Досрочное и обычное расторжение договора аренды жилого помещения по инициативе арендодателя или арендатора. Досрочное расторжение договора


Досрочное Прекращение Договора - это... Что такое Досрочное Прекращение Договора?

 Досрочное Прекращение Договора См. Прекращение договора досрочное

Словарь бизнес-терминов. Академик.ру. 2001.

  • Досмотровая Роспись
  • Доставка

Смотреть что такое "Досрочное Прекращение Договора" в других словарях:

  • ДОСРОЧНОЕ ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА — прекращение действия договора одной из сторон до истечения срока договора при нарушении его условий другой стороной, а также по взаимному согласию. Такая возможность обычно отражается в самом договоре либо в дополнительном соглашении сторон,… …   Экономический словарь

  • ДОСРОЧНОЕ ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА — прекращение действия договора одной из сторон до истечения срока договора при нарушении его условий другой стороной, ат.ж. по взаимному согласию. Такая возможность обычно записывается в самом договоре либо в дополнительном соглашении сторон,… …   Энциклопедический словарь экономики и права

  • досрочное прекращение договора —    прекращение действия договора одной из сгорон до истечения срока договора при нарушении его условий другой стороной, а также по взаимному согласию. Такая возможность обычно записывается в самом договоре либо в дополнительном соглашении сторон …   Словарь экономических терминов

  • ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА ДОСРОЧНОЕ — (см. ДОСРОЧНОЕ ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА) …   Энциклопедический словарь экономики и права

  • ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА, ДОСРОЧНОЕ — прекращение действия договора одной из сторон до истечения срока договора при нарушении его условий другой стороной, а также по взаимному согласию. Такая возможность обычно записывается в самом договоре либо в дополнительном соглашении сторон,… …   Большой бухгалтерский словарь

  • ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА, ДОСРОЧНОЕ — прекращение действия договора одной из сторон до истечения срока договора при нарушении его условий другой стороной, а также по взаимному согласию. Такая возможность обычно записывается в самом договоре либо в дополнительном соглашении сторон,… …   Большой экономический словарь

  • Прекращение Досрочное Договора — прекращение действия договора одной из сторон до истечения его срока при нарушении выполнения условий другой стороной, а также по взаимному согласию. Условие о П.д.д. обычно фиксируется в тексте договора. Словарь бизнес терминов. Академик.ру.… …   Словарь бизнес-терминов

  • Прекращение Страхования Досрочное — происходит в результате неуплаты очередных страховых взносов по договорам страхования или при подаче заявления о расторжении договора страхования. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 …   Словарь бизнес-терминов

  • ПРЕКРАЩЕНИЕ СТРАХОВАНИЯ, ДОСРОЧНОЕ — происходит: 1) из за неуплаты очередных страховых взносов по договорам страхования жизни; 2) при подаче заявления о расторжении договора страхования; 3) из за неуплаты платежей по страхованию средств транспорта, на которые при заключении договора …   Большой бухгалтерский словарь

  • ПРЕКРАЩЕНИЕ СТРАХОВАНИЯ, ДОСРОЧНОЕ — происходит: 1) из за неуплаты очередных страховых взносов по договорам страхования жизни 2) при подаче заявления о расторжении договора страхования 3) из за неуплаты платежей по страхованию средств транспорта, на которые при заключении договора… …   Большой экономический словарь

dic.academic.ru

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры?

Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов. В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.

 

 

 

○ Причины расторжения договора.

Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

  • Обоюдное соглашение участников о расторжении.
  • По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
  • По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.

Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Досрочное расторжение договора арендатором.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

  • Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
  • Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
  • Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
  • Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.

Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Порядок расторжения в суде.

Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

  • «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».

В иске следует отразить:

  • Полное название судебного органа.
  • Личные данные сторон.
  • Существенные условия арендного соглашения.
  • Требование о прекращении договора.
  • Причины, по которым требуется расторжение.

К иску нужно приложить:

  • Копию арендного соглашения.
  • Чек об оплате госпошлины.
  • Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.

После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:

  • Составить соглашение о расторжении договора.
  • Составить акт передачи имущества.

Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

  • Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
  • Ожидает ответа 30 календарных дней.
  • Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

  • Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
  • Наносить имуществу существенный вред.
  • Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
  • Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.

Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

  • «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Порядок расторжения в суде.

Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:

  • Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
  • Составление и направление иска о прекращении сделки.
  • Участие в судебном разбирательстве.

Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.

