Как добиться снижения кадастровой стоимости земельного участка с наименьшими финансовыми потерями. Как вести себя на комиссии по оспариванию кадастровой стоимости


Типичные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости

Тарасова Ольга

руководитель проектов 

по оценке направления

«Финансовый консалтинг» 

Группы компаний SRG

Основной статьей пополнения муниципального бюджета являются налоги. Повсеместно налоги на недвижимость начинают исчисляться от кадастровой стоимости, что значительно повышает налоговую нагрузку на собственников и арендаторов земельных участков, а также плательщиков налогов за объекты капитального строительства. 

Планируется, что во всех субъектах России до 1 января 2020 г. величину налогов на недвижимость будут определять исходя из кадастровой стоимости. 

В настоящее время величина кадастровой стоимости может быть оспорена и заменена рыночной стоимостью. Для большинства предприятий, расположенных на территории Москвы и Московской области, новые налоги критично сказались на производственных показателях, поставив на грань выживания. Естественное желание собственника минимизировать свои затраты спровоцировало волну оценок в целях определения рыночной стоимости и принятия ее в качестве кадастровой. 

На этапе досудебного разбирательства, при подаче заявления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, необходимо предоставить отчет независимого оценщика и положительное экспертное заключение – подтверждающий факт того, что отчет выполнен с учетом требований оценочного законодательства, а определенная стоимость объекта соответствует рыночным значениям. 

Предугадать исход процедуры оспаривания в комиссии невозможно даже при наличии экспертизы, составленной авторитетным экспертом. 

Исходя из сложившейся практики по оспариванию, выделяют показатели, на которые обращают внимание члены комиссии. Сравнивается рассчитанный удельный показатель рыночной стоимости объекта со средним удельным показателем кадастровой стоимости в кадастровом квартале по группе, к которой относится оцениваемый объект. 

Также комиссия обращает внимание, на сколько процентов рыночная стоимость ниже кадастровой. Снижение до 30%, как правило, не вызывает вопросов у оппонентов и возможно дальнейшее обсуждение отчета. При более существенном отклонении от обозначенных значений, решение комиссии, как правило, отрицательное. 

В большинстве случаев при отклонении заявлений по пересмотру кадастровой стоимости в качестве причины отказа указывают, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что отчет не соответствует принципу однозначности. При этом комиссия не указывает, в чем конкретно отчет не соответствуют указанному принципу, чтобы оценщик имел возможность устранить замечания.

Некоторые отчеты могут "отклоняться" еще на стадии принятия заявлений из-за неверно примененной методологии, например, исключение НДС из рыночной стоимости объекта капитального строительства. Как правило, у заказчика оценки возникает вопрос о двойном налогообложении, а оценщик вместо того, чтобы ознакомиться с методикой оценки, применяемой при определении кадастровой стоимости, с легкостью соглашается с доводами лица, чьи интересы затронуты в результате кадастровой оценки.

По сложившейся практике и исходя из судебных решений некорректно сравнивать две стоимости (кадастровую и рыночную), если у них разные базы, т.к. одна стоимость учитывает налог на добавленную стоимость, а другая нет. По моему мнению, у оценщика при составлении отчета по определению рыночной стоимости иная задача: он не должен вступать в полемику относительно примененной при кадастровой оценке методологии, а должен определить рыночную стоимость, исходя из аналогичных параметров, в данном случае налог на добавленную стоимость должен учитываться.

Встречаются отчеты, в которых оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка определяет право долгосрочной аренды, не делая поправку на передаваемые права. 

В Москве участками в основном пользуются на основании договоров аренды, в городе только порядка 3% земельных участков оформлено в собственность. К тому же рынок земельных участков свободных от строений ограничен, поэтому оценщики, как правило, для расчетов используют методы выделения и остатка при оценке земельных участков. Так как оценка проводится на ретроспективную дату, то при подборе единых объектов-аналогов обычно не представляется возможным проверить, какие права оформлены на земельный участок, приходящиеся на здания или комплекс.

Исполнитель обычно исходит из допущения, что при совместной оценке земельного участка и находящегося на нем объекта капитального строительства, необходимо руководствоваться типичным поведением собственников в отношении аналогичных участков (п. 6, ФСО № 7). А так как на земельные участки в г. Москве чаще всего оформлены права долгосрочной аренды, при вычитании из стоимости единого объекта затрат на замещение здания определяется рыночная стоимость права аренды земельного участка. 

В отчете по определению кадастровой стоимости земельных участков рассчитана стоимость права собственности, поэтому о данном факте не следует забывать. Отсутствие поправки на передаваемые права считается ошибкой, как в комиссии, так и в суде. 

При оценке застроенных земельных участков необходимо идентифицировать строения, расположенные на нем. Некоторые оценщики не утруждают себя описанием строений, расположенных на оцениваемом участке, исходя только из условий, что при выполнении оценки для целей оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить стоимость участка как условно свободного. В то же время, тип застройки существенно влияет на стоимость оцениваемого объекта. 

Следует помнить, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастровый реестр, оценивается исходя из фактического использования земельного участка, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования (п. 20, ФСО № 7).

В рамках кадастрового отчета стоимость объектов капитального строительства определяется, как правило, без земельной составляющей.

Прежде чем приступить к оценке рыночной стоимости, выполняемой для целей оспаривания, эксперты рекомендуют ознакомиться с кадастровым отчетом, чтобы понять логику рассуждений и применяемую методику, что поможет правильно определить базу для расчета. Если при определении рыночной стоимости объектов капитального строительства установлено, что стоимость земельного участка получилась ниже, чем кадастровая, то в комиссии, как правило, рекомендуют выполнить и подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства одновременно.

В комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости по Московской области ошибкой считается отсутствие расчетов рыночной стоимости земельных участков в рамках доходного подхода независимо от разрешенного использования и от того, застроен участок или свободен от строений.

Противоположного мнения придерживается, например, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, которая в своем отказе указывает, что отчет не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, требованиям, установленным федеральным стандартам, так как в отчете об оценке при определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил метод остатка в рамках доходного подхода. Исполнителю ставиться в вину, что в отчете об оценке оценщик «произвел расчет рыночной стоимости замещения улучшений, фактически построенных на оцениваемых земельных участках и результаты этого расчета явились базой для расчета рыночной стоимости земельных участков. Таким образом, оценщик составивший отчет об оценке, произвел расчет рыночной стоимости земельных участков как застроенных, чем нарушил п. 20 ФСО № 7». 

В Москве и Московской области использование методов выделения и остатка является общепризнанным и не вызывает вопросов при оценке земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости у членов комиссии, но, по-видимому, для некоторых региональных экспертов данный метод не приемлем. Оценщику остается только в недоумении развести руками, ибо метод остатка рекомендован к использованию Минимуществом России (Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002)). 

Иногда оценщики ошибаются с датой оценки, на которую следует определить рыночную стоимость объекта. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст. 29.18, от 29.07.1998, № 135-ФЗ). Чтобы избежать неточностей, следует запросить кадастровую справку, где должна быть указана дата, на которую определена кадастровая стоимость. 

В Москве существует практика, когда Департамент городского имущества на основании акта Государственной инспекции по недвижимости изменяет разрешенное использование земельного участка. На основании распоряжения вносятся изменения в кадастр, что приводит к изменению кадастровой стоимости объекта. Например, предприятие сдало часть помещений в административном здании в аренду, а арендатор открыл кафе, высока вероятность, что комиссия изменит назначение здания на административно-торговое, что приведет к изменению разрешенного использования земельного участка и, как следствие, кадастровой стоимости. Согласно ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г., №135-ФЗ, датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных данной статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

При кадастровой оценке стоимость земельных участков определяется без учета обременений, исходя из данного допущения, следует определять и рыночную стоимость объекта.

Чтобы избежать описанных выше ошибок, оценщикам следует анализировать практические примеры, которые есть в открытом доступе, а так же изучать опыт коллег.

      

Бюллетень «RWAY», №251 от февраля 2016 г.

<-- Назад

www.srgroup.ru

О сложных вопросах, возникающих при оспаривании кадастровой стоимости ч.2

Языков Анатолий Аркадьевич

член СРО «Российское общество оценщиков»

судебный эксперт

учредитель, директор компании «Профессиональная оценка»

В начале октября прошел семинар «Актуальные проблемы правового регулирования и практики оспаривания кадастровой стоимости в регионах Российской Федерации». Это был второй семинар, когда на площадке Российского государственного университета правосудия лицом к лицу сошлись оценщики и судьи. Польза от этих встреч несомненна, но сейчас речь не о пользе, а о проблемах, которые обсуждались в ходе семинара.

