Что лучше при покупке квартиры договор задатка или аванса. Договор аванса или задатка при покупке квартиры что лучше


Задаток, предварительный договор или аванс – что лучше — GetHom.com

2 апреля 2018 GetHom эксперт 15 108

Задаток, аванс или предварительный договор в Украине при покупке квартиры, дома и любой другой недвижимости. Что лучше, договор аванса за квартиру или договор задатка. Чем они отличаются и какой вид договора выбрать. Можно ли вообще брать задаток в сделках купли-продажи недвижимости или стоит оформлять предварительный договор. Как правильно оформить аванс и какие гарантии появляются. Возвращается ли задаток с авансом и в каких случаях. Как вернуть задаток по закону Украины и что для этого нужно.

Попробую рассказать простым и понятным языком, чтобы вы разобрались во всех терминах и тонкостях. Их тут немало. Задаток часто путают с авансом, а риэлтора порой вообще разницу не понимают, какой договор заключать. Главное правильно оформить документы при покупке квартиры или дома, тогда проблем быть не должно. В конце статьи будет полное руководство как правильно оформить задаток или аванс в предварительном договоре при покупке недвижимости в Украине. Для начала разберемся в терминах.

Задаток

Что такое задаток

Согласно статье 570 Гражданского кодекса Украины:

  1. Задаток – это денежная сумма, которая выдаётся продавцу от покупателя в счёт дальнейших по договору платежей и служит подтверждением обязательства и обеспечивает его выполнение. Задаток обеспечивает договор, значит, прописывается прямо в договоре купли-продажи или в доп. соглашении.
  2. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная покупателем по договору является задатком, она будет автоматически признана судом авансом.

Функции задатка

  • Платёжная – выдаётся в счёт будущих платежей по договору.
  • Доказательная – подтверждает факт заключения договора.
  • Обеспечительная – стимулирует стороны к выполнению обязательства.

Обращаю ваше внимание на то, что задаток оформляется после заключения основного договора или одновременно с ним.  Задатком обеспечиваются обязательства, возникающие из договоров. Это дополнительная гарантия выполнения основного договора. Поэтому, если нет основного договора, то не может быть и соглашения о задатке.

Что такое аванс

  • Аванс – это предоплата, которую покупатель передаёт продавцу с целью подтверждения своих намерений купить недвижимость. Но он не несёт обеспечивающую договор функцию. Аванс передаётся до наступления встречного обязательства переоформить квартиру, как знак серьёзности намерений её купить. Он считается частью будущей оплаты. Вы передаёте аванс и обязуетесь в дальнейшем подписать основной договор.

Функции аванса

  • Доказательная – подтверждает факт заключение договора.
  • Платёжная – засчитывается в счёт окончательного платежа.

Как видите, если сравнить с задатком, то отсутствует третья функция – обеспечительная. Аванс не обеспечивает основной платёж, но подтверждает договорённость купить квартиру в будущем.

Отличия задатка от аванса

Если рассматривать предварительный договор купли продажи недвижимости, то главное отличие, что задаток вообще нельзя передавать. Это противоречит самому понятию задатка. Можно только аванс, или обеспечительную сумму со штрафными санкциями, так как обсуждаются условия сделки и ещё нет основного договора купли-продажи. И делается это в предварительном договоре.

В остальных случаях задаток и аванс могут показаться похожими между собой. Поэтому их часто и путают. Но по юридическим последствиям это разные договора.

Аванс возвращается

Аванс всегда возвращается покупателю, при любом срыве сделки. Это выгодно, если вы покупатель. Если что-то пойдёт не так, то деньги вам вернут.

Задаток не возвращается

Задаток покупателю не возвращается. Такая форма договора выгодна продавцу. Задаток остаётся у продавца в случае срыва сделки. Если же продавец сам сорвал сделку, то он должен вернуть задаток покупателю в двойном размере. Статья 571 Гражданского кодекса Украины. В этом и есть основное отличие задатка от аванса при заключении договоров.

Как оформить договор с задатком и авансом при покупке квартиры

Нужно внимательно относиться и к моментам оформления. Устно или письменно. Всегда думать, что передаёте – задаток или аванс. Мошенники часто пользуются юридической безграмотностью людей и не возвращают аванс.

Задаток оформляется только в письменном виде, согласно статье 547 Гражданского кодекса Украины. Требуется прямое указание в основном договоре, что это задаток. Аванс же можно передать, заключив письменное или даже устное соглашение.

Видео чем отличается задаток от аванса

Рассмотрен случай с мебельным магазином. Как мошенники под видом задатка отказывались всем возвращать их авансовую сумму. Тут всё легко. Если договор не оформлен в письменном виде, то это в любом случае считается авансом. И вам деньги обязаны вернуть.

Почему путают задаток и аванс

Это происходит из-за того, что мало кто разбирается на самом  деле в этих понятиях. Путают больше всех работники агентств недвижимости и риелтора. Для них задаток и аванс абсолютно равнозначные понятия. В одном телефонном разговоре вам скажут что нужно дать задаток за квартиру, а во втором вы будете передавать аванс. Про предварительный договор никто и не вспомнит, потому что посредники не имеют права его заключать, а может только нотариус.

Из-за этого у людей и сложилось ошибочное впечатление об этих юридических значениях. Никто не разбирается в этом кроме юристов, поэтому поочерёдно люди используют то задаток, то аванс. Имея ввиду, что нужно передать деньги, как обеспечительный платёж и гарантию выполнения условий сделки.

Какие сложности с задатком в сделках с недвижимостью

Задатком можно обеспечить только уже возникшее денежное обязательство. Это договор купли-продажи недвижимости и обязательство полной оплаты стоимости квартиры. Так как на этапе задатка покупатель и продавец обсуждают только предварительные намерения купить квартиру, то договор задатка оформлять нельзя. Эта позиция высказана Верховным судом Украины.