При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:

  • Уведомить контрагента о своем намерении.
  • Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
  • Составить соглашение о прекращении договора.
  • Заключить акт передачи имущества и его оценки.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Уведомление о расторжении договора.

Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:

  • Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
  • Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
  • В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).

При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

  • Личные сведения участников сделки.
  • Основания для прекращения арендного договора.
  • Дату расторжения соглашения.
  • Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.

Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?

Если заключение арендного договора было зарегистрировано в Росреестре, его расторжение также должно быть отмечено в регистрирующем органе.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Может ли суд назначить компенсацию?

Такое возможно в отдельных случаях. Например, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение договора. Или если квартиросъемщик осуществил ремонт, а арендодатель требует его досрочного выселения, суд может постановить необходимость компенсации со стороны хозяина жилплощади. Однако для этого необходимо представить доказательства проведения ремонтных работ: чеки о покупке стройматериалов, свидетельские показания и т.д.

Вернуться к содержанию ↑

 

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке рассказывает представитель адвокатского кабинета №2121 Клоповой Ирины Александровны.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

обычное и досрочное, как это делается

Аренда или наем жилья достаточно распространенное явление. Обычно такие договоры действуют в пределах установленного сторонами срока, но необходимость их прекращения может появиться и раньше.

Как и по каким причинам расторгается заключенный сторонами договор найма (или аренды жилья), рассмотрим далее.

По каким основаниям происходит расторжение договора

Любой заключенный сторонами арендный договор может прекратить свое действие по нескольким причинам. К первой относится истечение срока, на который он был заключен. В этой ситуации от участников сделки не требуется предпринимать никаких дополнительных действий. Если только они не пожелают продлить договор. До истечения срока договор расторгается только по соглашению между сторонами или одной из них по определенным в законе причинам.

Общие для всех договоров основания расторжения сделок устанавливаются ст. 450 Гражданского кодекса РФ. К их числу относятся:

  • соглашение между сторонами сделки;
  • существенное (значительное) нарушение ее условий;
  • иные предусмотренные в законе или самом договоре причины.

Возможность отказа от сделки предусмотрена и специальными нормами об аренде и найме жилья.

Досрочное расторжение договора аренды может проходить в добровольном или принудительном порядке.

По закону наниматели (арендаторы) жилья могут отказаться от дальнейшего использования помещения в любое время, предупредив об этом наймодателя. Расстаться мирно поможет заключение соглашения по договоренности между нанимателем и наймодателем. Во всех остальных случаях вопрос расторжения этого договора будет решаться в судебном принудительном порядке.

Обычное расторжение в связи с истечением срока договора аренды

Досрочное расторжение договора арендыПри нормальном течении дел прекращение договора найма жилого помещения происходит в связи с истечением установленного сторонами срока. Заключать дополнительных соглашений о его прекращении не нужно.

После окончания определенного в договоре срока наниматель обязан освободить жилье, вернуть ключи от него наймодателю. Оформлять передачу помещения наймодателю следует письменно по акту.

В этом документе нужно отразить, когда и в каком состоянии принимается помещение. Но не всегда после окончания срока договора арендаторы сразу освобождают помещение. Поэтому наймодателям следует быть внимательными.

Если арендатор продолжает пользоваться жильем, а арендодатель не высказывает никаких возражений, то договор будет считаться возобновленным (ст. 621 ГК РФ).

Возобновляется он на таких же условиях, но уже без ограничения срока. Кроме того, согласно положениям об аренде у добросовестных нанимателей имеется преимущество перед иными лицами при заключении договора на новый период.

Поэтому, если арендатор желает продлить пользованием жильем, то он должен заблаговременно до истечения срока договора известить об этом собственника имущества. Последний может отказать, но тогда он не должен заключать аналогичных договоров с иными лицами в течение года. При нарушении наймодателем указанного условия наниматель через суд может заявить требование о переходе на него прав по этому договору.

Досрочное расторжение

Расторжение договора аренды до окончания срока его действия, возможно при взаимном согласии сторон.

При отсутствии такой договоренности его прекращение происходит при наличии определенных обстоятельств судом или же при соблюдении условий, указанных в том же договоре. При отсутствии в документе таких положений применяются нормы закона. Инициатором расторжения может быть любая из сторон сделки.

Рассмотрим каждый из случаев подробнее.