Проблема первая — Комиссия

Первая и самая важная в данном процессе проблема – необъективная работа комиссий по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости. На сегодняшний день состав комиссий формируется из четырех человек, в том числе два человека – представители Росреестра, один – представитель  региональной власти (орган, заказавший кадастровую оценку, в отношении которой рассматривается спор) и один – представитель НСОД (Национальный Совет по оценочной деятельности). Три человека из четырех являются чиновниками, получающими заработную плату из бюджета и, тем самым, — лицами непосредственно заинтересованными в его наибольшем наполнении. Как известно, кадастровая стоимость недвижимости является базой налогообложения для налога на имущество, земельного налога и формирования арендной платы, которые, в свою очередь, наполняют бюджеты разных уровней. Четвертый член комиссии – представитель НСОД, оценщик. По мысли законодателя – человек независимый, обладающий специальными знаниями и способный повлиять на решение комиссии, если другие ее члены, не обладающие специальными знаниями в оценке, неверно понимают те или иные вопросы. На практике очень часто и четвертый, потенциально независимый человек, в той или иной степени не только ощущает давление со стороны других членов комиссии, но и напрямую зависит от хорошего отношения к нему со стороны местной власти.  На сегодня заменить такого человека практически не имеется возможности в силу того, что процедура замены завязана на недействующий Национальный Совет по оценочной деятельности и Министерство экономического развития. Такого рода заинтересованность комиссии приводит к необъективному рассмотрению заявлений об оспаривании, что, в свою очередь, вызывает недовольство населения и влияет на состояние экономики. Свое недовольство население справедливо относит на власть — это она установила такой несправедливо высокий налог, и это она отказывается его снизить. Высокая кадастровая стоимость делает регион инвестиционно непривлекательным, что, в свою очередь, сказывается на его экономическом развитии и, как следствие, — ведет к оскудению бюджета, за наполнение которого так усердно борются чиновники.

Попытка выправить ситуацию была сделана в 2014 году. Федеральный закон №225-ФЗ от 14.07.2014г.  внес изменения в состав Комиссии по рассмотрению споров. Состав ее дополнился представителями предпринимательского сообщества и оценочных организаций. Кроме того, предусматривалось, что чиновников в комиссии должно быть не более половины. Поскольку новый порядок создания и работы комиссии было поручено разработать регулятору (уполномоченному федеральному органу, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности, которым является Министерство экономического развития) без указания конкретных сроков, ничего до сих пор так и не сделано. Новый порядок не определен, комиссии не созданы.

Новый закон о кадастровой оценке (Федеральный закон от 03.06.2016г. №237-ФЗ) переносит акцент в вопросах оспаривания кадастровой стоимости с комиссий на суды. Во-первых, — это выражается в том, что досудебное оспаривание не является обязательным ни для физических, ни для юридических лиц. Во-вторых, — не обязательным является создание Комиссий по оспариванию в регионах. Они могут не создаваться. Дополнительным стимулом, к рассмотрению споров о кадастровой стоимости не в комиссии, а в суде является появившаяся у заявителей возможность отнести судебные издержки на региональное правительство (орган, заказавший оценку, результаты которой оспариваются).

Кроме того, статьей 8 этого закона предусмотрено, что новые комиссии должны состоять из не менее, чем пяти человек и определено три обязательных члена: один представитель регионального правительства, один представитель Росреестра и один представитель уполномоченного по защите прав региона. В состав комиссии могут входить представители иных федеральных, региональных и муниципальных органов исполнительной власти, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации. При этом чиновники должны составлять не более половины членов состава комиссии.

Поскольку к кадастровой оценке в соответствии новым законом до сих пор ни в одном регионе не приступали, в лучшем случае оспаривание в соответствии с ним в регионах-пионерах практически начнет осуществляться не ранее 2019 года. Из этого следует, что проблемы с неправедным рассмотрением споров в комиссиях останутся еще надолго. Каков выход из этой непростой ситуации может быть?

Как одно из направлений, предложенных в ходе семинара – это жалобы на необъективное рассмотрение заявлений комиссией непосредственно руководству Росреестра. Не уверен, что это сработает, но по заявлению заместителя руководителя Росреестра Самойловой Надежды Сергеевны, такая возможность имеется. Жаловаться нужно непосредственно ей.

Второе возможное направление разрешения ситуации – приведение состава комиссии в соответствии с нормами закона. Регулятор – Министерство экономического развития – делать этого, похоже не собирается, поэтому единственный способ  повлиять на эту ситуацию (по мнению той же Надежды Сергеевны Самойловой)  — жаловаться в вышестоящие органы. Вышестоящим органом, который подписал указанный  федеральный закон, является гарант соблюдения наших прав – президент России. Поэтому жаловаться, кроме него, практически не к кому.

Реальный выход из ситуации, когда комиссия не удовлетворяет заявления об оспаривании кадастровой стоимости – обращение в суд. На этом пути есть свои подводные камни и свои сложности, но это – отдельная тема.

 

Оспаривание в суде

В случае, если в вашем регионе в составе комиссии присутствуют вменяемые люди, которые склонны более-менее объективно рассматривать отчеты оценщиков, можно, исправив указанные недочеты, повторно обратиться в комиссию. Но если вам с этим не повезло – нужно писать исковое заявление и обращаться в суд.

Входим в процесс

Поскольку оспаривание кадастровой стоимости относится к категории административных дел и регламентируется Кодексом административного судопроизводства (КАС РФ), вам обязательно необходимо привлечь для ведения этого дела юриста (если, конечно, у вас случайно не завалялся диплом о юридическом образовании).

К  исковому заявлению нужно приложить

  • отчет об оценке,
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины,
  • решение Комиссии об отказе в удовлетворении вашего заявления (не обязательно для физических лиц, поскольку они, в отличие от лиц юридических, могут не соблюдать досудебный порядок урегулирования споров о кадастровой стоимости),
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости,
  • копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости.

Кроме того, вам необходимо предоставить суду уведомления о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов. Кто такие, эти лица? Это административные ответчики. Ими являются: правительство региона, утвердившее отчет о Государственной кадастровой оценке и управление Росреестра по вашему региону.

Если все сделали верно, суд назначает заседание. При отсутствии возражений со стороны административных истцов и в том случае, когда причины для отказа Комиссии суд сочтет несущественными, суд может удовлетворить ваше заявление. Однако, это чрезвычайно редко случается на практике. Как правило, имеются возражения со стороны административных истцов или замечания, указанные в качестве причин отклонения заявления Комиссией, требуют дополнительного разбирательства. Поскольку замечания относятся к отчету об оценке, у суда могут возникнуть сомнения в достоверности отчета. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда №28 от 30.06.2015г. суд вправе привлечь к участию в деле специалиста для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертизы. В целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет. Исходя из собственной практики, а также на основании информации, полученной мной в ходе семинаров по этой теме, привлечение специалистов и свидетелей, как возможность  удостовериться в том, что отчет выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, а определенная в нем рыночная стоимость может быть принята в качестве кадастровой, используется судами крайне редко. Мне видится, что такая возможность может быть эффективно использована судами в ходе разрешения споров.  Это, во-первых, — упростит и укоротит по времени сам судебный процесс; во-вторых, — уменьшит риск для оценщика, выполнившего отчет, признания его отчета несоответствующим законодательству, со всеми вытекающими последствиями; в-третьих, — за счет обратной связи – будет способствовать улучшению работы комиссии по рассмотрению споров соответствующего региона. Конечно, для этого судье, принимающему подобные решения, требуется иметь высокий уровень знаний в оценочной деятельности. То, что достижение этого вполне реально, показал семинар, послуживший причиной написания настоящей статьи. Уровень профессиональных оценочных знаний у большинства присутствовавших на нем судей произвел впечатление на присутствовавших оценщиков и экспертов-лекторов.

Если суд сочтет предоставленный отчет и дополнительные доказательства недостаточными или ненадлежащими, в соответствии с нормами законодательства, он назначает судебную экспертизу. Судебная экспертиза может быть назначена по ходатайству одной из сторон: административного истца или административного ответчика, а также по инициативе суда. Поскольку от процессуального поведения сторон в деле зависит отнесение судебных издержек, на практике бывают случаи, когда на административного истца со стороны суда оказывается давление с тем, чтобы он заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.  В этом случае, даже если вам удастся выиграть процесс, затраты на судебного эксперта вам не компенсируют.

В процессе назначения экспертизы отчета суд определяет перечень вопросов судебному эксперту. Как истец, так и ответчик может предлагать суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. В соответствии с Постановлением ВС РФ №28, суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки. Формирование вопросов эксперту является очень важным не только с точки зрения судебного процесса и его результатов, но и с точки зрения их правовых последствий. В том числе и для оценщика. Если перед экспертом поставлен только один вопрос: какова рыночная стоимость объекта оценки, то вопрос о соответствии или не соответствии отчета об оценке не рассматривается, а только устанавливается рыночная стоимость. Однако на практике суды часто ставят вопросы в такой последовательности:            1. Содержит ли представленный отчет нарушение требований федеральных стандартов?             2. Повлияли ли выявленные нарушения на величину рыночной стоимости? И только в том случае, если повлияли —  3. Какова рыночная стоимость объекта экспертизы? И такая постановка вопросов – далеко не худший вариант для оценщика.