Пока нет основного договора, нет сразу возникающей оплаты и денежных обязательств, договор задатка не может быть оформлен. Это будет считаться нарушением 570 статьи Гражданского кодекса Украины о понятии задатка. Но можно оформить предварительный договор и прописать условия сделки для будущего основного договора.

Задаток за квартиру

Задаток в договоре купли-продажи квартиры

Он может быть оформлен вместе с самим договором купли продажи недвижимости или как доп. соглашение к нему. А в этом случае теряется весь смысл задатка в данном случае. Потому что, переоформив квартиру на покупателя, вам нужна полная сумма, а не задаток и обязательство оплатить. Остальные деньги потом вам могут и не отдать.

Договора, которые предлагают агентства, и пишут, что это задаток на самом деле являются авансом. И это в лучшем случае. Потому что нужно ещё правильно оформить документы, чтобы они были действительными. Договор задатка будет признан ничтожным. В лучшем случае суд его переквалифицирует в аванс.

Как взять «задаток» за квартиру

Исходя из этого, если основной договор купли-продажи квартиры не заключен, то оформить договор задатка не получится. Можно оформить аванс в виде предварительного договора. В предварительном договоре нельзя использовать слово «задаток», потому что такой договор будет признан судом не действительным. Но можно называть задаток гарантийной суммой или обеспечительной суммой условий сделки.

И уже, по соглашению сторон, прописать какие возможные штрафы ожидают покупателя и продавца при неисполнении условий предварительно договора. Можно прописать штрафы в денежном эквиваленте или в процентном от суммы аванса.

Какую сумму задатка передавать при покупке квартиры или дома

Сумма зависит от общей стоимости квартиры и договорённости сторон. Точных цифр нет. Можно вообще обойтись без задатков и авансов, а просто прийти на основной договор купли-продажи и получить полную сумму за квартиру. Чем больше сумма «задатка», тем больше обязательств может возникнуть по штрафным санкциям.

Обычно передают задаток примерно 3-10% стоимости квартиры. Это несколько тысяч долларов. Лучше передавать задаток в меньшем количестве, потому что, если сделка срывается, его нужно будет возвращать. Сумму аванса до окончания процесса лучше не тратить и сохранять до заключения основного договора. Можно передать тысячу долларов – этого будет достаточно для подтверждения ваших намерений.

Когда оформляют задаток

Как пример, можно привести договор покупки зерна. Покупатель хочет купить зерно, а продавец продать. Зерно собрано и находится на складе, но его нужно еще перевезти к покупателю. Для обеспечения своего обязательства по основному договору покупатель передаёт задаток. Он гарантирует этими деньгами, что выкупит зерно. Составляют договор купли-продажи, где прописывается сумма задатка, например 1 тысяча долларов.

Возвращается ли задаток по закону Украины

Да возвращается, в случае срыва обязательств продавцом в двойном объёме. Если срывает сделку покупатель, то он просто теряет сумму задатка. Если продавец привезет зерно, а покупатель его не выкупит, то продавцу остаётся сумма задатка 1 тысяча. Если продавец передумает продавать своё зерно, то он должен по закону вернуть покупателю двойную сумму задатка. В нашем примере продавец будет должен отдать уже 2 тысячи долларов.

Задаток можно прописать в договоре по зерну. Этот договор будет действительным, потому что по нему возникает денежное обязательство оплатить зерно. Задаток выполняет функцию обеспечения этого обязательства. А в предварительном договоре купли-продажи недвижимости нет денежного обязательства и сразу возникающей оплаты. Только обсуждаются условия возможной сделки в будущем. В этом случае передаётся аванс или обеспечительный платёж, задаток давать нельзя.

Предварительный договор

Предварительный договор

Лучший путь при покупке недвижимости это составление предварительного договора. Рассмотрим подробнее что это такое. Согласно статье 182 Хозяйственного кодекса Украины:

Предварительный договор – это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи, на условиях, изложенных в этом договоре. По предварительному договору право собственности ещё никуда не переходит, вы договариваетесь об условиях сделки в письменном виде со второй стороной.

Бывает 2 вида преддоговорных соглашений:

  1. Предварительный договор
  2. Договор о намерениях

Договор о намерениях не накладывает никаких обязательств на стороны сделки. Можно в будущем не заключать основной договор на условиях, которые были в договоре о намерениях. Отказ от его выполнения не вызывает никаких последствий. Это просто в письменном виде план купить квартиру.

Предварительный договор связывает стороны юридически. Условия сделки нужно выполнять. Стороны, подписывая договор, гарантируют выполнение его пунктов и такие же условия в основном договоре. При невыполнении возможны юридические последствия.

Основные пункты предварительного договора

Перечисляются стороны договора, между которыми он подписывается, указываются сроки заключения основного договора купли-продажи недвижимости. Прописаны обязательства и основные положения, кто и что должен сделать для заключения основного договора. Но главное — это цена и предмет договора, какой именно объект недвижимости вы хотите купить.

Квартира и цена в предварительном договоре

Цена и квартира должны быть настоящими, а не фиктивными. В случае невыполнения договора, согласно ч. 2 ст. 635 ГК Украины, на вас могут подать в суд и потребовать компенсации ущерба или исполнения основного договора. И если цена квартиры будет указана 150 тысяч гривен, то за эту сумму её и придётся продать. Поэтому в предварительном договоре указывается реальная стоимость недвижимости.

Задаток за квартиру

По предварительному договору можно передавать деньги. Прописывается точная сумма, а также кто, кому и сколько передал. Прописаны условия, за что передал и какие взаимные обязательства возникают. Деньги в этом договоре назвать можно обеспечительным платежом. И прописать штрафные санкции, тогда такой договор будет иметь функции задатка.