По инициативе наймодателя (арендодателя)

По инициативе арендодателя заявление о расторжении договора может подаваться при наличии следующих обстоятельств:

  • Невнесении оплаты за арендуемое жилье за полгода (договором могут устанавливаться и другие сроки), при найме на краткий срок при двукратной неоплате.
  • Разрушении, порче нанятого жилья арендатором, другими лицами, за которых он несет ответственность.
  • Использовании жилья для целей, не связанных с его прямым назначением.
  • Систематическом нарушении интересов лиц, проживающих по соседству.

Могут возникать и иные основания, указанные в договоре.

Важно знать, что перед подачей заявления на расторжение договора в суд, наймодатель должен направить (передать) нанимателю предупреждение об устранении допущенных нарушений.

Составляется такое уведомление в письменном виде с указанием на заключенный договор, допущенные нарушения, сроки для выполнения обязательств.

Если наниматель игнорирует предупреждение, то следует обращение в суд. При этом суд может предоставить нанимателю срок до года для выполнения своих обязательств.

Если за это время нарушения не будут устранены, то договор по вторичному обращению наймодателя расторгается.

По желанию нанимателя (арендатора)

Нанимателю закон позволяет в любое время по своему желанию досрочно прекратить аренду. Для этого ему нужно заручиться согласием всех проживающих с ним лиц. Кроме того, требуется предупредить об этом наймодателя заблаговременно (за три месяца).

По инициативе арендатора, возможно судебное расторжение договора в ниже перечисленных случаях:

  • Жилье фактически не было передано наймодателю либо создаются препятствия к его использованию.
  • Жилье имеет препятствующие для его использования недостатки, которые не были известны нанимателю и не оговорены при заключении сделки, не могли быть обнаружены арендатором при обычном осмотре.
  • Жилье находится в непригодном для его постоянного использования состоянии.

При непригодности, а также аварийности жилья заявить в суд о досрочном расторжении договора вправе и арендодатель.

Соглашение о расторжении договора

Оптимальным вариантом для каждого из участников сделки будет расторжение договора по их обоюдному согласию. Им не придется платить штрафы за отказ от договора, тратить время на судебные разбирательства.

Для действительности такого соглашения оно должно составляться в определенном порядке. Главное правило предусматривает необходимость заключения таких соглашений в той же форме, в какой был заключен договор. Обычно это простая письменная форма.

Но если сам договор прошел регистрацию в Росреестре, то и соглашение придется зарегистрировать.

Соглашение о расторжении договора найма должно содержать основные реквизиты заключенного ранее договора.

Из его текста должно следовать, кем и какой договор расторгается. Важно указать дату прекращения действия договора. Составлять документ нужно в экземплярах по числу сторон, а при необходимости регистрации подготовить еще один для Росреестра.

После расторжения все обязательства сторон по договору считаются прекращенными. В самом соглашении или отдельном акте нужно указать, что помещение возвращено наймодателю и претензий к его состоянию он не имеет.

Штрафные санкции

Желание прекращения договора аренды только с одной стороны сопряжено с наступлением определенных неблагоприятных последствий.

Довольно часто в договорах найма встречается пункт о наложении штрафа за досрочный отказ от него. При этом единой позиции по этому вопросу в судебной практике нет. С одной стороны, полагают, что такое положение противоречит закону. Ведь штрафы и неустойки предусматриваются при нарушениях обязательств сторонами сделки. А при добровольном отказе арендатора от дальнейшего пользования помещением нарушений нет.

Таким способом, он реализует предоставленное ему законом право, поэтому оснований для привлечения его к ответственности нет.

С другой стороны, штраф за досрочное расторжение договора аренды, если такое условие в нем указано, судами чаще всего признается правомерным. Ведь по гражданскому законодательству стороны вольны включать в договор любые устраивающие их условия. Не запрещено и установление выплат за досрочный отказ от сделки.

Поэтому причин отказывать во взыскании этих сумм при расторжении договоров суды не усматривают. А выплату за досрочное прекращение аренды можно расценивать как компенсацию другой стороне, а не привлечение к ответственности за нарушения по сделке.

Фактически арендодатели таким способом обеспечивают исполнение обязательств и своих интересов. Ведь наниматели могут в любое время, предупредив займодателя, отказаться от дальнейшего использования помещения.

zakondoma.ru

Расторжение договоров

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-83-41. Это быстро и бесплатно!

Понятие расторжения

Одним из вариантов прекращения обязательств, происходящих из соглашения, по инициативе сторон(ы) соглашения является расторжение.