Судебная экспертиза

В зависимости от реалий, сложившихся в том или ином регионе, суд назначает судебного эксперта. Это может быть сотрудник государственной экспертной организации, негосударственной экспертной организации или физическое лицо, обладающее специальными знаниями, соответствующее установленным требованиям.

В связи с этим, в отличие от постановки только вопроса об установлении рыночной стоимости спорного объекта, результат судебной экспертизы может иметь для оценщика, выполнившего отчет, нежелательные правовые последствия. В случае признания судом отчета, не соответствующим законодательству об оценочной деятельности, у заказчика оценки появляется право взыскать с оценщика убытки. При этом, если оценщик не согласится добровольно оплатить претензию, он может быть втянутым в судебный процесс с непредсказуемым результатом. Это реальные риски. Судебные процессы по таким делам множатся. В то же время результаты судебной экспертизы являются непредсказуемыми. Они во многом зависят от субъективных факторов: от личности судебного эксперта, от применяемых при экспертизе подходах и методах, от используемой базы данных и проч.  Пленум Верховного суда РФ, разъясняя вопросы, возникающие при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,[1] указывает, что экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой. Однако, в силу личностных качеств (квалификация, амбиции, жизненные принципы, мужество) и условий (подписка об уголовной ответственности, возможность двояко трактовать те или иные аспекты отчета) судебному эксперту гораздо проще признать отчет не соответствующим законодательству об оценочной деятельности, чем признать его достоверным, отвечающим заданию на оценку. Кроме того, судебный эксперт действует в соответствии с одним законом (Федеральный закон от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»), а ему вменяется провести анализ отчета на соответствие иному закону (Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») и федеральными стандартами оценки.  Здесь необходимо напомнить, что оценочное сообщество выработало требования к лицам, имеющим право проверять отчеты оценщиков на соответствие федеральному законодательству, а также федеральный стандарт, в соответствии с которым эти лица должны действовать при проверке отчетов. Эксперты саморегулируемых организаций, даже самых маленьких, «ручных», обязаны сдать экзамен, иметь установленный в СРО минимальный стаж и должны быть включены в состав экспертного совета СРО. Ничего подобного Федеральный закон о судебно-экспертной деятельности не предусматривает. Фактически достаточно иметь только документы об образовании, страховку и быть членом СРО. В силу этих колоссальных противоречий абсолютное большинство отчетов, подвергающихся судебной экспертизе, не зависимо от их качества, признаются не соответствующими законодательству об оценочной деятельности, а рыночная стоимость объектов оценки устанавливается на основании заключения судебного эксперта. «Штатный» лектор Российского общества оценщиков по данной тематике проводимых семинаров Алексей Анатольевич Савицкий (вице-президент НП «Финансово-экономических судебных экспертов», к.э.н., доцент кафедры судебных экспертиз ФГБОУ ВПО «Московский государственный юридический университет им. О.Е. Кутафина»), в ходе своих выступлений неизменно заявляет, что он не берет на себя смелость утверждать, что отчет, подлежащий его экспертизе соответствует или не соответствует законодательству об оценочной деятельности. И поясняет при этом, что эксперт действует согласно закону о судебно-экспертной деятельности, в рамках которого он считает себя не вправе выносить подобное заключение. Это говорит человек, обладающий всеобъемлющими знаниями в данном вопросе и колоссальным авторитетом. К сожалению, абсолютное большинство судебных экспертов, таким знаниями и авторитетом не обладающие, подобные заключения делают, не задумываясь ни над вопросом правомочности, ни о возможных последствиях этих заключений.

По получению результатов судебной экспертизы суд назначает судебное заседания, в ходе которого исследуются заключение судебного эксперта. При этом стороны имеют возможность указать на фактические ошибки, содержащиеся в заключении эксперта, предоставить рецензию, выполненную квалифицированным специалистом, потребовать исправление ошибок или ходатайствовать о назначении повторной судебной экспертизы.

После обсуждения результатов судебной экспертизы суд выносит решение об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости спорного объекта. При этом в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. В общем случае установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Отнесение судебных расходов

На практике суды не только выясняют соответствует ли отчет законодательству об оценочной стоимости и определяют величину рыночной стоимости, но и решают вопрос о распределении судебных расходов. В соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ №П-20 от 11.07.2017г. судебные расходы могут быть присуждены истцу даже в случае отсутствия возражений со стороны административного ответчика. Основанием этого является установление судом ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. При этом суд решает вопрос о существенности отклонения рыночной стоимости, определенной в ходе данного судебного процесса, от ранее установленной кадастровой стоимости. Нередко суды испытывают затруднения в этом вопросе, в связи с тем, что нет определения такого отклонения. Какое отклонение можно считать существенным, а что является несущественным? Ни законодательно, ни каким-либо иным путем это определение не закреплено, да и вряд ли может быть определено для общего случая. В данном случае важны детали. Поскольку величина указанной в отчете рыночной стоимости является величиной вероятностной, то величина нормального (допустимого) отклонения кадастровой стоимости от стоимости рыночной напрямую зависит от вероятности нахождения рыночной стоимости внутри заданного интервала.  В соответствии с п.30 ФСО №7 оценщик обязан определить границы интервала, в котором, по его мнению, может находиться рыночная стоимость. В зависимости от вида объекта оценки, его местоположения и прочих факторов такие границы могут существенно различаться. Если для городов-миллионников эти границы могут быть определены в интервале +/- 10%, то для большинства городов России эта величина доходит до +/- 30% и даже может превышать ее. Если определенная ранее кадастровая стоимость объекта выходит за границы интервала рыночной стоимости, определенной оценщиком, то такое отклонение является существенным. В таком случае, судебные  расходы должны быть отнесены на административного ответчика. Из этого следует рекомендация для оценщиков: определяйте в отчете границы интервала, в котором может находиться стоимость, определенная в отчете, даже в том случае, когда это не оговорено в задании на оценку. Это может помочь вашему клиенту снизить расходы на оспаривание.

Как уже было указано в начале статьи, поводом для ее появления послужил упомянутый семинар. Именно он способствовал более ясному пониманию существующих в этом направлении деятельности проблем. Он же наметил некоторые пути их решения и позволил выработать некоторые рекомендации. В связи с этим благодарю устроителей семинара: руководство  Российского общества оценщиков и  Российского государственного университета правосудия и выражаю уверенность в том, что, действуя совместными усилиями, мы сможем преодолеть трудности и решить обозначенные проблемы. Кроме нас их решать некому. Всем желаю успеха!

[1] Постановление Пленума ВС РФ №28 от 30.06.2015г., п.23.

xn----8sbouodbfj5bya.xn--p1ai

Как работает Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Ассоциация «СРОО «Экспертный Совет» (далее – Ассоциация) продолжает рубрику «От первого лица», в которой публикуются интервью с коллегами в оценочной и экспертной деятельности.

В последние несколько лет значительная часть работы региональных Оценщиков относилась к оспариванию кадастровой стоимости. В рамках оспаривания происходит проверка отчетов об оценке, которая выполняется членами Комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссии по оспариванию). В адрес Комиссий по оспариванию от Оценщиков и потребителей оценочных услуг звучит множество претензий, а с членами Комиссий связано множество «городских легенд».

Ассоциация взяла интервью у Пьянова Сергея Владимировича – члена Комиссии по оспариванию по Тверской области.

 Член Комиссии по оспариванию по Тверской области С.В. Пьянов

– Сергей, расскажите о своем опыте в оценочной деятельности?

К оценочной деятельности я имею отношение с 1998 года.  В то время я работал в городской администрации в составе группы, которая вела пилотный проект по налогообложению недвижимости на территории г.Твери.  Для участия в этом проекте я целенаправленно получил оценочное образование, а также прошел курсы по массовой оценке недвижимости, которые вел сам Джозеф К. Эккерт, один из наиболее авторитетных специалистов в этой сфере деятельности. Спустя какое-то время я понял перспективность оценочной деятельности и целиком посвятил себя именно этому направлению. Уже более 17 лет я являюсь практикующим оценщиком. На данный момент работаю зам. директора в ООО «ТИТАН-ОЦЕНКА» и  вхожу в Экспертный совет Ассоциации.

Я постоянно повышаю свою квалификацию: посещаю различные профильные семинары, конференции и другие аналогичные мероприятия.

В последние годы в свободное время занимаюсь образовательной деятельностью – теперь уже веду сам занятия по магистерской программе «Экспертиза отчетов об оценке» и программе профессиональной переподготовки «Государственная кадастровая оценка».