Например, покупатель передаёт денежную сумму в размере 1 тысячи долларов, как обеспечительную сумму для заключения сделки. Продавец принимает эту сумму. И прописать штрафы, если сделка срывается, то сумма, например, возвращается в двойном размере. В таком случае у вас появляется гарантия для обеспечения условий договора.

Как оформлять предварительный договор

Оформлять у нотариуса в обязательном порядке. Так у обеих сторон появляются гарантии и меньше может возникнуть конфликтных ситуаций. Нотариус правильно оформит условия договора. Проверит, имеет ли продавец вообще право заключать предварительный договор, является ли он собственником и может ли продавать квартиру.

У каждой стороны появляются условия сделки в письменном виде, заверенные нотариусом. Это даёт гарантии как одной, так и другой стороне в соблюдении условий соглашения. Кроме этого, передача денег в присутствии нотариуса и заверенный договор — это большое преимущество при возможных спорных ситуациях. В суде вы легко сможете доказать свою правоту и потребовать компенсации, если она прописана в условиях.

Цена предварительного договора в Украине

Обычно составляет 1% от суммы аванса – это госпошлина. И около 400 гривен услуги нотариуса. Итого, если вы даёте аванс 30 тысяч гривен, то цена предварительного договора составит 300 гривен пошлина + 400 гривен услуги нотариуса. Всего 700 гривен.

В итоге за 700 гривен получаете гарантию и спокойствие. Вы отдали продавцу 30 тысяч гривен аванса не просто под расписку, которая может ничего не стоить, если её заполнить не правильно. А под действительный документ с условиями сделки и подтвержденной нотариусом суммой переданных денег. Где чётко указано, кому и сколько вы передали и за какую квартиру. Это спокойствие для обеих сторон соглашения, которое стоит потраченных денег.

Итог по предварительному договору

На данный момент предварительный договор с прописанными условиями и возможными штрафными санкциями — это надёжный инструмент при покупке недвижимости на вторичном рынке. Главное, оформить его через нотариуса и не экономить на этом пункте. Расписки и договоры аванса в агентстве — это всё детский сад, по сравнению с качеством и надёжностью предварительного договора, заверенного нотариусом.

Как дают задаток через агентство недвижимости

Назовём человека Юрий, чтобы избежать совпадений. Теперь он стал умнее и обращается к юристам, а не к посредникам. Так вот, Юра хотел купить квартиру во Львове. Поехал туда, начал обзванивать предложения, искал без посредников. Но так как раньше нашего сайта ещё не было, то нарвался на агентство. По неопытности не стал их обходить и согласился смотреть через посредников. Он ещё не знал как они работают, а стоило.

Статья по теме: Почему цена работы риэлтора должна быть 100 гривен

Риэлтора показали десяток квартир, и одна из последних Юре подошла по параметрам и цене. Он захотел купить. Это была квартира с панорамным видом на верхнем этаже новостройки с ценой 95 тысяч долларов.

Задаток во Львове

Что такое аванс, задаток и предварительный договор он, конечно, не знал. Имел лишь отдалённые представления и полностью доверился риэлторам, которые его привели в эту квартиру. Юриста не привлекал, так как думал, что посредники же не обманут и всё будет хорошо. Но их задача продать, взять комиссию, а интересы клиента и всё остальное их не волнует.

Как оформляли задаток

Дальше Юрий, посредник и хозяин встретились в агентстве недвижимости для оформления задатка. Как вы уже знаете, вообще там о задатке и речи идти не должно было, потому, что это называется аванс. Встречаться нужно было не в агентстве, а у нотариуса и оформлять предварительный договор, а не то, что получилось в итоге.

Но, посоветовавшись с «очень компетентными» риэлторами, которые показывали квартиру и затянули его в эту историю, отдал деньги. Он просто взял у хозяина расписку в свободной форме, что хозяин принял 5 тысяч долларов и обещает продать квартиру. Какую квартиру, когда продать и за какую сумму, ничего указано не было.

Полная потеря задатка

Продавец поднял цену на 20 тысяч и сказал, что теперь цена не 95, а 115 тысяч. И Юра либо соглашается, либо ему не возвращают деньги. Юра отказался от покупки, сославшись, что это нечестно, и они договаривались на 95. Хозяин отказался возвращать задаток. А посредники сказали, что это не их дело и пусть решают сами свои проблемы.

Статья по теме: Как риэлторы обманывают клиентов – все схемы мошенников

В итоге хозяин квартиры просто присвоил себе 5 тысяч аванса и продал квартиру другим людям. А Юра потерял 5 тысяч долларов, которые заплатил в виде задатка, так и не купив квартиру. Вот такая печальная история. Если бы Юра хотя бы проконсультировался с юристом, как правильно давать аванс и составлять предварительный договор, то такая история бы не случилась. Сейчас Юра судится с посредниками и тем хозяином, но гарантий возврата денег никаких, только дополнительные расходы.

Как вернуть задаток или аванс за квартиру

Как в случае выше, бывают спорные ситуации с задатками и авансами. Аванс возвращается покупателю в любом случае. Если в предварительном договоре не было указано штрафных санкций, то просто просите продавца вернуть вам ваши деньги. Лучше обо всём договариваться в до судебном порядке.

Проблемы возникают, когда продавец отказывается возвращать деньги по любым причинам. Тогда нужно составлять исковое заявление и обращаться в суд. И уже на основании приведенных доказательств действовать согласно решению суда. Аванс возвращается всегда. Если был оформлен задаток, то его, скорее всего, переквалифицируют в аванс и тоже вернут покупателю.

Судебная практика с задатком и авансом

Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины дала объяснение. Если в основном договоре прямо не указано, что переданная сумма является задатком, то её считают авансовым платежом, согласно ч. 2 ст. 570 ГК Украины. А в предварительном договоре просто не может быть указан задаток. Там либо обеспечительная сумма с штрафными санкциями, либо простой аванс, который возвращается покупателю.