Более общим понятием по отношению к расторжению выступает прекращение договора. Оно может наступать независимо от желания сторон, например, в результате:

  • выполнения сторонами обязательств;
  • изменения законов, других объективных форс-мажорных обстоятельств.
  • ликвидации юрлица, выступающего стороной договора.
  • смерти физического лица, выступающего стороной договора.

Расторжение выступает частным случаем прекращения, подчеркивающим его субъективный характер. ГК РФ установлены следующие его формы:

О досрочном расторжении в ГК РФ прописано:

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Нужны основания!

При добровольном процессе основания потенциально могут быть самыми различными, и связаны как с объективными внешними факторами, так и, например, с нежеланием сторон иметь дело друг с другом.

Судебная процедура расторжения затрагивает законные интересы второй стороны и требует строгого соблюдения норм права. Перечень оснований для этого краток и сводится к следующим пунктам:

  • нарушение или невыполнение условий одной из сторон;
  • кардинальное изменение внешних условий, зная о которых стороны не заключили бы договор по причине его явной нецелесообразности или значительного ущерба.

Гражданский кодекс определяет это в статьи:

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
  1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
  2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

  3. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

Соблюдение правил

Сторонам, которые не имеют претензий, ничто не мешает закончить договорные обязательства в любое время. Окончание договорных отношений должно подлежать тому же способу оформления, что и непосредственно договор.

  1. Письменная форма договора предусматривает письменную форму окончания договорных отношении.
  2. Нотариально заверенный договор предполагает нотариальную же заверку факта его расторжения.
  3. Договоры, подлежащие госрегистрации, такие, как например, купли-продажи недвижимости, при своем расторжении требуют аналогичного способа регистрации факта обратного перехода прав в государственном органе.

Добровольная процедура не требует обязательной личной встречи сторон. Если претензии отсутствуют, прекратить обязательства можно заочно, направив стороне-визави уведомление или письменное соглашение. После получение ответа с согласием или в любом случае по прошествии 30 дней с получения уведомления договор считается расторгнутым. Если условия соглашения не предусматривают одностороннего порядка отказа от обязательств, то безальтернативно необходим положительный ответ. Либо должна быть использована судебная процедура.

В отношении некоторых видов гражданских договоров законодательно закреплены специальные условия и правила расторжения. Здесь можно упомянуть о договоре дарения, который устанавливает среди прочих оснований такое, как угрозу жизни дарителя со стороны одаренного.

Отдельно следует остановиться на судьбе исполненных и неисполненных обязательств сторон. И те, и другие прекращаются вместе с договором. Существенным моментом является то, что стороны не должны быть ущемлены в имущественных или иных правах. Ущерб, понесенный в результате необоснованного обогащения, подлежит полному возмещению.

Та самая дата

Договор, расторгнутый в результате подписания соглашения, прекращает свое действие в день с момента его подписания. Исключение составляют договоры, юридическая сила которых должна быть подтверждена госрегистрацией. Датой расторжения в одностороннем порядке считается уведомление стороны о расторжении. Если говорить о судебном способе, то решения суда обретает юридическую силу:

  • через 30 дней после вынесения;
  • если решение было обжаловано – при вынесения апелляционного решения.

Взыскание выплат

Вопрос о штрафах, убытках и неустойках, возникших в результате неисполненных обязательств, решается в соответствии с условиями, которые были приняты сторонами при заключении договора. Даже простейший договор найма сегодня непременно включает в себя положения, защищающие стороны от потенциальных действий, которые могут привести к нанесению ущерба. То же касается договоров аренды.

По правилу, вытекающему из практики гражданских правоотношений, сторона, понесшая убыток в результате неисполнения визави обязательств, имеет законное право требовать компенсации, даже если этот вопрос не был оговорен в расторгаемом соглашении. Сторона в суде должна доказать, что неисполнение условий договора не зависело от объективных причин, а вина за неисполнение полностью лежит на второй стороне.

Отдельно следует отметить компенсации при досрочном расторжении трудового договора. Нормы трудового права обязывают работодателя компенсировать потерю заработка в зависимости от ряда факторов в течение до 3 месяцев. В исключительных случаях при невозможности трудоустройства – до 6 месячных оплат труда. Возможности инициативы по расторжения срочного трудового договора рассмотрены в этой статье.

Шаблон иска досрочного расторжения можно скачать отсюда.

Готовность к последствиям

Любое соглашение предполагает взаимодействие сторон. Прекращение договора автоматические ведет к обнулению обязательств в будущем. Того же нельзя сказать о ретроспективных обязательствах, невыполненных сторонами. На практике при расторжении часто встречаются случаи, когда одна сторона выполнила свою часть обязательств, а другая – нет.