– Как долго Вы работаете в Комиссии по оспариванию по Тверской области? Как вы туда попали?

Я являюсь членом Комиссии с момента ее образования, с 2012 г., т.е. уже порядка 5 лет.

В состав Комиссии я был включен от Национального совета по оценочной деятельности. На тот момент я был одним из тех немногих оценщиков в Тверском регионе, которые имели опыт работы и в кадастровой, и в индивидуальной оценке.

– Расскажите, как работает Комиссия? Как распределены обязанности между ее членами? Что не очевидно Оценщику и Заявителю?

Расскажу, как организована работа в нашей Комиссии. В других регионах могут быть отличия.

Комиссия состоит из 4 человек: в нее входят представители от территориального отделения Росреестра и филиала Кадастровой палаты по Тверской области, регионального Министерства имущественных отношений и я как представитель НСОД.  Также в заседаниях Комиссии регулярно участвуют представители городской администрации.

Примерно за неделю до очередного заседания всем членам Комиссии рассылаются отчеты об оценке, которые выносятся на рассмотрение. Со своей стороны я проверяю предоставленные отчеты на предмет соответствия их оценочному законодательству и полученных в них результатах сложившемуся уровню рыночных цен на дату оценки. Комиссия ведет непрерывный мониторинг рыночных цен, в том числе и ретроспективных. Поэтому, как правило, в отношении величины стоимости, определенной в отчете, у Оценщика и членов Комиссии не возникает каких-либо споров. Хотя порою разгораются очень эмоциональные дискуссии по этому поводу.

У некоторых Оценщиков складывается не совсем верное впечатление о том, кто именно проверяет их отчеты в Комиссии. До меня даже доходят слухи о том, что я якобы чуть ли не единолично принимаю решение о соответствии отчета об оценке оценочному законодательству и полученной в отчете стоимости рыночному уровню цен на сопоставимые объекты недвижимости. Это не так.

Не знаю, открою ли я секрет, но замечания (при их наличии) по отчетам об оценке готовлю не только я. Каждая из организаций, представленных в Комиссии привлекает к проверке отчетов внешних профессиональных оценщиков. На заседаниях анализируется весомость замечаний и их возможное влияние на итоговую величину рыночной стоимости.

Естественно, не всегда мнения у членов Комиссии совпадают и, конечно же, не всегда решения принимаются единогласно. Тем не менее процесс голосования у нас открыт, поэтому и собственники объектов, и их представители, и сами Оценщики видят кто и как голосует.

Пользуясь случаем хотел бы обратиться к Оценщикам, которые хотят принять участие в процессе оспаривания. Приходите на заседания Комиссии, отстаивайте свои отчеты. Ведь зачастую вопросы, которые возникают у членов Комиссии, являются дискуссионными. В этом случае пояснения исполнителя отчета могут снять ряд вопросов, что будет способствовать принятию Комиссией положительного решения по оспариванию.

На заседаниях помимо членов Комиссии и секретаря, присутствуют и другие представители заинтересованных сторон. Среди них и юридическая служба Росреестра и представители комитета по управлению имуществом области. Всегда приветствуется присутствие представителей муниципальных образований, на территории которых происходит оспаривание кадастровой стоимости. Это позволяет выслушать мнения двух противоположных сторон. Очень часто представители муниципальных образований не просто эмоционально выражают свое несогласие с результатом отчета по оспариванию кадастровой стоимости (оперируя цифрами из бюджетов), а приводят веские и обоснованные аргументы, которые указывают на его некорректность (и в части его соответствия законодательству, и в части определенного уровня рыночной стоимости).    

– Как Вы обычно голосуете: «за» или «против»?

Это зависит от качества предоставленного отчета. Если в отчете присутствуют существенные нарушения, естественно, голосую против. Хочу подчеркнуть, что члены Комиссии прежде всего обращают внимание на те ошибки, которые оказывают (могут оказать) существенное влияние на итоговою величину рыночной стоимости. Т.е. оформительские изъяны по отчету в качестве причин для отказа на нашей Комиссии не рассматриваются.

– Назовите основные претензии к отчетам об оценке со стороны Комиссии?

Как правило это математические или методические ошибки, в т.ч. некорректный подбор аналогов или отсутствие обоснования выбора аналогов. Часто на Комиссии возникают дискуссионные вопросы, касающиеся методологии. С большим удовольствием участвую в обсуждениях несмотря на то, что в этом случае продолжительность работы Комиссии значительно увеличивается.

–  Как меняется работа Комиссии за последнее время?

Вы знаете, я бы не сказал, что что-то кардинально меняется в работе Комиссии. Разве, что объем рассматриваемых отчетов растет с каждым годом.  

По сравнению с первыми месяцами работы Комиссии решения, которые мы принимаем, стали более взвешенными и обоснованными. Причем инициатива по улучшению качества работы Комиссии исходит непосредственно от руководства головного и территориального управлений Росреестра. Уверен, что немаловажную роль в этом сыграла Комиссия Общественного Совета при Росреестре по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости, которая мониторит работу Комиссий по оспариванию.

После отмены обязательной экспертизы в СРОО объем нашей работы заметно увеличился, при этом качество поступающих отчетов – снизилось.

– Ощущаете ли вы административное давление со стороны Администрации региона, территориального управления Росреестра или муниципальных образований?

Не могу отвечать за других членов Комиссии, но непосредственно на меня такое давление не оказывается.  В процессе заседаний, как правило, звучат обоснованные замечания, касающиеся непосредственно качества подготовленного отчета об оценке – именно они и являются основанием для отказа по оспариванию.

– Со стороны профессионального оценочного сообщества звучат претензии к работе Комиссий по оспариванию. Есть ли действенные инструменты защиты лиц, права и законные интересы которых были нарушены решением Комиссии?

Вы знаете, в последнее время "недовольных" Оценщиков стало заметно меньше. Представители Тверской Комиссии регулярно принимают участие в «круглых столах», которые проходят по инициативе оценочного сообщества. На первых встречах оценщики задавали большое количество вопросов, связанных с обоснованностью отказов Комиссией. Мы подробно разъясняли свои позиции и решения – и это возымело результат. Оценщики нас услышали, причем услышали не с позиции "что надо делать так, потому что Комиссия так хочет", а с позиции "так делать не надо, потому что члены Комиссии разбираются в оценочной методологии, ориентируются в ценообразовании на рынке недвижимости и убедились в нашей компетентности как экспертов. Последние "круглые столы" показали, что вопросы в большинстве случаев стали касаться процедурной части, и, к сожалению, если честно, превратились в "отчетность о проделанной работе". Ну, это лирическое отступление от вашего вопроса.

Для тех, кто не согласен с решением Комиссии, существует ряд законодательно закрепленных процедур. Физическое лицо может сразу обратиться в суд, минуя Комиссию. Юридические лица, которые уверены в корректности предоставленного ими отчета, после отказа Комиссии так же могут оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке. Существует также возможность оспорить решение Комиссии в судебном порядке, но за пять лет с момента создания нашей региональной Комиссии подобных прецедентов не было, хотя «угроз» провести такую процедуру в ходе заседаний Комиссии прежде всего в начале ее деятельности было озвучено много. Вероятно, это лучший показатель корректности и обоснованности принятых Комиссией решений.

Основная часть вопросов, возникающих у Комиссии в отношении представленного отчета, отражается в протоколе. К сожалению, не все, что было озвучено на заседании, включается в протокол, т.к. зачастую в него физически невозможно включить некоторые материалы, обосновывающие позицию экспертов (скрин-шоты рыночных данных электронных страница, аналитические материалы).  Поэтому я предлагаю всем Оценщикам присутствовать на заседаниях Комиссии и обязательно отстаивать свои отчеты.

Единственная структура (мне известная), который занимается анализом замечаний к работе Комиссии и формирует системные предложения по улучшения качества их работы – Комиссия по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Общественного совета при Росреестре. Например, широко известен случай, когда она способствовала отмене противоправного решения Комиссии по оспариванию в Курской области.

–  Ну и последний вопрос: как оплачивается Ваш труд в Комиссии?

Вы, наверное, удивитесь, но работа в Комиссии никак не оплачивается. Все происходит на общественных началах. Как практикующий оценщик я заинтересован в том, чтобы оценочная деятельность в нашем регионе активно развивалась. Работая в Комиссии, у меня есть возможность обменяться опытом с моими коллегами-оценщиками, принять участие в обсуждении дискуссионных вопросов и, в конце концов, внести свою лепту в отстаивание интересов оценочного сообщества.

 

Мы благодарим С.В. Пьянова за конструктивную беседу и желаем ему дальнейшего профессионального развития. Мы очень рады, что С.В. Пьянов является членом нашей Ассоциации и у нас есть возможность сотрудничать с профессиональными оценщиками такого уровня.