Проблемы могут возникнуть, когда по судебному решению вам должны вернуть аванс, но хозяин безработный и деньги потратил. В этом случае вы будете ждать возврата средств очень продолжительное время и суд никак не поможет. Владелец квартиры будет выплачивать вам деньги маленькими частями с имеющихся доходов. Можно так возвращать деньги годами.

Вывод по задатку, авансу и предварительному договору

Надеюсь, вы разобрались, что такое аванс, задаток и предварительный договор. Теперь вас никто не обманет и вы сможете правильно взять «задаток» за квартиру. Как видите, ничего сложного, но везде есть свои юридические тонкости, которые посредники и риэлтора вообще не понимают. Они не разбираются в этих терминах, а деньги можете потерять вы.

Обычно для риэлторов что задаток, что аванс, что предварительный договор – это одно и то же. Главное – взять комиссию с продажи в пару тысяч долларов и остальное не важно.

Статья по теме: Как купить квартиру без посредников в Одессе. Юрист по недвижимости

Не попадайте в ловушки. Обращайтесь к юристам для защиты ваших интересов и сопровождения сделки. Или хотя бы консультируйтесь. Потому что опытный юрист просто не допустит такого развития событий, как выше. Дать задаток – не всегда означает купить квартиру. Можно потерять и задаток, и квартиру. Оформляйте правильный предварительный договор с суммой аванса через нотариуса и удачных вам покупок.

gethom.com

Внесение аванса при покупке квартиры, срок и сумма аванса

Как вносить аванс за квартиру? – продолжение:

…Идем дальше.

Предоплату за квартиру вносят для того, чтобы «застолбить» ее за собой на время сбора и проверки документов. Суть предоплаты – фиксирование предварительных договоренностей о сделке между Продавцом и Покупателем, после чего Продавец перестает показывать квартиру другим покупателям, и начинает сбор документов для сделки.

 

На практике предоплату за квартиру вносят либо в виде задатка, либо в виде аванса. Суть того и другого, а также принципиальная разница между ними описана в Глоссарии, по соответствующим ссылкам.

 

Задаток, конечно, более выгоден Покупателю, т.к. в случае отказа Продавца, тот должен вернуть его Покупателю в двойном размере.

Аванс, естественно, выгоден Продавцу, т.к. он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю (например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену чуть выше).

 

Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке. Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса.

Практика рынка такова, что чаще все-таки используется аванс.

 

 

Как вносить аванс при покупке квартиры

 

Порядок внесения аванса при покупке квартиры ничем не отличается от порядка внесения задатка за квартиру. Разница возникает только в описанных выше финансовых последствиях (ответственности сторон) в случае срыва сделки.

Для начала определяемся со сроком внесения аванса и его суммой.

 

 

Срок аванса за квартиру

 

Срок аванса при покупке квартиры считается от момента внесения аванса до момента совершения сделки, т.е. подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и подачи документов на регистрацию.

Этот срок будет

kvartira-bez-agenta.ru

Что лучше при покупке квартиры договор задатка или аванса

Аванс, задаток, залог — разбор полетов

По истечению срока договора о залоге с учетом выполненных обязательств обеих сторон, заложенное ранее имущество переходит к первичному владельцу – залогодателю. Вернуть залог по иным причинам можно, если условия, которые прописаны в договоре, позволяют это. В большинстве случаев все зависит от предмета залога. Ведь залог различного рода имущества, не только недвижимого, регулируется отдельными законами. Правоотношения сторон могут расцениваться даже совсем не как залоговые.

Задаток, аванс, залог и комиссия риелтору: все необходимые данные

С одной стороны, задаток обычно выгоден и покупателю, и продавцу. Он уравновешивает риски, которые несут обе стороны договора. Это значит, что стороны ответственны в случае неисполнения взятых на себя обязательств. Следовательно, сумма аванса при покупке квартиры выступает как гарантия того, что договор будет исполнен. Хотя 100% гарантии дать не может никто. Для покупателя задаток хорош, когда цены на рынке растут, для продавца – когда падают.

Что выбрать при покупке квартиры: задаток, аванс или залог

Согласно закона при оформлении задатка при отказе покупателя от выполнения договоренностей, вся выплаченная сумма остается у продавца. При расторжении сделки по вине продавца, возмещение покупателю производится в двойном размере. Это простое, но действенное правило, дисциплинирует обе стороны и обеспечивает гарантию подписания договора. Компенсационная природа задатка предусматривает обязательную письменную форму с прямым указанием информации в предварительном договоре либо договоре купли-продажи. Если данные про задаток не фигурируют в письменном виде, денежные выплаты расцениваются как аванс.

Разница между авансом, задатком и залогом при купле или продаже квартиры, чем они отличаются по ГК РФ

  1. Понадобятся документы на закладываемое имущество. Предмет залога должен быть оценен в экспертных организациях, либо по договоренности сторон.
  2. В договоре указывают закладываемое имущество и его подробные характеристики, причины заключения договора залога, у кого будет находиться объект сделки.
  3. Договор регистрируют у нотариуса и в органах юстиции.

Аванс или задаток: что выбрать при покупке квартиры

Как продавец, так и покупатель имеет право указать ответственность по своему желанию, включить ряд обязательных требований, которые для них являются исключительно важными. Интересно, что и в договоре аванса можно прописать различные штрафы за неисполнение обязательств.

Аванс или задаток: в чем разница

Соответственно, если сделка в дальнейшем завершится успешно, данная сумма будет засчитана в счет оплаты товара. Задаток существует и активно применяется еще со времен Древнего Рима. В российском законодательстве ключевые положения о задатке зафиксированы в ст. 380 и 381 § 7 гл. 23 ГК РФ.