Это касается вопросов, связанных с внесенным авансом, предоплатой или отпущенным товара. Например, услуги были оказаны, но оплата не поступила.

Необходимость конкретизации нормативных норм для этих случаев привела к дополнению ст. 543 ГК РФ с 01.06.2015 абзацем «о неосновательном обогащении». Сторона, не исполнившая встречное обязательство или исполнив его не в полной мере, считается неосновательно обогатившейся. Дальнейшая цепочка приводит к ст. 1102 ГК РФ, которая возлагает обязанность на приобретателя возвратить полученное в результате неосновательного обогащения потерпевшему.

Доверенность на расторжение

По аналогии с другими гражданско-правовые полномочиями, функции принятия или отказа от договорных отношений могут быть передоверены третьему лицу. Делегирование полномочий третьему лицу используется в случаях между физическими лицами, когда расторжение происходит через суд, и сторона не имеет желания присутствовать на процессе. Доверенность одного физического лица другому физическому лицу требует подписи нотариуса.

В практике юридических лиц доверенность на представление интересов стороны в суде является обязательной. Доверенность заверяется начальником организации и гербовой печатью.

Для расторжения типовых договоров, к примеру, на оказание массовых услуг населению часто не требуется личного присутствия человека, пользующегося услугами. В соглашениях такого рода обычно указан упрощенный способ расторжения, носящий заявительный характер. Уведомление об отказе от услуг может быть направлено заказным письмом. Соответственно, доверенность не требуется.

Образец формы доступен по этой ссылке.

Поговорим об особенностях

Ипотека

Расторжение кредитного договора и договора залога (ипотеки) квартиры более реалистично, если инициатором расторжения выступает банк, и встречается крайне редко по инициативе заемщика.

Наиболее частая причина расторжения соглашений – невыполнение одной из сторон его условий. В этом смысле к банку предъявить претензии невозможно, т.к. кредит на квартиру был выдан. Обязательство заемщика – выплачивать кредит и проценты по кредиту в срок. Нарушение этого условия может привести к расторжению кредитного договора и продажу находящейся в залоге у банка квартиры.

В ипотечной практике имеют место случаи, когда начать процедуру расторжения может заемщик. В его праве сослаться на другую причину: значительное изменение внешних условий. Естественно, необходимо, чтобы условия действительно изменились до той степени, что заключать кредитный договор с банком и договор ипотеки, зная об этих условиях ранее, было бы нецелесообразно или вообще не представлялось бы возможным.

Например, приобретенная в ипотеку квартира может иметь существенные дефекты, о которых стало известно после приобретения. Очевиден обман покупателя и нарушение условий договора, ведущие к отмене сделки. Покупка не состоялась. Следовательно, отсутствует причина для заключения кредитного договора.

Дополнительно о расторжении некоторых договоров, связанных с приобретением недвижимости, вы можете прочитать далее: ДДУ и договор цессии.

Исполненный договор

В своем большинстве исполненные соглашения связаны с разовым отчуждением имущества, например: купля-продажа,поставка или дарение.

Безосновательное требование возврата исполненных обязательств запрещено.

Если обязательства были исполнены с нарушением условий соглашения, то исполненный договор может быть расторгнут. При этом переданное по договору должно быть возвращено сторонами друг другу.

Например, исполненный договор поставки теоретически расторгаем по причине некондиции поставленных товаров. Основную сложность в таких процессах составляет необходимость доказывать, что поставщик знал о недолжном состоянии товаров и заключил договором на обманных основаниях.

Управляющая компания

Для многоквартирного дома предусмотрен специальный порядок прекращения отношений с управляющей компанией. Решение должно быть принято общим собранием собственников жилья. Далее следует обращение с заявлением в управляющую компанию, либо с исковым заявлением в суд: вариант зависит от зафиксированного в договоре способа. Отказаться от услуг управляющей компании в индивидуальном порядке в многоквартирном доме нельзя.

Если же дом принадлежит одному собственнику, то он вправе регулировать свои договорные отношения с управляющей компанией самостоятельно. При недолжном исполнении УК своих обязательств собственник может направить в УК претензию с требованием расторгнуть договор по данной причине.

Если в добровольном порядке процедура не пошла, то, вооружившись отрицательным ответом УК либо уведомлением о вручении претензии заказным письмом, а также документами или свидетелями, подтверждающими, что услуги, оказываемые УК, не соответствуют указанным в договоре, следует обратиться в суд.