Интервью брала пресс-секретарь Ассоциации Потоцкая Арина.

 

  

Материалы по теме:

 

srosovet.ru

Платить не буду! Как оспорить кадастровую стоимость

Если кадастровая стоимость жилья значительно выше рыночной, то имеет смысл провести процедуру оспаривания.

После введения нового алгоритма, когда налог на имущество стал рассчитываться исходя из кадастровой стоимости жилья, а не как раньше – из инвентаризационной, многие граждане столкнулись с ростом суммы имущественного налога.

Именно поэтому нередко возникает желание оспорить кадастровую стоимость квартиры, тем самым снизив налогооблагаемую базу. Как это сделать, "Вести.Недвижимость" рассказала адвокат Виктория Данильченко.

Когда кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной на 10-15%, то оспаривать ее чаще всего не имеет смысла, так как расходы на оспаривание составят значительную сумму и экономия на выплатах налога на недвижимость не будет столь существенной, чтобы их покрыть.

Если же кадастровая стоимость жилья значительно выше рыночной, то имеет смысл провести процедуру оспаривания. Для этого, необходимо собрать следующий пакет документов:

  • выписку из ЕГРН, в которой будет указана кадастровая стоимость недвижимости. Такую справку можно заказать на сайте Росреестра или запросить в территориальном органе Росреестра;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
  • отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости;
  • подготовленное экспертом (экспертами) саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение, оно необходимо в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости;
  • общегражданский паспорт.

После того, как вы собрали все необходимые документы, есть два способа оспорить кадастровую оценку вашей квартиры.

Основной способ – это подать заявление в специальную Комиссию при Росреестре. По закону Комиссия должна в течение 30 дней рассмотреть заявление и вынести решение. В случае если оно отрицательное, возможно прибегнуть ко второму способу и действовать через суд.

Причем, если вы обращаетесь как физическое лицо, обратиться в суд можно сразу, минуя Комиссию. Для этого необходимо предоставить аналогичный пакет документов, как и для Комиссии и оплатить госпошлину. Подобные дела суд обычно рассматривает в течение одного-двух месяцев.

В случае, если суд занимает позицию истца и кадастровая стоимость подлежит корректировке, все изменения будут действовать с 1 января того года, в котором был подан иск.

Дополнительно несколько советов

  1. В последние годы популярно стало коллективное оспаривание кадастровой стоимости жилья в рамках одного многоквартирного дома, дачного объединения и т.д. Подача коллективного иска позволяет сэкономить на расходах на подготовку документов для подачи в Комиссию или суд, а также на услугах представителя.
  2. Как показывает практика, при коллективном иске стоимость услуг по оценке получается значительно ниже, ведь специалистам требуется меньше времени на оценку однотипных объектов с почти одинаковым местоположением, площадью, транспортной доступностью и удаленностью от города.
  3. Важно знать, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее 5 лет с момента внесения сведений в кадастр.

realty.vesti.ru

О сложных вопросах, возникающих при оспаривании кадастровой стоимости ч.1

Анатолий Аркадьевич Языков, первый заместитель директора, главный эксперт, основатель

Языков Анатолий Аркадьевич

член СРО «Российское общество оценщиков»

судебный эксперт

учредитель, директор компании «Профессиональная оценка»

В начале октября прошел семинар «Актуальные проблемы правового регулирования и практики оспаривания кадастровой стоимости в регионах Российской Федерации». Это был второй семинар, когда на площадке Российского государственного университета правосудия лицом к лицу вошлись оценщики и судьи. Польза от этих встреч несомненна, но сейчас речь не о пользе, а о проблемах, которые обсуждались в ходе семинара.

Проблема первая

Первая и самая важная в данном процессе проблема – плохая работа комиссий по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости. На сегодняшний день состав комиссий формируется из четырех человек, в том числе два человека – представители Росреестра, один – представитель  региональной власти (орган, заказавший кадастровую оценку, в отношении которой рассматривается спор) и один – представитель НСОД (Национальный Совет по оценочной деятельности). Три человека из четырех являются чиновниками, получающими заработную плату из бюджета и, тем самым, — лицами непосредственно заинтересованными в его наибольшем наполнении. А как известно, кадастровая стоимость недвижимости является базой налогообложения и формирования арендной платы, которые, в свою очередь, формируют бюджеты разных уровней. Четвертый член комиссии – представитель НСОД, оценщик. По мысли законодателя – человек независимый, обладающий специальными знаниями и способный повлиять на решение комиссии, если другие ее члены, не обладающие специальными знаниями в оценке, неверно понимаю те или иные вопросы. На практике очень часто и четвертый, потенциально независимый человек в той или иной степени не только ощущает давление со стороны других членов комиссии, но и напрямую зависит от хорошего отношения к нему со стороны местной власти.  На сегодня заменить такого человека практически не имеется возможности в силу того, что процедура замены завязана на не действующий НСОД и Минэкономразвития. Такого рода заинтересованность комиссии приводит к необъективному рассмотрению заявлений об оспаривании, что в свою очередь вызывает недовольство населения и влияет на состояние экономики. Свое недовольство население справедливо относит на власть — это она установила такой несправедливо высокий налог, и это она отказывается его снизить. А высокая кадастровая стоимость делает регион инвестиционно непривлекательным, что, в свою очередь, сказывается на его экономическом развитии и, как следствие, — ведет к оскудению бюджета, за наполнение которого так усердно борются чиновники.

Попытка выправить ситуацию была сделана в 2014 году. Федеральный закон №225-ФЗ от 14.07.2014г.  внес изменения в состав Комиссии по рассмотрению споров. Состав ее дополнился представителями предпринимательского сообщества и оценочных организаций. Кроме того, предусматривалось, что чиновников в комиссии должно быть не более половины. Поскольку новый порядок создания и работы комиссии было поручено разработать регулятору (уполномоченному федеральному органу, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в области оценочной деятельности, которым является Министерство экономического развития) без указания конкретных сроков, ничего до сих пор так и не сделано. Новый порядок не определен, комиссии не созданы.

Новый закон о кадастровой оценке (Федеральный закон от 03.06.2016г. №237-ФЗ) переносит акцент в вопросах оспаривания кадастровой стоимости с комиссий на суды. Во-первых, — это выражается в том, что досудебное оспаривание не является обязательным ни для физических, ни для юридических лиц. Во-вторых, — не обязательным является создание Комиссий по оспариванию в регионах. Они могут не создаваться. Дополнительным стимулом, к рассмотрению споров о кадастровой стоимости не в комиссии, а в суде является появившаяся у заявителей возможность отнести судебные издержки на региональное правительство (орган, заказавший оценку, результаты которой оспариваются).

Кроме того, статьей 8 этого закона предусмотрено, что новые комиссии должны состоять из не менее, чем пяти человек и определено три обязательных члена: один представитель регионального правительства, один представитель Росреестра и один представитель уполномоченного по защите прав региона. В состав комиссии могут входить представители иных федеральных, региональных и муниципальных органов исполнительной власти, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации. При этом чиновники должны составлять не более половины членов состава комиссии.

Поскольку к кадастровой оценке в соответствии новым законом до сих пор ни в одном регионе не приступали, в лучшем случае оспаривание в соответствии с ним в регионах-пионерах практически начнет осуществляться не ранее 2019 года. Из этого следует, что проблемы с неправедным рассмотрением споров в комиссиях останутся еще надолго. Каков выход из этой непростой ситуации может быть?

Как одно из направлений, предложенных в ходе семинара – это жалобы на необъективное рассмотрение заявлений комиссией непосредственно руководству Росреестра. Не уверен, что это сработает, но по заявлению заместителя руководителя Росреестра Самойловой Надежды Сергеевны, такая возможность имеется. Жаловаться нужно непосредственно ей.

Второе возможное направление разрешения ситуации – приведение состава комиссии в соответствии с нормами закона. Регулятор – Министерство экономического развития – делать этого, похоже не собирается, поэтому единственный способ  повлиять на эту ситуацию (по мнению той же Надежды Сергеевны Самойловой  — жаловаться в вышестоящие органы). Вышестоящим органом, который подписал указанный  федеральный закон, является гарант соблюдения наших прав – президент России. Поэтому жаловаться, кроме него, практически некому.

Реальный выход из ситуации, когда комиссия не удовлетворяет заявления об оспаривании кадастровой стоимости – обращение в суд. На этом пути есть свои подводные камни и свои сложности, но это – отдельная тема.

Оспаривание в суде.

В случае, если в вашем регионе в составе комиссии присутствуют вменяемые люди, которые склонны более-менее объективно рассматривать отчеты оценщиков, можно, исправив указанные недочеты, повторно обратиться в комиссию. Но если вам с этим не повезло – нужно писать исковое заявление и обращаться в суд.