Предоплата при покупке квартиры

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.), условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

Задаток или аванс: в чем разница и что лучше при покупке квартиры? Что возвращается — аванс или задаток

Важно к тому же указывать в рамках договора ключевые моменты по проведению сделки, а именно, место произведения взаимных расчетов, какие денежные средства будут применяться — наличные либо безналичные. Кроме того, определяется, будет ли подписан договор купли-продажи в нотариальный или обычной письменной форме, планируется ли распределение расходов между сторонами, а также то, что сумма аванса включается в стоимость объекта покупки.

Аванс и задаток: в чем разница

Внесенная сумма не может быть гарантией совершения сделки, при этих обстоятельствах деньги возвращаются покупателю. Стороны должны документально оформить передачу денег. При внесении денежных средств очень высок риск, наткнуться на мошенников, как в виде продавцов, так и в виде агентств.

Чем отличается аванс от задатка при покупке квартиры

Как и с авансом, с помощью задатка решаются вопросы купли и продажи, но это необязательный этап в сделке. Несмотря на это, почти все крупные сделки совершаются с данным промежуточным этапом. Дело в том, что пропустить рассматриваемую часть можно только в том случае, если стороны полностью доверяют друг другу. Это гарантия правомерности операции, потому желательно пригласить юриста как консультанта, чтобы он смог правильно оформить сделку.

svoijurist.ru

Сделки с недвижимостью: что лучше аванс или задаток?

Сделки с недвижимостью: что лучше аванс или задаток?

При сделках с недвижимостью принято, что покупатель вносит продавцу некую сумму в подтверждение серьезности своих намерений. Явление это абсолютно здравое: слова, как известно, летучи. Любой опытный риэлтор расскажет десятки историй о том, как клиенты на просмотрах клянутся, что покупают квартиру завтра, но через пару часов перезванивают и говорят, что передумали. Так что единственным доказательством готовности приобрести товар являются только переданные деньги. Что же передают покупатели продавцу – аванс, задаток, предоплату, и к чему обязывают тех и других внесенные деньги? Китайская грамота Сделки с недвижимостью – это "епархия" Гражданского кодекса РФ. Соответственно, в ГК РФ и поищем, какие формы предварительных платежей подойдут для наших целей. Таковых обнаруживается две: задаток и предварительная оплата. Между этими понятиями существуют различия, понять которые неюристу совершенно невозможно. Например, задаток – это "денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения" (ст. 380 ГК). Определение предоплаты дают экономические словари – "предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги", причем называют ее "авансом". В Гражданском Кодексе самого термина "аванс" просто нет, а статье, посвященной предварительной оплате присвоен номер 487. Для простого смертного, это "китайская грамота", совершенно неприменимая в практической жизни. Поэтому обратимся сразу к аспекту простому и очевидному. И задаток, и предоплата не возвращаются покупателю, если он откажется от покупки. А вот если сделка срывается по вине продавца, последствия будут разные. Задаток подлежит возврату в двойном размере, да еще и "сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки" (п. 2 ст. 381). Предоплата подлежит просто возврату, однако здесь несостоявшийся покупатель вправе потребовать проценты за то, что продавец некоторое время использовал его деньги (п. 4 ст. 487). Заключайте соглашения письменно Передача любых денег, как бы они ни назывались, должна сопровождаться заключением между сторонами соответствующего соглашения. На этой стадии лучше не пожалеть бумаги, прописав все – это если избавит в будущем от различных "разборок", то по крайней мере снизит вероятность их появления. Что должно фигурировать в соглашении: Первое – сумма, которую вы передаете продавцу. Второе - подробное описание продаваемого объекта – с адресом, основными характеристиками (количество комнат, площадь). Т.е. так, чтобы исключить в будущем любые разговоры о том, что подразумевался какой-то другой объект. Третье – цена квартиры. Здесь все очевидно: недобросовестный продавец может сказать, что продавать он не отказывается, но только цена квартиры превратилась из $400 тысяч в миллион. Не согласны? Значит, это ваши, покупатель, капризы.Четвертое - сроки, в которые стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Пятое - различные дополнительные условия – по порядку оплаты, передачи квартиры после сделки и т.п. Одним словом – повторимся – не жалеть слов и бумаги, здесь ничего не будет лишним. Почему в Москве используют авансы Теперь зададим простой вопрос: а что используют в своей работе практические риэлторы? Они берут и дают авансы. Напомним, что в нашем основополагающем ГК РФ этого термина в просто нет! "Аванс, по большому счету, продавца ни к чему не обязывает, если дополнительно не проговорены пени или неустойки (штрафы) в договоре", - говорит Андрей Полищук, директор локального офиса "Хамовники" Агентства недвижимости DOKI. Сергей Лупашко, президент Группы компаний "Рескор" , считает, что аванс и был изначально выбран по этой причине – его не надо будет в случае чего возвращать в двойном размере. Обвинять риэлторов тут вряд ли разумно: работающие на вторичном рынке агентства оперируют не своими квартирами, а договоры подписывают как раз от своего имени. Получается, что если продавец раздумает продавать, агентству придется отвечать своими деньгами. "Договоры о задатке используются на практике, но очень редко, - отмечает Игорь Капустин, эксперт по недвижимости агентства "Кутузовский проспект" . – В основном в случаях, когда продавцом выступает физическое лицо (например, сам собственник или его доверенное лицо). Агентства, как правило, работают по договору аванса, поскольку обязать собственника продать квартиру не может ни одно агентство, ни один суд". Ту же мысль высказывает и Вероника Панкова, председатель Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг МАР, генеральный директор компании "Пенаты" : "Если я начну рекомендовать своим клиентам брать именно задатки – то через месяц-другой мне придется закрыть свое агентство недвижимости. И дело, боюсь, этим не ограничится – будет еще шлейф судебных исков от клиентов, которые посчитают, что я давала им рекомендации, которые привели к финансовым потерям". Андрей Полищук, однако, считает, что риэлторы пользуются как авансом, так и задатком – это во многом зависит от конкретной ситуации. "Еще лет десять назад преобладали задатки, лет пять назад – 50 на 50, на сегодня преобладают авансы со штрафными санкциями в случае отказа покупателя от покупки (от 50 до 100% от суммы авансового платежа)", - отмечает эксперт. Он также соглашается с тем, что агентство недвижимости не может принимать задаток. "Это может делать только сам собственник, - говорит он. – И такой шаг обяжет этого собственника относиться более ответственно к процессу сделки". Елена Голубева, управляющий компании "ХИРШ" , отмечает, что всестороннее распространение авансов – исключительно московское явление. В остальных регионах России риэлторы работают с задатками – и это идет только на благо, поскольку дисциплинирует все стороны сделки. Бедненький покупатель… Итак, аванс в нынешнем виде защищает интересы только продавца – если покупатель раздумает, деньги остаются у владельца квартиры. А вот покупатель абсолютно незащищен: продавец может подержать аванс месяц-другой, а потом вернуть его. И по закону окажется абсолютно прав. То, что покупатель понес вполне ощутимые потери (во-первых, перестал на это время искать квартиру, а цены существенно уехали вверх, во-вторых, сама подготовка к сделке тоже стоит денег), вроде как никого не интересует. Минувшим летом автор этих строк сам находился в процессе покупки квартиры. Разговоры с продающей стороной все время развивались по одной схеме: - У вас альтернатива? За сколько сможете подобрать вариант? - За две недели! Железобетонно! - А давайте я дам вам не две недели, а месяц, но бумагу, которую мы подпишем, назовем не "соглашением об авансе", а о "задатке"? - Ни в коем случае! Одним словом, как, извините, "ртом хлопать", обещая все что угодно – это пожалуйста. А как отвечать за свои слова рублем (или долларом) – это мы пас…… и несчастненький риэлтор Страдают и риэлторы – по крайней мере, они сами так говорят. По оценке Михаила Гороховского, первого вице-президента корпорации "БЕСТ-Недвижимость" , в период активного роста цен из трех уже согласованных (даны авансы, начался сбор документов) сделок разваливаются две. Другие эксперты, правда, приводят другие цифры – по данным Елены Голубевой, распадаются "только" 40%. Но и это все равно очень много. При этом лежащий на поверхности вариант – договориться и начать работать с задатками либо придумать еще какие-то варианты, дисциплинирующие продающую сторону – отвергаются как заведомо неразумные. Аргументы тут такие: мы не можем давить на клиентов (их и так мало), переходя на такую форму, агентство ставит себя в невыгодные условия по сравнению с конкурентами… Насчет того, что нельзя давить – тут можно поспорить. Люди, наблюдающие за московским рынком лет 10-15, прекрасно помнят, что в первой половине 90-х тут практиковались "свободные договоры" — владелец квартиры обращался в десяток компаний, предлагал им продать, и в итоге все десять начинали работать. Комиссионные, понятно, получал только кто-то один (да и то не факт: случалось, что продавец передумывал), остальные же бегали даром. Агентства с этой ситуацией активно боролись, и в итоге привили рынку работу по "эксклюзивам" - теперь продавец заключает с агентством договор, в котором, помимо прочего, обязуется не иметь дело с другими посредниками и не пытаться продать квартиру самостоятельно. Понятно, что введение эксклюзивов не все клиенты воспринимали радостно, некоторые хотели прежних вольностей, однако агентства проявили твердость – или так, или никак! Что мешает сегодня, если действительно надо? Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Есть такое понятие – "хозяин рынка". На рынке московской недвижимости, которая практически постоянно дорожает (кризисы если и случаются, то не очень долгие и последующий рост всегда в разы перекрывает снижения), в роли "хозяина" всегда выступает продавец. Именно он может сколь угодно много капризничать, и любые попытки давить на него заканчиваются, что он найдет другого покупателя и другого риэлтора. И это, вероятно, самая горькая правда для покупающих. Источник: metrinfo.ru