Предварительный договор

Являясь соглашением, закрепляющим намерение сторон совершить в будущем какую-либо сделку, оно не требует специальных действий по его расторжению. Намерение считается неосуществленным, а договор прекращает свое действие, если основная сделка не было заключена по крайней мере в течение года с момента заключения предварительного соглашения.

Часто для подтверждения намерений совершить сделку по предварительному договору стороной вносится задаток, который создает для визави обязательство по реализации закрепленного в договоре намерения.

В этих случаях односторонний отказ от реализации зафиксированного намерения представляется нарушением условий предварительного соглашения, которое влечет за собой неосновательное обогащение противоположной стороны. По ст.1102 ГК РФ полученное в результате неосновательного обогащения подлежит возврату потерпевшей стороне.

Установленные в предварительном договоре способы его прекращения могут вносить индивидуальные коррективы в этот порядок.

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение
  1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
  2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Безвозмездное пользование

Договор пользования без взимания платы схож с договором аренды. Расторжение такого вида договора зависит от характера его срочности.

При оговоренном конечном сроке действия для расторжения требуется наличие перечисленных в ст. 698 ГК РФ причин:

  • если предмет договора используется не по назначению, значительно ухудшились его качества;
  • если предмет договора передан в пользование другим лицам;
  • если обнаружились недостатки, не позволяющие использовать предмет договора по назначению;
  • если право пользования предметом договора имеют третьи лица;
  • если ссудодатель не передал предмет договора ссудополучателю.

Читайте полный текст закона:

Статья 698. Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:

  • использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;
  • не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;
  • существенно ухудшает состояние вещи;
  • без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:

  • при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
  • если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;
  • если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;
  • при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.

При бессрочном характере пользования прекращение действия соглашения возможно в любое время по желанию какой-либо из сторон. Вторая сторона должна быть извещена о намерении за месяц.

Вы можете ознакомиться дополнительно с особенностями расторжения следующих видов соглашений:

Признание недействительным расторжения

Договоры могу быть расторгнуты по ограниченному количеству оснований: всего их два, и они были рассмотрены выше. Отдельные нормы законодательства расширяют и конкретизируют причины расторжения некоторых видов договоров.

Очевидно: если договор был расторгнут, следовательно, на тот момент для этого были веские основания, которые уже никогда не могут быть изменены.

Например, сторона не исполняет условия соглашения. Договор расторгается в добровольном или судебном порядке. После этого не существует способа признать факт расторжение недействительным, т.к. для этого потребовалось бы изменить основание, по которому он был расторгнут.

Судебное решение о расторжении договора может быть оспорено в вышестоящий суд в общем порядке.

Требование или претензия

Требование – иными словами, претензия – предъявляется инициатором расторжения другой стороне в рамках досудебного решения спорных вопросов во взаимоотношениях.

Требование предполагает письменную форму и включает в себя следующие блоки:

  • описание договора: перечисление сторон, предмета, условий;
  • сущность претензии:
    • какие условия договора не соблюдаются стороной или нарушены;
    • какие внешние обстоятельства изменились и сделали договор нецелесообразным;
    • материальный и моральный ущерб, понесенный стороной.
  • заявление требований:
    • считать договор расторгнутым;
    • возместить ущерб (компенсировать убытки).
  • установление срока ответа и возможность подачи иска в суд.

Ознакомиться с правилами оформления требования-претензии на примере договора аренды можно в этой статье.

Образец бланка требования доступен здесь.

pravosudie.guru

Досрочное расторжение (прекращение) договора аренды по инициативе арендатора

>>

Договоры аренды

Принцип свободы договора имеет важное значение не только при возникновении, но и при прекращении договорных обязательств аренды. Современная практика договорной работы показывает, что прекращение договора аренды не всегда осуществляется в точном соответствии с законодательством. Расторжение любого договора, в том числе и расторжение договора аренды, может происходить по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст.450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (ст.153, п. 3 ст.154, п.2 ст.453 ГК РФ).

Расторжение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренными главами 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил ст.617, 619 и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения договора аренды (они приведены ниже) по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность возникает из автономии их воли при определении условий договора аренды, а также из того, что досрочное расторжение договора аренды является их правом, а не обязанностью. Однако необходимо помнить, что в любом случае договор может быть досрочно расторгнут либо по взаимному соглашению сторон, либо только судом по иску заинтересованной стороны договора.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Досрочное прекращение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях, когда арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания расторжения договора аренды по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях, когда:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

www.freshdoc.ru

по соглашению сторон (образец) и досрочно

Содержание

(кликните, чтобы открыть)

dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendy-po-iniciative-arendatora-i-arendodatelya

Расторжение договора аренды по соглашению сторон, образец

В случае расторжения договора аренды по соглашению сторон, итоговым документом служит акт о расторжении арендуемого имущества между сторонами, либо дополнительное соглашение. В дополнительном соглашении указывается, что между сторонами заключено соглашение о прекращении ранних договоренностей. Юридическую силу дополнительное соглашение приобретает с момента его подписания.

Важно

Если документ, заключался на год и более лет он должен пройти государственную регистрацию, следовательно, соглашение о прекращении договорных обязательств также должен пройти аналогичную процедуру

Соглашение о расторжении договора аренды, образец скачать

obrazec-soglasheniya-o-rastorzhenii-dogovora-arendy

Досрочное расторжение договора аренды

Досрочный разрыв обязательств по аренде, по тем или иным причинам, сторона (по чьей инициативе досрочно прекращаются обязательства) обязана соблюсти претензионный порядок. До судебный порядок подразумевает направление стороне претензии с требованием исполнить свои обязательства в обозначенный срок.

Образец уведомления о расторжении договора, скачать

Как составить претензию и куда ее направить

В претензии делается ссылка на ранее заключенный договор, описываются нарушения стороны, которые послужили основанием для расторжения данных договоренностей. Документ направляется заказным письмом с уведомлением с описью вложению на юридический адрес лица (в случае, если стороной выступает юридическое лицо) или на адрес места регистрации по паспорту (в случае, если стороной выступает физическое лицо).

Важно

Соблюдение претензионного порядка- обязательное требование, которое обходить запрещается. В противном случае, при подачи искового заявления в судебные органы ваше заявление будет возвращено в связи с тем, что вами не была направлена претензия

До судебный порядок подачи претензии

До судебная претензия может быть подана двумя способами: наручно и по почте. В первом случае вам необходимо подать документ в двух экземплярах (первый экземпляр вы передаете стороне, на втором экземпляре (вашем) вам должны поставить входящий номер с печатью и подписью, уполномоченного лица). Данная процедура обязательна, так как в суде это будет служить достоверным доказательством тому, что претензия вами действительно была вручена другой стороне.

Читайте также: как составляется гарантийное письмо (образец об оплате услуг).

Срок ответа на претензию

Законодательство в данном случае устанавливает 10-дневный срок для ответа. Второй случай – направление претензии по почте, срок значительно больше и составляет 30 дней с момента получения.

Дополнительно читатель можно узнать когда будет проводиться капитальный ремонт по адресу.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

И так, договор подписан, зарегистрирован, заключен. Но одна из сторон по неопределенным причинам желает расторгнуть и прекратить правовые отношения. Действующее законодательство, а именно Гражданский кодекс «говорит» в статьях 619 и 620, которые строго определяю перечень оснований для прекращения договорных обязательств по аренде. И так, прекращение правовых обязательств по инициативе арендатора возможно, в случаях:

  1. Не соблюдение обязательств по обеспечению доступности к объекту (уклоняется от обязанностей, создает препятствия и так далее), таким образом, арендатор не имеет возможности пользоваться предметом договора.
  2. Предмет договора имеет существенные недостатки, которые арендодатель изначально умышленно скрыл от арендатора, либо у него отсутствовала возможность обнаружить данные недостатки до заключения правового документа.
  3. Не соблюдение обязательство по произведению капитального ремонта имущества в договорные сроки (в случае отсутствия данного срока в ремонт должен производится в разумные сроки).
  4. Арендуемое имущество, оказалось в непригодном для эксплуатации состоянии.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Расторжение правового документа по инициативе арендодателя в соответствии со статьей 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) возможно по следующим основаниям, если Арендатор:

  1. Пользуется имуществом с существенными нарушениями договоренностей и использует имущество не по назначению.
  2. Портит и ухудшает имущество.
  3. Не оплачивает арендную плату более двух раз подряд.
  4. Не производит капитальный ремонт имущества, который в соответствии с договоренностями производить обязан.

