своего ближайшего окружения.

Типичные представители: «ФУД СИТИ», «Быстроном», «Персональ»

Региональный центр –включает в себя крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары

Типичная площадь – от 30000 до 10000 кв.м.

Число якорей –от двух – на 50 70 % площадей.

Зона охвата –в диапазоне 9-27 км.

В Томске нет представителей. В Москве, по данным аналитиков, этот формат занимает примерно 19% рынка качественных торговых площадей(«Европарк»).

Суперрегиональный центр –аналогичен региональному по размерам, но разнообразнее по ассортименту товаров.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:

zdamsam.ru

Классификация офисной недвижимости — Мегаобучалка

На данный момент в России не существует государственной классификации объектов недвижимости, но некоторые профессиональные объединения возложили на себя эту функцию. Эксперты рынка рекомендуют пользоваться наиболее распространённой классификацией Moscow Research Forum офисных центров Москвы, разработанную ведущими консалтинговыми компаниями в области коммерческой недвижимости, представленными на российском рынке: Colliers International, Jones Lang Salle, Noble Gibbons/CB Richard Ellis, Stiles & Riabokobylko/ Cushman & Wakefield Healey & Baker , так как любая региональная классификация имеет один очень веский минус - она не понятна для потенциальных клиентов из других регионов.

Таблица 16. Классификация офисных помещений по классам

Наименование Описание
Класс «А» Помещения в новых офисных комплексах (бизнес-центрах) с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеются собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 25-30 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора.
Класс «В» Офисные помещения в новых специальных офисных зданиях, реконструированных особняках или в бизнес-центрах после 5-7 лет эксплуатации, по каким-либо параметрам качества или местоположения уступающих классу «А».
Класс «С» Офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения: разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Иначе говоря – это типичное институтское или реконструированное фабричное здание советских времен
Класс «D» Офисные помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов, то есть реконструированные первые этажи жилых зданий и подвалы.

Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»

В настоящих условиях функционирования рынка офисной недвижимости г. Краснодара можно сделать вывод, что на рынке представлены помещения класса «В», «С» и «D».

 

Диаграмма 12. Структура рынка коммерческой недвижимости по сегментации,

3 квартал 2013 г., %.

Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»

Из вышеуказанной диаграммы следует, что основную долю предложений на рынке коммерческой недвижимости г. Краснодара представляет офисная недвижимость (32% предложений), затем торговая недвижимость в сегменте встроенных и отдельно стоящих помещений (26% предложений), далее объекты многопрофильного/свободного назначения (18% предложений), рестораны, общепит (10% предложений) и сфера услуг (10% предложений). Продажа такого сегмента коммерческой недвижимости как торговые центры/ТРК на рынке города Краснодара представлены малочисленными предложениями, предложения по продаже автосалонов представлены единичным предложением, предложения о продаже баз отдыха в городе Краснодаре отсутствуют.

 

Предложение и спрос

Как было отмечено ранее в разделе «Общая информация о рынке», основными источниками торговых помещений в г. Краснодаре, являются встроено-пристроенные помещения, квартиры на первых этажах жилых зданий, переведенные в нежилой фонд, рынки, а также некапитальные строения (различные ларьки, павильоны и киоски).

 

Диаграмма 13. Структура предложения торговых помещений сегмента с разбивкой по районам г. Краснодара (продажа) по итогам 3 квартала 2013 г., %

 

megaobuchalka.ru