 

 Авг. 8, 2008, полночь

mega-e.su

Договор задатка или аванса при покупке квартиры что лучше. uristrasskajet.ru

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь БЕСПЛАТНОЙ консультацией позвонив по телефонам:
  • +7 499 577-00-25 доб. 143 (Москва и область)

  • +7 812 425-66-30 доб. 143 (Санкт-Петербург и обл.)

или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Чем отличается аванс от задатка при покупке квартиры, что лучше выбрать

Например, вы ищите квартиру, подходящую под ваши параметры. Просматриваете объявления и находите несколько интересных предложений. Звоните владельцам, осматриваете недвижимость и выбираете самую подходящую. Обещаете купить ее через неделю, просите продавца снять объявление и никому не продавать. Продавец сомневается в вас и просит аванс или задаток. Вы уверены, что не найдете варианта лучше этого и не собираетесь продолжить поиски (другие причины сомнений). Оставляете задаток, с условием, что вернетесь через неделю с деньгами. Составляете с продавцом «Расписку в получении задатка».

При покупке квартиры вы можете столкнуться с проблемой – что оставлять продавцу – задаток или аванс. Оба варианта возможны. Но каждый из этих понятий несет совершенно разную смысловую нагрузку. При этом права и обязанности сторон кардинально различаются. Чтобы оставить часть денежной суммы при подписании предварительного договора купли-продажи именно в том смысле, в котором вы хотите это сделать – изучите разграничения понятий «задаток», «аванс».