Важно

Действительно, законом приведен закрытый перечень оснований, по которым могут быть прекращены правовые отношения. Однако, сторонами могут быть прописаны и иные основания для прекращения обязательств. Именно поэтому, к составлению договора следует отнестись с особой важностью

Важные пункты при составлении договора аренды

Срок исполнения договоренностей по арендуемому объекту может быть абсолютно любой (как 1 год, так и 59 лет). Однако, в данном случае необходимо отметить, что обязательной государственной регистрации подлежат к примеру, образец расторжение договора аренды земельного участка, заключаемые на срок на 1 год и более. В случае невыполнения данного требования, правовые отношения не будут иметь под собой никакой юридической силы.

Порядок и сумма оплаты также определяется по усмотрению сторон. Но при разработке договорных обязательств данное условие необходимо прописать особо дотошно (сроки оплаты — определить конкретный период, в который должна быть внесена плата; порядок и способ оплаты (наличный или безналичный с указанием банковских реквизитов), пени, которые будут удержаны в случае несвоевременной платы.

Важно

В случае постоянной работы с данным видом правового документа разумнее будет 1 раз обратиться к квалифицированному специалисту, который составит документ юридически грамотно, что отведет вас от возможных в будущем судебных тяжб с контрстороной.

Дополнительно рекомендуется прочитать: что подразумевают под односторонним расторжением договора ГК РФ.

Подпишитесь на свежие новости

Важно знать!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

bukvaprava.ru

Досрочное расторжение договора аренды

Warning: implode(): Invalid arguments passed in /mnt/data/www/vhosts/grazhdanskoepravo.net/public_html/wp-content/themes/striking_r/functions.php on line 184

Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Несколько сложнее решается вопрос с досрочным прекращением договора аренды в случае прекращения его стороны. При ликвидации юридического лица (как арендодателя, так и арендатора) договор аренды безусловно прекращается (ст. 419 ГК). В случае смерти арендодателя договор аренды, напротив, не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

Смерть арендатора также не прекращает договора аренды: права и обязанности арендатора переходят к наследникам (ст. 418 ГК). Арендодатель не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Единственная возможность изменить это правило договором или законом предусмотрена для аренды недвижимого имущества: арендодатель в этом случае может вовсе исключить случаи сохранения договора после смерти арендатора (п. 2 ст. 617 ГК).

Наконец, отметим, что смена собственника арендованного имущества, не связанная со смертью (ликвидацией) арендодателя, не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК).

Договор аренды может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении вопреки воле другой стороны. Основания для этого рассматривались выше при характеристике элементов и содержания договора; здесь же можно подвести некоторый итог.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК)*(228).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре, в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК)*(229).

Перекрывают ли ст. 619-620 ГК действие общих положений ст. 450 ГК о расторжении договора? Представляется, что нет. Анализ ст. 619-620 ГК показывает, что в них содержатся конкретные основания расторжения договора, которые законодатель априори посчитал существенными нарушениями договора аренды, освободив стороны от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для них такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер). При этом ни ст. 619, ни ст. 620 ГК не исключают возможность предъявления требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями его условий, непредусмотренными ни указанными статьями, ни договором. Однако лицу, предъявившему указанное требование, придется доказывать существенный характер нарушения договора аренды контрагентом, как этого требует п. 2 ст. 450 ГК. Так, по одному из дел было признано, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п. 28 Обзора об аренде).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Эти основания могут быть как связаны с иными нарушениями договора, помимо указанных в ст. 619-620 ГК, например однократное невнесение арендатором арендной платы (п. 26 Обзора об аренде), так и вообще не связаны с какими-либо нарушениями, например возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества (п. 25 Обзора об аренде).

В литературе иногда высказывается мнение, что стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию одной из сторон. Данный вывод делается на основании автономии воли при определении условий договора, а также того, что досрочное расторжение договора является правом сторон, а не обязанностью*(230). С этим мнением трудно согласиться. Статьи 619-620 ГК дают возможность лишь добавить перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, но не сузить его. Если же в договоре будет прямо закреплено исключение какого-либо из оснований, перечисленных в ст. 619-620 ГК, то это условие следует признавать ничтожным как противоречащим ст. 422, 619, 620 ГК. Что касается автономии воли сторон и их права, а не обязанности расторгать договор, то эти принципы вполне соблюдаются, поскольку каждая из сторон вольна сама решать, обращаться ли ей в суд с требованием о расторжении договора по тому или иному основанию или "простить" контрагента.

Бесплатная юридическая консультация

Телефон: 8 (499) 450-28-52

Вам также будет интересно

grazhdanskoepravo.net