Входим в процесс

Поскольку оспаривание кадастровой стоимости относится к категории административных дел и регламентируется Кодексом административного судопроизводства (КАС РФ), вам в обязательно необходимо привлечь для ведения этого дела юриста (если, конечно, у вас случайно не завалялся диплом о юридическом образовании).

К  исковому заявлению нужно приложить отчет,  документ, подтверждающий оплату госпошлины, решение Комиссии об отказе в удовлетворении вашего заявления (не обязательно для физических лиц, поскольку они, в отличие от лиц юридических, могут не соблюдать досудебный порядок урегулирования споров о кадастровой стоимости),  выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости. Кроме того, вам необходимо предоставить суду уведомления о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, направленных копий административного искового заявления и приложенных к нему документов. Кто такие, эти лица? Это административные ответчики. Ими являются: правительство региона, утвердившее отчет о Государственной кадастровой оценке и управление Росреестра по вашему региону.

Если все сделали верно, суд назначает заседание. При отсутствии возражений со стороны административных истцов и в том, случае, когда причины для отказа Комиссии суд сочтет несущественными, суд может удовлетворить ваше заявление. Однако, это чрезвычайно редко случается на практике. Как правило, имеются возражения со стороны административных истцов или замечания, указанные в качестве причин отклонения заявления Комиссией, требуют дополнительного разбирательства. Поскольку замечания относятся к отчету об оценке, у суда могут возникнуть сомнения в достоверности отчета. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда №28 от 30.06.2015г. суд вправе привлечь к участию в деле специалиста для получения консультаций, пояснений и оказания иной технической помощи при исследовании доказательств, в том числе для решения вопроса о необходимости проведения экспертизы. В целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет. Исходя из собственной практики, а также на основании информации, полученной мной в ходе семинаров по этой теме, привлечение специалистов и свидетелей, как возможность  удостовериться в том, что отчет выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, а определенная в нем рыночная стоимость может быть принята в качестве кадастровой, используется судами крайне редко. Мне видится, что такая возможность может быть эффективно использована судами в ходе разрешения споров.  Это, во-первых, — упростит и укоротит по времени сам судебный процесс; во-вторых, — уменьшит риск для оценщика, выполнившего отчет, признания его отчета несоответствующим законодательству, со всеми вытекающими последствиями; в-третьих, — за счет обратной связи – будет способствовать улучшению работы комиссии по рассмотрению споров соответствующего региона. Конечно, для этого судье, принимающему подобные решения, требуется иметь высокий уровень знаний в оценочной деятельности. То, что достижение этого вполне реально, показал семинар, послуживший причиной написания настоящей статьи. Уровень профессиональных оценочных знаний у большинства присутствовавших на нем судей произвел впечатление на присутствовавших оценщиков и экспертов-лекторов.

Если суд сочтет предоставленный отчет и дополнительные доказательства недостаточными или ненадлежащими, в соответствии с нормами законодательства, он назначает судебную экспертизу. Судебная экспертиза может быть назначена по ходатайству одной из сторон: административного истца или административного ответчика, а также по инициативе суда. Поскольку от процессуального поведения сторон в деле зависит отнесение судебных издержек, на практике бывают случаи, когда на административного истца со стороны суда оказывается давление с тем, чтобы он заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.  В этом случае, даже если вам удастся выиграть процесс, затраты на судебного эксперта вам не компенсируют.

В процессе назначения экспертизы отчета суд определяет перечень вопросов судебному эксперту. Как истец, так и ответчик может предлагать суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. В соответствии с Постановлением ВС РФ №28, суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки. Формирование вопросов эксперту является очень важным не только с точки зрения судебного процесса и его результатов, но и с точки зрения их правовых последствий. В том числе и для оценщика. Если перед экспертом поставлен только один вопрос: какова рыночная стоимость объекта оценки, то вопрос о соответствии или не соответствии отчета об оценке не рассматривается, а только устанавливается рыночная стоимость. Однако на практике суды часто ставят вопросы в такой последовательности:            1. Содержит ли представленный отчет нарушение требований федеральных стандартов?             2. Повлияли ли выявленные нарушения на величину рыночной стоимости? И только в том случае, если повлияли —  3. Какова рыночная стоимость объекта экспертизы? И такая постановка вопросов – далеко не худший вариант для оценщика.

Судебная экспертиза.

В зависимости от реалий, сложившихся в том или ином регионе, суд назначает судебного эксперта. Это может быть сотрудник государственной экспертной организации, негосударственной экспертной организации или физическое лицо, обладающее специальными знаниями, соответствующее установленным требованиям.

В связи с этим, в отличие от постановки только вопроса об установлении рыночной стоимости спорного объекта, результат судебной экспертизы может иметь для оценщика, выполнившего отчет, нежелательные правовые последствия. В случае признания судом отчета, не соответствующим законодательству об оценочной деятельности, у заказчика оценки появляется право взыскать с оценщика убытки. При этом, если оценщик не согласится добровольно оплатить претензию, он может быть втянутым в судебный процесс с непредсказуемым результатом. Это реальные риски. Судебные процессы по таким делам множатся. В то же время результаты судебной экспертизы являются непредсказуемыми. Они во многом зависят от субъективных факторов: от личности судебного эксперта, от применяемых при экспертизе подходах и методах, от используемой базы данных и проч.  Пленум Верховного суда РФ, разъясняя вопросы, возникающие при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указывает, что экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой. Однако, в силу личностных качеств (квалификация, амбиции, мужество) и условий (подписка об уголовной ответственности, возможность двояко трактовать те или иные аспекты отчета) судебному эксперту гораздо проще признать отчет не соответствующим законодательству об оценочной деятельности, чем признать его достоверным, отвечающим заданию на оценку. Кроме того, судебный эксперт действует в соответствии с одним законом (Федеральный закон от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»), а ему вменяется провести анализ отчета на соответствие иному закону (Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») и федеральными стандартами оценки.  Здесь необходимо напомнить, что оценочное сообщество выработало требования к лицам, имеющим право проверять отчеты оценщиков на соответствие федеральному законодательству, а также федеральный стандарт, в соответствии с которым эти лица должны действовать при проверке отчетов. Эксперты саморегулируемых организаций, даже самых маленьких, «ручных», обязаны сдать экзамен, иметь установленный в СРО минимальный стаж и должны быть включены в состав экспертного совета СРО. Ничего подобного Федеральный закон о судебно-экспертной деятельности не предусматривает. Фактически достаточно иметь только документы об образовании, страховку и быть членом СРО. В силу этих колоссальных противоречий абсолютное большинство отчетов, подвергающихся судебной экспертизе, не зависимо от их качества, признаются не соответствующими законодательству об оценочной деятельности, а рыночная стоимость объектов оценки устанавливается на основании заключения судебного эксперта. «Штатный» лектор Российского общества оценщиков по данной тематике проводимых семинаров Алексей Анатольевич Савицкий (вице-президент НП «Финансово-экономических судебных экспертов», к.э.н., доцент кафедры судебных экспертиз ФГБОУ ВПО «Московский государственный юридический университет им. О.Е. Кутафина»), в ходе своих выступлений неизменно заявляет, что он не берет на себя смелость утверждать, что отчет, подлежащий его экспертизе соответствует или не соответствует законодательству об оценочной деятельности. И поясняет при этом, что эксперт действует согласно закону о судебно-экспертной деятельности, в рамках которого он считает себя не вправе выносить подобное заключение. Это говорит человек, обладающий всеобъемлющими знаниями в данном вопросе и колоссальным авторитетом. К сожалению, абсолютное большинство судебных экспертов, таким знаниями и авторитетом не обладающие, подобные заключения делают, не задумываясь ни над вопросом правомочности, ни о возможных последствиях этих заключений.

По получению результатов судебной экспертизы суд назначает судебное заседания, в ходе которого исследуются заключение судебного эксперта. При этом стороны имеют возможность указать на фактические ошибки, содержащиеся в заключении эксперта, предоставить рецензию, выполненную квалифицированным специалистом, потребовать исправление ошибок или ходатайствовать о назначении повторной судебной экспертизы.

После обсуждения результатов судебной экспертизы суд выносит решение об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости спорного объекта. При этом в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. В общем случае установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Отнесение судебных расходов.