Задаток или аванс: в чем разница и что лучше при покупке квартиры? Что возвращается — аванс или задаток

В качестве договора об авансе может выступать также предварительное соглашение купли-продажи квартиры, сокращенно ПДКП. Такой документ заключается между физическими лицами на вторичном рынке. Главное — не путать его с договором на совершение сделок между застройщиком и дольщиком. В принципе, это то же самое, что и соглашение об авансе, но упор в данной ситуации делается на подробное изложение условий предстоящей сделки, в рамках обеспечения которой перечисляется предварительный платеж, то есть аванс. Подобные предварительные соглашения по купле-продаже квартиры применяются некоторыми агентствами недвижимости.

Договор купли-продажи квартиры с задатком можно составить и заверить нотариально, правда, это необязательно, хотя и подразумевает более надежное и грамотное оформление по передаче денег физическому лицу. Нотариус, помимо всего прочего, является главным и официальным свидетелем осуществляющийся передачи денег, и это может осложнить нежелание продавца нести ответственность в ситуациях срыва сделки.

Что лучше договор задатка или аванса при покупке квартиры

Задаток или аванс при покупке квартиры призваны урегулировать взаимоотношения между сторонами, а также упростить процесс подписания сделки. Если оформление не может состоятся по объективным причинам, не зависящим от сторон, как правило выплачивается разумная компенсация, и стороны подходят к ситуации с пониманием. При невозможности договориться, спор может перейти в суд. В таком случае судья выслушает все аргументы и рассмотрит полученные факты, после чего вынесет решение по иску.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь БЕСПЛАТНОЙ консультацией позвонив по телефонам:
  • +7 (499) 577-00-25 доб. 143 (Москва и область)

  • +7 (812) 425-66-30 доб. 143 (Санкт-Петербург и обл.)

или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Предоплата в рамках операции купли-продажи недвижимости, в том числе и квартиры, выражается в виде внесения небольшой части от ее основной цены, которую покупатель направляет продавцу в целях подтверждения тем самым, что он намерен приобрести ту или иную жилплощадь.

Аванс или задаток: в чем разница

Относительно купли-продажи, аванс упоминается лишь однажды в Гражданском кодексе, а именно в ст. 380, где речь идет о задатке. В данной статье указывается, что если частично уплаченная сумма официально не является задатком (в частности, если соглашение не было закреплено в письменной форме), то данная сумма считается авансом. А значит, он подпадает под те же последствия невыполнения договора, что и задаток.

В том случае, если покупатель не до конца уверен в своем выборе и с большой долей вероятности продолжит поиск более подходящего варианта, вполне логично, что он может настаивать на минимальной сумме задатка, чтобы уменьшить свои финансовые потери в случае отказа от данного варианта.

Как правильно оформить договор аванса при покупке квартиры

Зачем нужен такой договор? По следующим причинам: покупатель нашел подходящий вариант жилья, а продавец – желающего приобрести принадлежащее ему имущество. Обе стороны теперь могут прекратить поиски и начать готовиться к проведению сделки. В этом случае уплата и принятие аванса подтверждают серьезность намерений, как покупателя, так и продавца.

При заключении договора купли-продажи квартиры большое внимание покупателем уделяется ее «чистоте»: проверяется подлинность документов на квартиру, выясняется личность продавца, наличие и законность перепланировок, возможные обременения объекта и масса других нюансов. По договору аванса, квартира, конечно, не передается, однако и в этом случае стоит серьезно подойти к проверке ее истории: ведь покупатель будет отдавать хоть и не полную сумму, но все-таки достаточно крупную. И если впоследствии всплывут какие-либо неблагоприятные факты о квартире, за которую был отдан аванс, его можно потерять.

Договор залога или задатка при покупке квартиры

Когда уже более подробно обсуждена сумма залога, нужно составить договор с описанием этой суммы, а также примерный договор купли-продажи квартиры. Последний не регистрируется и не дает никаких особых полномочий и прав владения покупателю, а является скорее ознакомительным.

Сам документ оформляется в двух экземплярах, продавец и покупатель получают по одному из них. При этом не нужно прибегать к написанию каких-то других документов, по типу расписки. Передача денег осуществляется сразу после подписания в присутствии нескольких свидетелей. Нет необходимости регистрировать документ у нотариуса, но для большей гарантии проведения сделки в будущем, это сделать все же стоит.

uristrasskajet.ru

Договор аванса при покупке квартиры, как грамотно оформить соглашение?

Заключение договора аванса является частой практикой при оформлении сделок купли-продажи недвижимости. Данное соглашение призвано гарантировать серьезность намерений сторон и закрепить достигнутую договоренность. В представленной статье мы подробно расскажем, как правильно составить договор аванса, на что обратить внимание участникам сделки, и каковы особенности процедуры.

 

 

 

○ Для чего нужен такой договор?

После выбора квартиры и достижения согласия по вопросам покупки сторонами, на проведение сделки требуется определенное время. Оно бывает необходимо для сбора документов, подготовки нужной суммы, получения справок и т.д.

Чтобы в течение подготовительного периода не изменилось намерение о передаче/получении недвижимости, составляется договор аванса. Он накладывает обязательство соблюдения достигнутой договоренности на каждую из сторон.

Следует учитывать, что несоблюдение своих обязательств по данному соглашению ведет к наложению штрафных санкций для возмещения убытков сторон. При этом важно учитывать, что договор аванса должен быть составлен правильно, иначе он вместо правового регулирования отношений сторон может стать инструментом для мошенничества.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Существенные условия договора аванса.

Данный тип соглашения должен быть оформлен в письменном виде. Он будет считаться вступившим в силу с момента подписания его сторонами. В договоре необходимо отразить:

  • Сведения об объекте недвижимости (полный адрес).
  • Согласованная стоимость жилплощади.
  • Размер авансового платежа.
  • Срок внесения аванса.
  • Перечень лиц, прописанных на жилплощади и дата их выселения.
  • Сроки освобождения квартиры.
  • Банк, через который будет осуществляться платеж (не требуется, если производится оплата наличными).
  • Факт подтверждения оплаты (оформление расписки).
  • Последствия отказа от сделки для каждой из сторон.