На практике суды не только выясняют соответствует ли отчет законодательству об оценочной стоимости и определяют величину рыночной стоимости, но и решают вопрос о распределении судебных расходов. В соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ №П-20 от 11.07.2017г. судебные расходы могут быть присуждены истцу даже в случае отсутствия возражений со стороны административного ответчика. Основанием этого является установление судом ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. При этом суд решает вопрос о существенности отклонения определенной в ходе данного судебного процесса рыночной стоимости от ранее установленной кадастровой стоимости. Нередко суды испытывают затруднения в этом вопросе, в связи с тем, что нет определения такого отклонения. Какое отклонение можно считать существенным, а что является несущественным? Ни законодательно, ни каким-либо иным путем это определение не закреплено, да и вряд ли может быть определено для общего случая. В данном случае важны детали. Поскольку величина указанной в отчете рыночной стоимости является величиной вероятностной, то величина нормального (допустимого) отклонения кадастровой стоимости от стоимости рыночной напрямую зависит от вероятности нахождения рыночной стоимости внутри заданного интервала.  В соответствии с п.30 ФСО №7 оценщик обязан определить границы интервала, в котором, по его мнению, может находиться рыночная стоимость. В зависимости от вида объекта оценки, его местоположения и проч. такие границы могут существенно различаться. Если для городов-миллионников эти границы могут быть определены в интервале +/- 10%, то для большинства городов России эта величина доходит до +/- 30% и даже может превышать ее. Если определенная ранее кадастровая стоимость объекта выходит за границы интервала определенной оценщиком рыночной стоимости, то такое отклонение является существенным. В таком случае, судебные  расходы должны быть отнесены на административного ответчика. Из этого следует рекомендация для оценщиков: определяйте в отчете границы интервала, в котором может находиться определенная в отчете стоимость, даже в том случае, когда это не оговорено в задании на оценку. Это может помочь вашему клиенту снизить расходы на оспаривание.

xn----8sbouodbfj5bya.xn--p1ai

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Можно ли изменить кадастровую стоимость землиМожно ли изменить кадастровую стоимость земли

Самый эффективный способ сэкономить при покупках — их не осуществлять. Но это не входит в арсенал методов успешного инвестора. Тем более — инвестора, формирующего личный (семейный) капитал и будущие поступления от него. Поэтому покупаем, но с умом: узнаём текущую стоимость, определяем, как её можно снизить, снижаем и заслуженно радуемся полученному эффекту. Ниже пойдёт речь о том, где узнать и как снизить кадастровую (официальную) стоимость земли, и зачем это нужно.

','

Содержание статьи

Что такое кадастровая стоимость участка?

Это цена земли, определённая по итогам государственной кадастровой оценки в зависимости от месторасположения участка и цели его назначения.

Кадастровая оценка производится не менее раза в пять лет на основе решения региональных органов власти или местного самоуправления. Её рассчитывают независимые оценщики, выбранные по конкурсу государственными или муниципальными органами. Оценке подлежат земельные участки, указанные в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Туда же заносится и их кадастровая стоимость.

Для чего гражданам нужно знать кадастровую стоимость земли?

Она «участвует»:

  • при расчёте земельного налога;
  • при назначении арендной платы в отношении земель государственного и муниципального фонда;
  • при продаже арендуемой государственной или муниципальной земли собственнику объектов строительства, находящихся на территории продаваемого участка.

Её можно узнать бесплатно:

  • с помощью сервисов интернет-сайта Росреестра;
  • через запрос в многофункциональном центре;
  • по почте.

Подробнее о том, как узнать кадастровую стоимость земельного участка, читайте в предыдущей статье. А если вам нужно узнать о процессе постановки земельного участка на кадастровый учёт, пройдите вот сюда. В зависимости от способа получения сведения формируются on-line или не дольше пяти рабочих дней.

Как изменить кадастровую стоимость?

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, если есть уверенность, что она завышена? При наличии подобных подозрений, её можно оспорить, что при успешном результате приведёт к снижению суммы налога, платы за аренду и цены покупки земли.

Основанием для принятия к рассмотрению госорганами этой стоимости будет:

  • недостоверная информация об участке, на основе которой была определена кадастровая стоимость;
  • меньшая чем в кадастре, рыночная стоимость земли, установленная на день расчёта кадастровой.

Для того чтобы обжаловать стоимость по кадастру, нужно обратиться в комиссию по рассмотрению споров об итогах определения кадастровой стоимости при территориальных органах Росреестра (комиссия) или сразу в суд.

Порядок оспаривания через комиссию

Вам нужно представить в комиссию следующий перечень документов:
  1. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Его образец можно распечатать с интернет-сайта Росреестра. В нём указываются ФИО и место жительства заявителя; адрес и кадастровый номер участка; права заявителя, связанные с этим участком; основание пересмотра указанной в кадастре стоимости.
  2. Кадастровая справка о кадастровой стоимости земельного участка. Как уже было сказано, эту стоимость можно узнать разными способами, в том числе через сервисы сайта Росреестра, однако не все они могут давать юридически значимые документы (например, при получении информации через публичную кадастровую карту). Об этом указано при описании сервиса на сайте.
  3. Копия документа, доказывающего права заявителя на участок, заверенная нотариусом.
  4. Документ, подтверждающий наличие ошибки, если заявление вносится из-за неправильных сведений об участке. Информацию, использованную при оценке кадастровой стоимости, нужно запросить у заказчика работ (в случае регулярного проведения оценки раз в пятилетку) и в органах Росреестра (если она проводилась при постановке земли на кадастровый учёт). Перечень органов-заказчиков и способ расчёта кадастровой стоимости можно узнать в Росреестре.Запрошенные сведения об участке предоставляются заявителю не позднее семи дней (не включая выходные) со дня получения обращения.
  5. Отчёт об оценке этой стоимости на бумаге и электронном носителе, если заявление связано с определением рыночной стоимости земли.
  6. Положительное заключение одного или нескольких участников саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, в которую входит специалист, написавший отчёт из пункта 5, если указанная в этом пункте рыночная стоимость отклоняется от кадастровой больше, чем на 30%.В положительном заключении должно указано, что он соответствует: законодательным нормам об оценочной деятельности и положениям правил и стандартов этой СРО (в случаях утверждённых Министерством экономического развития РФ и в порядке, установленном для работы комиссии).

Заключение оценщика предоставляется в бумажном и электронном варианте.

Действия комиссии

Внесённое заявление рассматривается членами комиссии не дольше 30 дней с даты получения.

При этом она направляет уведомление о получении такого заявления и дате заседания в орган местного самоуправления, на чьей территории находится оспариваемый участок, и заявителю. Последний имеет право участвовать в заседании по рассмотрению своего вопроса.

Для формирования решения она может запрашивать необходимую информацию у всех лиц и организаций, представивших по этому участку какие-либо сведения или документы.

По итогам работы комиссия может решить пересмотреть стоимость участка или отклонить заявление (если сведения об участке признаны достоверными, или в иных в случаях и правилах работы комиссии). Принятое решение она сообщает заявителю и органу местного самоуправления не более чем через неделю, а в течение 10 дней (не включая выходные) направляет решение и кадастровую стоимость в территориальный орган ФГБУ «ФКП Росреестра», которое ведёт кадастровый учёт. Затем ещё не более 10 рабочих дней результаты вносятся в ГКН.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости через суд

Используется в трёх случаях:

  1. Если комиссия приняла решение не пересматривать кадастровую стоимость.
  2. Если она не рассмотрела заявление в утверждённый срок (30 дней).
  3. Если заявитель обратился за пересмотром стоимости земли сразу в суд.

Элементы искового заявления об оспаривании стоимости

Иск должен быть оформлен правильно с изложением всей необходимой информации.
  • Требование заявителя (утверждение рыночной стоимости участка или пересмотр кадастровой в результате применения при её расчёте неправильных сведений; оспаривание итогов заседания или бездействия комиссии).
  • Название суда, куда подаётся заявление.
  • ФИО, дата и место рождения, адрес, контактные данные истца и/или его законного представителя.
  • Название, адрес, контактные данные ответчика. По случаям установления рыночной стоимости — это региональный орган власти или местного самоуправления, утвердивший итоги оценки, и Росреестр. В случае неправильных сведений при оценке — Росреестр. По делам о пересмотре решения или оценке действий комиссии — сама комиссия и территориальный орган Росреестра, при котором она создана.
  • Какие интересы, свободы и права заявителя нарушены или могут быть нарушены.
  • Сведения, подтверждающие и раскрывающие его требования.
  • Итоги обращения в комиссию (если оно было), дата и номер её оспариваемого решения. При оспаривании действий или бездействия комиссии, нужно их описать, а также указать нормативные акты и положения, которые были нарушены в результате работы комиссии.
  • Список приложенных к иску документов.

Прилагаемые к иску документы

  • Копии заявления и прилагаемых комплектов документов по числу участников судебного заседания (в том числе ответчиков, экспертов) либо уведомления о предоставлении им иска с приложениями.
  • Кадастровая справка о кадастровой стоимости земли и дата, когда она была рассчитана.
  • Заверенная нотариусом копия документа о правах истца на рассматриваемый земельный участок.
  • Если пересмотр стоимости обусловлен неправильными данными об участке — документы, подтверждающие неверную информацию.
  • Если заявление вносится в связи с установлением рыночной стоимости — электронный и бумажный отчёт о её определении и положительное заключение экспертов о соответствии экспертизы кадастровой стоимости установленным требованиям.
  • Решение комиссии (если было заседание).
  • Документ об оплате госпошлины;
  • Если иск подаёт представитель истца — нотариально удостоверенная доверенность и документ о высшем юридическом образовании представителя.
  • При необходимости другие материалы и документы, связанные с заявлением и рассматриваемым делом.

Комиссия рассматривает заявление в срок до 30 дней.

Когда и куда подавать судебный иск

Документы подаются в суд на территории государственного и муниципального органа — заказчика работ по установлению кадастровой стоимости или органа, её определившего.

Сроки:

  • не позднее пяти лет со дня указания в ГКН оспариваемых итогов расчёта кадастровой стоимости;
  • не более трёх месяцев со дня обнаружения истцом нарушения своих прав и интересов (если оспаривается работа комиссии).

Многих землевладельцев интересует вопрос, что гласит закон о кадастре об отмене результатов межевания земельного участка. Исчерпывающий ответ есть на нашем ресурсе.Если вы не знаете, кто делает межевание земельного участка, загляните сюда. Обратите внимание, что обращаться нужно к профессионалам. Это в ваших же интересах!

Судебное рассмотрение дела

Заявление об изменении стоимости участка рассматривается не более двух месяцев, об оспаривании работы комиссии — одного месяца.

В ходе судебного заседания истец должен доказать неправильность сведений, учтённых при расчёте кадастровой стоимости, или размер рыночной — в случае необходимости её учёта вместо кадастровой.

В последнем случае до подачи заявления, истцу надо организовать рыночную оценку стоимости участка. Положительным моментом здесь является то, что он может сам выбрать оценщика и обговорить с ним все аспекты процесса оценки. Отрицательный фактор — расходы на оценку не будут взысканы с ответчика как судебные издержки.

Выходом может являться проведение экспертизы для установления рыночной стоимости земли на основании судебного определения. Для этого нужно заявить специальное ходатайство и представить суду перечень экспертных учреждений, которые могут провести эту оценку.

В случае проведения оценки земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости на основании судебного определения, расходы, которые будут возложены на истца, подлежат взысканию с ответчика на общих основаниях.

Судебная практика обжалования кадастровой стоимости

Многие юристы отмечают, что суды намного чаще принимают сторону истца при рассмотрении дел о снижении кадастровой стоимости, а кадастровые органы не совсем активно защищают свои интересы.

В частности, по мнению судей, одной из причин установления рыночной стоимости вместо кадастровой и удовлетворения требований истца является расчёт кадастровой стоимости методом массовой оценки, не учитывающей уникальные характеристики и особенности конкретного участка.

По итогам рассмотрения арбитражные суды, как правило, устанавливают начало применения новой стоимости с даты расчёта его оспариваемой кадастровой («задним числом»).

Суды общей юрисдикции — с даты вступления решения суда в законную силу.

Практически единственной причиной отказа в рассмотрении судом дел об изменении стоимости участка является нарушение сроков подачи иска, прежде всего — с момента обнаружения истцом факта нарушения своих прав и интересов (3 месяца).

Исходя из сказанного, рекомендуется начать оспаривание кадастровой стоимости участка с подачи заявления в комиссию, так как при этом:

  • не нужно платить госпошлину;
  • меньше сроки рассмотрения и перечень необходимых документов;
  • остаётся возможность пересмотра решения комиссии в суде.

Оптимально, если интересы заявителя будет представлять юрист, имеющий обширную положительную практику в разрешении данных споров. В этом случае вероятность благополучного завершения дела будет выше.

Удачи!

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Кадастровый учёт» по ссылке.

napravah.com

Оспаривание кадастровой стоимости

Если компания, которая владеет недвижимостью или участком земли, не согласна с установленной кадастровой стоимостью объекта, существует возможность оспаривания. Снижение этой стоимости уменьшит налоговую нагрузку, а также стоимость выкупа данного объекта. Теперь не обязательно обращаться в комиссию перед подачей административного иска.

Необходимость оспаривания – следствие неверного определения стоимости недвижимости при кадастровой оценке

Какую стоимость объекта определят в ходе кадастровой оценки, имеет больше значение. Этот показатель определяет, в каком размере:

  • платят налог на земельный участок или здание,
  • начисляют арендную плату,
  • определяют стоимость недвижимости при выкупе из государственной собственности.

Данная стоимость – это определенная государством денежная величина, сформированная на основании сведений о местоположении и назначении объекта недвижимости. Определение стоимости регулируется законодательством РФ об оценочной деятельности и государственной кадастровой оценке.

Процедура определения носит массовый характер. Речь идет о сотнях земельных участков и зданий, оценщики допускают неточности. Результатом неточностей является неверное определение стоимости. Для обладателя объекта это означает высокие налоги, большую выкупную цену и так далее. Единственным выходом из данной ситуации будет являться оспаривание (или обжалование) результатов определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость отличается от рыночной. Кадастровая устанавливается государством по единым механизмам и стандартам оценки. На это слабо влияют текущие факторы рынка. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена объекта недвижимости на дату составления оценки, с учетом сезонности, спроса и предложения на подобные объекты. Закон отдает приоритет рыночной, и в случае ее установления в отношении объекта недвижимости кадастровая к ней приравнивается (ст. 66 ЗК РФ).

Статьи о недвижимости в журнале «Арбитражная практика для юристов»

Порядок обжалования подразумевает два основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости

Законодательство РФ называет всего два основания для оспаривания кадастровой стоимости:

  1. На момент ее определения были использованы данные об объекте недвижимости, не соответствующие действительности.
  2. В отношении объекта установлена рыночная стоимость на дату, равной дате определения кадастровой.

Чаще всего в качестве основания для пересмотра результатов оценки выступает второй вариант. Для этого собственники привлекают экспертные организации, обладающие соответствующими компетенциями. Об оценке рыночной стоимости составляют отчет.

Оспаривание кадастровой стоимости ведут во внесудебном и судебном порядке

Если определенный государством размер кадастровой стоимости не устраивают заинтересованных лиц, они могут обратиться как к судебной, так и внесудебной процедуре оспаривания. На основании изменений 2017 года в законодательстве юридическим лицам не обязательно обращаться в комиссию перед подачей иска.

По поводу кадастровой стоимости помещения или участка для оспаривания собственник обращается в комиссию 

Внесудебный порядок представляет собой обращение юридического лица с заявлением о пересмотре результатов оценки в специальную комиссию. Комиссия формируется при территориальном управлении Росреестра в субъекте РФ. Вместе с заявлением необходимо подать:

  • выписку из ЕГРН о стоимости объекта;
  • копии правоустанавливающих документов на него;
  • отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителе, установленной на дату определения кадастровой стоимости.

Срок обращения с заявлением в комиссию составляет 5 лет со дня определения спорных показателей стоимости. При пропуске указанного срока, а также в случае предоставления неполного комплекта документов комиссия отказывает в принятии к рассмотрению заявления.

В течение 30 дней комиссия обязана предоставить ответ (положительный или отрицательный), который никак не повлияет на возможность обращения заинтересованных юридических лиц  в суд.

Показатели стоимости оспаривают в судах общей юрисдикции

Для того чтобы обратиться в суд, необходимо составить административное исковое заявление и определиться с требованиями. Вариантов требований два:

  • об оспаривании отказа комиссии в пересмотре результатов определения стоимости,
  • об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

В зависимости от выбранных исковых требований меняется порядок судебного разбирательства и предмет доказывания, а также собираемый пакет документов. Стоит отметить, что если заявитель решит действовать через представителя, последний обязательно должен обладать высшим юридическим образованием.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде таков. Административный иск необходимо подавать в суд по месту нахождения заказчика работ по определению стоимости либо государственного органа, определившего ее:

  • суд города федерального значения;
  • областной суд;
  • верховный суд республики;
  • краевой суд;
  • суд автономной области;
  • суд автономного округа (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ, п. 15 ст. 20 КАС РФ).

Срок рассмотрения дела составляет 2 месяца со дня подачи административного иска в суд.

В большинстве случаев суды удовлетворяют исковые требования, если был представлен обоснованный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, составленный компетентной организацией, имеющей соответствующую разрешительную документацию (Апелляционное определение Московского областного суда от 14.09.2015 по делу N 33-18949/2015).

В качестве заинтересованных лиц, обращающихся в суд за оспариванием кадастровой стоимости, чаще всего выступают собственники объекта недвижимости (апелляционное определение ВС РФ от 14.01.2016 № 67-АПГ15-38). Но заявителем также может быть и арендатор, если установленная арендная плата зависит от  размера этой стоимости (определение ВС РФ от 07.04.2016 № 18-АПГ15-31).

www.arbitr-praktika.ru