Важно обратить особое внимание на следующие пункты соглашения:

  1. Размер платежа – учитывая, что сумма аванса не является фиксированной, необходимо сделать правильные расчеты. Они производятся на основании фактической стоимости жилья, поэтому размер авансового платежа определяется только после достижения согласия по цене квартиры.
  2. Порядок оплаты. Здесь нужно прописать, каким образом финансовые средства будут переданы контрагенту (открытие банковской ячейки, безналичный перевод или наличный расчет). Также важно уточнить срок, в который платеж должен поступить продавцу, а также требование о составлении расписки в получении денег.
  3. Ответственность за отказ от сделки. Здесь важно максимально подробно указать все санкции, которые будут налагаться на виновного. Данному пункту следует уделить пристальное внимание, потому что именно он будет являться основанием для разрешения конфликтов, в случае их возникновения.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Чем отличается соглашение об авансе от задатка?

В законодательстве не закреплено отдельное понятие аванса. В вопросах купли-продажи оно упоминается только в разделе, посвященном задатку.

  • «Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст. 380 ГК РФ)».

Как и задаток, аванс является формой предварительного расчета, но между данными понятиями есть существенные различия. Так, если заключен договор о задатке, то:

  • Покупатель, внесший предварительный платеж, не получает его обратно.
  • Продавец, отказываясь от сделки, должен будет вернуть полученную сумму в двойном размере.

В отличие от него, соглашение об авансе предполагает, что:

  • У покупателя есть возможность получить обратно свои деньги.
  • Продавец не возвращает деньги в двойном размере.

Таким образом, как для покупателя, так и для продавца, более выгодным является договор аванса.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Последствия отказа от заключения сделки при условии уплаты аванса.

Несоблюдение условий договора аванса приводит к необходимости уплаты штрафных санкций. Покупатель, отказываясь от сделки, получает переданный аванс обратно, но с удержанием штрафной суммы.

А продавец, несмотря на то, что он не выплачивает двойную сумму полученных денег, как при задатке, также должен оплатить неустойку.  Размер штрафных санкций определяется только договором, поэтому данный пункт должен быть расписан максимально подробно.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Оформление договора аванса.

Соглашение об авансе заключается в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. В тексте документа нужно указать:

  1. Основные права и обязанности участников сделки. Со стороны продавца – это право получения финансовых средств в счет основной суммы стоимости и обязанность не продавать квартиру иному лицу после принятия аванса. Со стороны покупателя – право гарантии на получение жилья после предоплаты и обязательство внести остаток в полном объеме в установленный договором срок.
  2. Ответственность устанавливается по согласованию сторон, в результате которого формируется размер штрафных санкций в случае срыва основной сделки.
  3. Размер аванса определяется на основании согласованности стоимости квартиры и составляет не более 1-2% от итоговой цены.
  4. Способ внесения аванса решается контрагентами при взаимном согласии. В случае наличного платежа, оформление расписки является крайне желательно мерой защиты от возможной неблагонадежности продавца.
  5. Предмет договора должен быть указан со всеми идентифицирующими признаками, чтобы в случае появления разногласий и обращения в суд, по тексту соглашения было понятно, о какой именно недвижимости идет речь.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Договор аванса при покупке квартиры.

Требования к составлению данного соглашения не отличаются от других письменных договоров. Нотариальное заверение не является обязательным, но обращение к специалисту может существенно повысить гарантии сторон. Также важно проверить наличие в тексте всех существенных условий соглашения (предмета сделки, стоимости квартиры и порядка оплаты).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Способ внесения денежных средств.

Деньги могут быть внесены:

  • Наличными.
  • Безналичным переводом.

В случае первого варианта обязательным является составление расписки. Она пишется от руки получателем финансовых средств и подписывается сторонами.

Если аванс перечисляется безналичным платежом, доказательством оплаты выступает банковская выписка, дополнительных документов не требуется.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Ответственность каждой из сторон, в случае отказа от заключения основной сделки.

Важно учитывать, что отказ от заключения основной сделки после внесения авансового платежа, должен быть обоснованным.

  • «Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ)».

В согласии с настоящим законом, другая сторона может обратиться с требованием заключения договора в принудительном порядке в случае одностороннего прекращения соглашения.

Кроме того, меры ответственности за отказ от купли-продажи регулируются самим договором и определяются контрагентами. Как правило, это штрафные санкции, размер которых определяется, исходя из стоимости объекта сделки.

Самые частые причины срыва сделки это семейные обстоятельства. Учитывая, что на продажу должен дать согласие супруг, он может в любой момент передумать. Болезнь, непредвиденные финансовые обстоятельства и появление в семье иждивенца являются самыми распространенными причинами отказа от подписания договора.

Каждый случай отказа рассматривается индивидуально, если стороны не могут прийти к соглашению, а авансовый платеж уже произведен, вопрос решается в судебном порядке.

Таким образом, договор аванса имеет много нюансов, которые должны быть учтены при его оформлении. Грамотное составление соглашения минимизирует возникновения различных рисков.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

 

✔ Как правильно определить сумму аванса для покупателя?

Законодательство не предусматривает фиксированную сумму аванса, поэтому она определяется сторонами, исходя из стоимости квартиры. Размер предварительного платежа обычно составляет 1-2% от итоговой цены, максимальная сумма -10%.

Вернуться к содержанию ↑

 

✔ Что делать покупателю, уплатившему аванс, если продавец исчез?

В данном случае нужно направить в адрес продавца досудебную претензию с требованием об исполнении своих обязательств по договору. Если реакции не будет, можно обратиться в суд с заявлением о неисполнении своих обязательств или прокуратуру по факту мошенничества.

Вернуться к содержанию ↑

 

Основные особенности оформления задатка и его отличия от аванса. Рассказывает адвокат Ключников А.Ю.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru