Комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства. Что такое комплексное освоение территории


Комплексное освоение территории - это что такое? :: BusinessMan.ru

Рынок новостроек предлагает большой выбор объектов недвижимости, из которых покупатель может выбрать подходящий для себя вариант, ориентируясь на финансовые возможности и другие характеристики строительства. Новой тенденцией является комплексное освоение территории. Эта модель застройки считается максимально эффективной, экономически выгодной и оправданной в условиях дефицита земель и загруженности коммунальных сетей мегаполисов. Так как данный термин относительно новый, то вызывает большой интерес со стороны потенциальных покупателей жилья. Сегодня мы поговорим о комплексном освоении и развитии территорий, а также обсудим перспективы данной категории жилищного строительства.

Расшифровываем аббревиатуру КОТ

Стоит иметь в виду, когда мы говорим о комплексном освоении территории, – это то определение, в которое входит в целый ряд понятий, входящих в систему деятельности по освоению территорий. Данный вопрос мы всего лишь слегка затронем в этой статье, ведь больше всего нас все же интересует аббревиатура КОТ.

Итак, комплексное освоение территорий – это проекты застройки земель, подразумевающие масштабное строительство жилых комплексов общей площадью не менее ста тысяч квадратов. Обычно в подобный комплекс входит несколько многоквартирных домов, объединенных единым архитектурным планом и дизайном. Также они находятся в схожей ценовой категории. Специалисты говорят, что чаще всего комплексное освоение территорий – это жилье эконом- и комфорт-класса, рассчитанное на массового покупателя со средним уровнем достатка.

Стоит заметить, что данная модель застройки включает в себя всю сопутствующую инфраструктуру, которая возводится силами строительной организации. В большинстве случаев в результате возникают крупные микрорайоны, расположенные на окраине густонаселенных городов и обладающие даже собственными коммунальными сетями.

Немного истории

Впервые о КОТ заговорили приблизительно десять лет назад. Тогда правительством РФ был выпущен документ, где указывались некоторые требования к проектам комплексного освоения территорий. В первую очередь обозначалась обязанность застройщика ввести в эксплуатацию объекты инфраструктуры, включающие социальные объекты и инженерные сети. Также КОТ подразумевает и строительство транспортных развязок, причем бюджетные средства в подобной деятельности не должны использоваться. Все расходы ложатся на плечи застройщика и инвесторов, которых он сможет привлечь на проект.

Интересно, что на сегодняшний день попасть в разряд комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства смогли не более десяти проектов. Многие из претендентов не добились соответствия всем предъявленным условиям и на сегодняшний день только планируют приступить к деятельности по КОТ.

Стоит заметить, что еще в советские времена принцип комплексной застройки очень активно использовался. Особенно это было актуально в тридцатые годы прошлого века. Тогда на пустырях возводились целые микрорайоны, а порой и города. Однако цели, преследуемые тогда и сейчас, существенно разнятся. В Советском Союзе главной задачей было строительство большего количества квадратных метров. Поэтому целые микрорайоны получались одноликими и серыми. Современный подход как раз основан на качественном освоении пространства. Многие застройщики утверждают, что они продают не столько квартиры, сколько определенный образ жизни. А за это покупатель как раз готов платить практически любые деньги.

Причины популярности комплексного строительства

Земельные участки для комплексного освоения территорий сейчас пользуются большим спросом, и это немудрено. Ведь с каждым годом в городах остается все меньше свободных земель, которые можно было бы использовать в качестве места для новостроек. Если ранее в мегаполисах можно было выстроить несколько домов практически в центре и присоединить их к уже имеющимся городским коммуникациям, то сейчас сделать это уже невозможно. Поэтому застройщикам приходится рассматривать территории на окраине и разрабатывать для своих новостроек интересные концепции. По итогу покупатель получает необычный проект с развитой инфраструктурой и множеством преимуществ.

Не стоит упускать из виду и себестоимость строительства. Как правило, чем масштабнее проект реализует застройщик, тем дешевле он ему обходится. Поэтому даже с учетом необходимости обустраивать все близлежащие к новостройкам территории, он получает существенную прибыль. К тому же имеет возможность заинтересовывать покупателя всевозможными скидками, акциями, снижающими первоначально заявленную стоимость жилья на десять-тридцать процентов. Подобный подход не может не подкупать будущих собственников квартир.

Большинство покупателей, которым уже посчастливилось стать владельцами жилья в подобных проектах, с большим восторгом рассказывают о них друзьям и знакомым, что подогревает интерес к КОТ. В первую очередь их подкупает современное оснащение жилищных комплексов. Обычно в них входит видеонаблюдение, спортивные и детские площадки, тщательно продуманные парковые зоны и переходы через проезжую часть. Сами строения тоже выглядят стильно и по-современному. Порой район, который входил в комплексное освоение земель, напоминает маленький кусочек Европы своей красотой и необычным дизайном.

Преимущества КОТ для городов и муниципалитетов

Здесь выгода для местных властей также очевидна. Они не являются инвесторами, когда речь заходит об инженерных сетях или инфраструктуре. Подобные моменты всегда оговариваются в договоре о комплексном освоении территории, поэтому городу необходимо просто наблюдать за ходом строительства и потом принять готовые объекты на баланс.

Сейчас уже не единожды велась речь о коллективном освоении территорий несколькими застройщиками. В таком случае они вполне могут в дальнейшем являться и управляющей компанией, осуществляющей руководство котельными, электрическими сетями и другими инженерными объектами, возведенными и введенными в эксплуатацию ими же. Однако на сегодняшний момент законодательной базы под такой проект не существует. Однако это не означает, что в ней нет необходимости или она не появится в скором времени.

Минусы КОТ

Несмотря на то что мы уже перечислили множество явных преимуществ комплексного строительства, у него существуют и минусы, о которых сами покупатели часто забывают. В первую очередь это длительность проекта. Так как одновременно возводить весь микрорайон застройщик не может, то он вводит дома в эксплуатацию в несколько очередей. Когда речь идет о масштабных проектах, то это могут быть строения не только второй, но третьей и даже четвертой очереди. Данный нюанс необходимо учитывать, приобретая квартиру в подобном комплексе.

Также некоторые специалисты относят к минусам КОТ и возведение объектов инфраструктуры по остаточному принципу. Обычно все необходимое для комфортного проживания покупатели получают только после сдачи в эксплуатацию последнего дома. А это может занять и пять лет после заселения первых жильцов. Поэтому сегодня прорабатывается закон, который обяжет застройщиков параллельно домам возводить и инфраструктуру района.

Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика

Мы уже упоминали в предыдущих разделах статьи о том, что комплексное и устойчивое развитие территорий имеет четыре формы, и КОТ является одной из них. Если не вдаваться в подробности, то их можно представить в следующем виде:

  • развитие уже застроенных территорий;
  • КОТ;
  • проекты по комплексному развитию земель, инициированные собственниками участков;
  • проекты по комплексному развитию земель, инициированные муниципалитетом.

Стоит иметь в виду, что каждая из этих форм подразумевает кропотливую работу по разработке документации, проектированию будущих объектов и в дальнейшем обеспечению их жизнедеятельности.

Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности

В последние годы выработался механизм предоставления участков под КОТ. Обычно территории выставляются на общие торги, но перед этим документы на них тщательно проверяются, ведь на участок не должны распространяться права третьих лиц. Принимать участие в торгах может любое юридическое лицо, однако после победы оно освобождено от необходимости публичных слушаний по межеванию или представлению документации по проекту. Сами застройщики считают такой вариант довольно удобным и экономически выгодным.

Стоит учитывать, что ранее строительные компании могли просто арендовать участки и придерживать их до определенной поры. Иногда они заключали договора субподряда, и земля, приобретенная под строительство парковки, к примеру, могла уйти под жилую застройку. Однако сегодня ситуация в корне изменилась, и комплексное освоение территорий в областях и регионах является узко направленной деятельностью. Участок, выделенный под подобную застройку, уже нельзя будет использовать иным образом.

Аренда земельных участков под КОТ

Если застройщик планирует воплотить в жизнь КОТ, то ему в любом случае необходимо выиграть аукцион. Без этого у него не будет права на заключение договора аренды для комплексного освоения территорий. Это правило закреплено на законодательном уровне.

Однако многих застройщиков интересует другой момент. Они хотят знать, можно ли уступать право аренды сторонним организациям. Под этой формулировкой многие понимают возможность продажи своего права. Здесь не может быть единого мнения. Фактически закон этого не запрещает, однако он сформулирован таким образом, что сделать подобную процедуру практически невозможно.

Ведь заключить договор о КОТ можно только путем победы в аукционе, а значит, организация должна полностью выполнить свои обязательства, указанные в бумагах. На практике застройщики столкнулись уже с большим количеством разных ситуаций, которые довольно сложно урегулировать с имеющейся правовой базой. Поэтому многие высказываются за принятие новых законов с учетом всех возможных ситуаций по аренде земель под КОТ.

Договор о комплексном освоении территорий

Этот документ считается важнейшим, когда мы говорим о подобных проектах. Для его подписания была разработана даже специальная законодательная база, где учитываются все его нюансы.

Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:

  • застройщик обязан подготовить всю проектную документацию по КОТ, в которую не только входит планировка участка, но и отмечены все будущие объекты инфраструктуры;
  • право подписания договора существует только у представителя госструктур и юридического лица, выигравшего торги;
  • чаще в договоре отражена необходимость передачи всех инженерных сетей на баланс города в установленные рамками соглашения сроки;
  • сроки действия документа и тому подобные пункты.

В целом можно сказать, что среди всех нюансов, связанных с КОТ, вопросы заключения договоров отработаны наилучшим образом.

Проблемы комплексного освоения земель

Хотелось бы сказать, что, несмотря на большой интерес к подобным застройкам, специалисты отмечают ряд проблем этих проектов, которые тормозят их реализацию.

В первую очередь это отсутствие законодательной базы. Об этом мы уже упоминали не единожды.

Также необходимо продумать и помощь на уровне государства, которая должна выражаться в привлечении инвесторов к подобным проектам. Ведь если учесть, что зачастую в КОТ входит еще и дорожное строительство, то нетрудно представить, как дорого это обходится застройщику. Некоторые просто не в состоянии потянуть такие масштабные проекты, хотя интерес к ним довольно высок.

Зачастую проблема КОТ заключается и в невозможности нескольких застройщиков договориться друг с другом. При создании консолидации они получили бы не только объединение своих усилий, но и смогли бы воплотить в жизнь более качественный проект, созданный в едином стиле.

Несколько слов вместо заключения

Конечно, система комплексного освоения территорий еще не выработана и на протяжении нескольких десятилетий будет совершенствоваться. Однако будущее строительства все же за этими масштабными и перспективными проектами.

businessman.ru

Комплексное освоение территории: 5 преимуществ

Жилые проекты с КОТ завоевывают все большую популярность на подмосковном рынке недвижимости.

Одно из последних веяний российского рынка недвижимости — это комплексное освоение территории в ближнем Подмосковье. На проекты с комплексным освоением приходится примерно 80 процентов застройки. И в ближайшем будущем их может стать более 90 процентов.

У такого роста популярности новостроек с комплексным освоением территории, по мнению аналитиков компании “Метриум Групп” есть пять основных причин или преимуществ перед новостройками без КОТ.

Первое и главное преимущество — это выгодная цена. Дело в том, что за счет больших масштабов строительства, девелоперам, занимающимся комплексным освоением территории, удается экономить до 10-15 процентов от общего бюджета проекта. А особо удачливые и продвинутые могут сэкономить даже 20 процентов. Благодаря таким финансовым выгодам. Благодаря этому, застройщики имеют возможность делать потенциальным покупателям более выгодные предложения, чем у конкурентов.

Второе преимущество — это более качественная по сравнению с конкурентами инфраструктура. В проектах, построенных по концепции комплексного освоения территории, все слагаемые инфраструктуры, необходимые для комфортной жизни, находятся непосредственно на территории комплексов. Как говорит управляющий партнер компании “Метриум Групп” Мария Литинецкая, это детские сады, школы, поликлиники, магазины, спортивные сооружения, паркинги, отделения банков и другие социальные, коммерческие и образовательные объекты.

“В настоящее время более 80 процентов покупателей приобретают квартиры в Подмосковье не с инвестиционными целями, а для собственного проживания. В основном их приобретают семьи с детьми. Первый вопрос, который интересует их при выборе недвижимости: в какой детский сад или школу будет ходить наш ребенок, где мы будем проводить свой досуг и есть ли на территории комплекса магазины? Предпочтение отдается тем ЖК, в которых все необходимое находится в шаговой доступности”, — говорит эксперт.

Отсутствие дефицита мест в детских учреждениях можно рассматривать в качестве третьего преимущества. Надо заметить, что наличие государственной школы или детского сада недалеко от границ построенного жилого комплекса в ближайшем населенном пункте, не гарантирует того, что в них будут свободные места для детей новоселов. А вот если квартира приобретена в проекте с КОТ, подобной проблемы просто не существует. Ведь застройщики рассчитывают необходимое количество мест и планируют размеры учебных и дошкольных заведений, исходя из количества жителей.

Четвертое преимущество — это наличие рабочих мест. Недостаточное количество рабочих мест в Подмосковье зачастую останавливает потенциальных покупателей от приобретения областной недвижимости, а большинству новоселов приходится ежедневно ездить на работу в столицу. Но сейчас ситуация меняется, в ближайшем Подмосковье строятся научно-деловые кластеры. А это означает, что проблема с работой для многих потенциальных покупателей отходит на второй план. Возможность найти работу рядом с домом вообще является важным преимуществом, позволяющим девелоперам привлечь покупателей. Эксперты рынка прогнозируют, что высокая конкуренция среди застройщиков Подмосковья будет способствовать созданию рабочих мест непосредственно на территории комплексов.

И, наконец, пятое преимущество — сокращение времени и расходов на проезд. Собственники подмосковного жилья зачастую много времени тратят на дорогу — в день на это может уходить от двух до четырех часов. А вот если все необходимые объекты находятся на территории жилого комплекса,  то врем

realty.vesti.ru

Правовой режим земель, предназначенных для комплексного освоения территории

Библиографическое описание:

Веровская Т. А. Правовой режим земель, предназначенных для комплексного освоения территории [Текст] // Право: история, теория, практика: материалы IV Междунар. науч. конф. (г. Санкт-Петербург, июль 2016 г.). — СПб.: Свое издательство, 2016. — С. 67-71. — URL https://moluch.ru/conf/law/archive/182/10832/ (дата обращения: 30.08.2018).



Федеральным законом от 23.06.2014 года № 171-ФЗ и Федеральным законом от 21.07.2014 года № 224-ФЗ были введены в Градостроительный кодекс РФ статьи, посвящённые новым правовым институтам комплексного освоения территорий, освоения территорий с целью строительства жилья экономического класса, комплексного освоения территории с целью строительства жилья экономического класса. Указанные правовые институты имеют главную цель — создание новых благоприятных районов для проживания населения. Подобный опыт имеется в странах Европы, например, а Англии, где был создан современный, общественный деловой центр Доклэндс в депрессивном районе порта, а также деловой центр Парижа — Дефанс, расположенный в 8 км от Лувра. [1, С. 138] В литературе отмечается, что институт комплексного освоения является одним из самых перспективных, так как он допускает освоение большой пустой территории, в то время, когда точечная застройка в городах практически исчерпала себя; происходит снижение затрат по сравнению с точечной застройкой на 10–15 %, а также повышается спрос покупателей, так как им выгодно приобретать жилье в новом обустроенном районе. На недавно проходившем Международном экономическом форуме в городе Санкт-Петербург также поднимался вопрос реформирования института комплексного освоения. Было отмечено, что в настоящее время только данный правовой институт способен повысить качество проживания посредством создания комфортной среды, вмещающей в себя как рабочие места, так и места для отдыха. В то же время для наиболее полной реализации данной цели указанный правовой институт необходимо реформировать, так как имеется много проблем, в частности связанных с тем, что предоставляемые льготы привлекают недобросовестных застройщиков, которые тормозят процесс создания новых территорий, или же проблемы, связанные с поддержкой добросовестных инвесторов. В данной статье мы проведем разграничение данных договоров, рассмотрим особенности правового режима земель данных территорий, а также обратим внимание на некоторые имеющиеся пробелы, которые не позволяют данным правовым институтам реализовать себя в полной мере.

Указанные три правовых института имеют свои особенности. При комплексном освоении территории инвестор осуществляет обязанности по подготовке документации по планировке территории, образованию земельных участков в ее границах, а также строительство объектов в соответствии с документацией по планировке территории. Главной целью этого института является обеспечение территории объектами транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, то есть строительство школ, больниц, поликлиник, трубопроводов, линий электропередач, дорог, трамвайных путей и пр. В то же время застройщик может осуществлять строительство жилых объектов в соответствии с допустимыми параметрами документами территориального планирования. Договором может быть предусмотрена обязанность инвестора передать на определенных условиях в государственную или муниципальную собственность объекты инфраструктуры. Комплексное развитие территории может осуществляться не только в отношении пустого земельного участка, но и в отношении уже застроенного, но требующего реновации. Примером тому может служить проект комплексного освоения территории «Адмиралтейская слобода г. Казани», который предусматривал проектирование в условиях исторически сложившегося города. [2, С. 115]

Институт освоения территории с целью строительства жилья экономического класса предполагает строительство одного многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, в которых все или определенная часть жилых помещений будут относиться к жилью экономического класса, подлежащих продаже лицам, имеющим право на их приобретение по установленной по результатам аукциона цене. Инвестор также обязуется осуществить благоустройство территории, то есть создание тротуаров, посредством асфальтирования или укладки тротуарной плитки, размещение скамеек, фонарей и пр.

Договор комплексного освоения территории с целью строительства жилья экономического класса включает в себя элементы двух выше рассмотренных договоров. Он предполагает обязанность инвестора по подготовке документации по планировке территории, образование земельных участков в ее границах, создание объектов транспортной, социальной, коммунальной инфраструктуры (заимствовано от договора комплексного освоения территории), а также возведение многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, где все или определенная доля помещений относятся к жилью экономического класса, которые должны быть предоставлены по установленной цене лицам, имеющим право на приобретение такого жилья (заимствовано из договора освоения территории с целью строительства жилья экономического класса).

Правовой режим земель территорий, используемых для реализации указанных правовых институтов, устанавливается как нормами земельного, так и градостроительного законодательства. Из логики данных правовых институтов следует, что земельный участок должен относиться к категории земель населенных пунктов. Данный земельный участок должен находиться в публичной собственности.

Порядок предоставления земельного участка в указанных институтах разный. В случае с освоением территории и комплексным освоением территории с целью строительства жилья экономического класса сначала проводится аукцион на право заключения основного договора, а затем, как правило, с победителем или единственным участником такого аукциона заключается как основной договор, так и договор аренды земельного участка уже без проведения торгов (п.13.1 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ, ч.2, ст. 46.5 и ч.2 ст. 46.6 ГрК РФ). И в случае с комплексным освоением территории с целью строительства жилья экономического класса предусматривается образование из данного земельного участка на основании проекта межевания территории новых земельных участков, которые затем предоставляются инвестору в аренду без проведения торгов (п.5, п.7 ч. ст. 46.4 ГрК РФ). Проект межевания территории при его отсутствии готовится застройщиком, который представляет его на утверждение в соответствующий орган власти (в Орловской области это Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области). [3] Затем на основании утвержденного проекта межевания территории инвестор осуществляет образование из земельного участка несколько земельных участков за свой счет (п.5 ч.4 ст. 46.4 ГрК РФ).

Иной порядок приобретения права на земельный участок территории, предназначенной для комплексного освоения. Данный участок предоставляется в аренду по результатам торгов (ч.2 ст. 46.4 ГрК РФ). Заключив договор о комплексном освоении территории, юридическое лицо разрабатывает проект планировки и проект межевания территории, после утверждения которых, оно обязано осуществить образование новых земельных участков из того, который был ему предоставлен по результатам аукциона. [4, С.111] Договор аренды в отношении вновь образованных участков заключается без проведения торгов (п.5 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Как видим, первоначальный земельный участок в случаях комплексного освоения территории и комплексного освоения территории с целью строительства жилья экономического класса подлежит обязательному разделению на несколько земельных участков в соответствии с проектом межевания территории, разрабатываемым инвестором, что влечет за собой предоставление данных земельных участков на праве аренды застройщику без проведения торгов. Проект межевания территории, предназначенной для комплексного освоения, утверждается без проведения публичных слушаний (п.1 ч. 5.1 ст. 46 ГрК РФ).

Земельный участок для комплексного освоения территории предоставляется в аренду на срок от трех до пяти лет (п.4 ч.8 ст. 39.8 ЗК РФ). Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ указывает, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет право передавать третьему лицу свои права и обязанности по договору аренды в случае, если договор аренды заключен на срок более пяти лет. Пунктами 9.1 и 9.2 указанной статьи исключения предусмотрены для арендаторов, заключивших договор комплексного освоения территории с целью строительства жилья экономического класса или договор освоения территории с целью строительства жилья экономического класса. Однако в последнем случае лица должны передать одновременно как права по договору аренды, так и по основному договору, что допускается только в отношении лиц, соответствующих установленным законом критериям (ч.1 ст. 46.8 ГрК РФ) и при наличии письменного согласия органа исполнительной власти, выступавшего в качестве стороны по данному договору. Выходит, что арендатор земельного участка, предназначенного для комплексного освоения территории, не вправе передать свои права и обязанности по этому договору третьим лицам, так как срок его заключения ограничен законом до 5 лет, а исключений для него не предусмотрено. Также можно сделать и следующий вывод: права и обязанности по основному договору могут быть переданы только в случае заключения договора комплексного освоения территории с целью строительства жилья экономического класса и освоения территории с целью строительства жилья экономического класса.

Обратим внимание на положение ч. 7 ст.46.5 ГрК РФ, где указывается право инвестора передать права и обязанности по договору комплексного освоения территории с целью строительства жилья экономического класса и по договору освоения территории с целью строительства жилья экономического класса. Части 9.1 и 9.2 ст. 22 ЗК РФ закрепляют право арендаторов передать свои права и обязанности по договору аренды вместе с правами и обязанностями по основному договору. Обратим внимание на положения ч. 9.2 ст. 22 ЗК РФ, где говорится, что допускается передача прав и обязанностей лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса. В литературе встречаются упоминания о том, что нередко инвесторы продают свои права в отношении некоторых земельных участков другим инвесторам, которые действуют не согласованно, в частности, они развивают только свои земельные участки, в результате отсутствуют единые пространства для отдыха и прогулок, малые площади озеленения и пр. [5] Однако была высказана и иная позиция по этому вопросу Благовещенским городским судом Амурской области по делу № 2–4969/11, где еще рассматривался вопрос о праве уступки права аренды на вновь образованные земельные участки из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. Хотя данного правового института уже нет, так как он был заменен тремя вышеперечисленными, но правовая позиция суда может быть учтена ввиду продолжения действия той нормы права, на которую он ссылается, а именно п. 9 ст. 22 ЗК РФ и ввиду аналогичных целей разделения первоначального земельного участка. Как пояснил суд, раздел участка осуществляется на основании утвержденного проекта межевания территории, целью его разделения является размещение конкретных объектов. Несмотря на это использование земельных участков должно осуществляться совместно, в противном случае становится невозможным комплексное освоение. Следовательно, необходимо сохранение единого подхода и допустима передача прав и обязанностей только в отношении всех вновь образованных земельных участков одному лицу. [6]

Земельные участки, образованные из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, подлежит продаже арендатору, с которым был заключен договор в соответствии с Градостроительным кодексом без проведения торгов. Выкуп земельного участка арендаторами, предоставленного для комплексного освоения с целью строительства жилья экономического класса и освоения с целью строительства жилья экономического класса, осуществляется на общих основаниях, то есть по результатам торгов. Скорее всего такой подход законодателя обусловлен тем, что инвестор в первом случае не может измениться, так как ему не предоставлена возможность передать свои права и обязанности другому лицу, тогда как в двух других случаях инвестор может передать свои права и обязанности по основному договору, а значит и по договору аренды. Хотя формально договор аренды земельного участка в данных случаях заключается без проведения торгов, реально инвесторы проходят отбор на стадии проведения аукциона на право заключения основного договора, победитель которого заключает сразу два договора — основной и договор аренды. Предоставляемая законом возможность изменить инвестора при наличии права приобретения земельного участка в собственность без проведения торгов из государственной или муниципальной собственности позволяла бы обойти процедуру отбора на торгах.

В Постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного арбитражного суда от 20 марта 2014 года по делу № А09–5461/2013 указано, что правовой режим земельного участка, предназначенного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, устанавливается в том числе проектом планировки территории, который разрабатывается инвестором после заключения договора аренды земельного участка, а реализация жилищного строительства допускается только после комплексного освоения территории. [7] Действительно, в отношении современных правовых институтов комплексного освоения территории действует то же самое правило в отношении проекта планировки территории, однако график осуществления мероприятий по освоению территории, строительству и вводу в эксплуатацию иных объектов капитального строительства оговаривается сторонами самостоятельно в дополнительном соглашении к договору. Законом не оговаривается необходимость первоначального освоения территории, посредством строительства и ввода в эксплуатацию объектов инфраструктуры, а потом жилых домов, в связи с чем, на практике встречаются ситуации, когда жильцы уже сданных домов испытывают трудности из-за отсутствия объектов инфраструктуры или их недостаточности.

Существенный риск для инвестора представляет возможность изменение в период действия основного договора генерального плана. Изменения генерального плана могут сделать договор невыгодным для застройщика, так как он не сможет рассчитывать на получение той выгоды, которая предполагалась им при заключении договора. Например, по делу № А-32–14013/2015 судами было установлено, что допустимая площадь для расположения жилых домов снизилась в три раза после внесения изменений в градостроительный план, на основании чего суды первой и апелляционной инстанций признавали право арендатора не уплачивать арендную плату. [8]

В связи со всем вышеизложенным можно говорить о том, что все три рассмотренных правовых института хотя и имеют сходные черты, но в то же самое время имеют и достаточной количество отличий. Правовой режим земель данных территорий различается. Получить полное представление о правовом режиме земель рассмотренных территорий чрезвычайно сложно, так как устанавливается как нормами земельного и градостроительного законодательства, так и градостроительного регламента. Современное законодательство имеет и свои недостатки, которые порождают риски для добросовестных инвесторов. В то же время необходимо данные риски минимизировать, так как данный институт является чрезвычайно затратным для инвестора, но очень выгодным для публичной стороны, так как позволяет решать проблемы огромного масштаба в сфере жилья и создания необходимой инфраструктуры.

Литература:
  1. Бабенко С. В. Проблемы и перспективы реализации концепции комплексного освоения территории в крупных городах России.//Журнал правовых и экономических исследований. — 201 г. — № 2. — С. 137–140.
  2. Дембич А. А., Закирова Ю. А. Методика комплексного освоения городской терри-тории на примере Адмиралтейской слободы г. Казань.//Известия Казанского госу-дарственного архитектурно-строительного университета. — № 2. — 2015. — С. 114–122.
  3. Положение об Управлении градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области. URL: http://orel-region.ru/index.php?head=6&part=73&unit=276&op=6 (Дата обращения:27.06.2016)
  4. Леер А. В., Прокофьева Г. И. Порядок и правовое регулирование представления земельного участка под строительство для юридических лиц.//Проблемы совре-менной науки и образования. — № 8(50). — 2016 г. — С. 107–112
  5. Р. Русаков Некомплексный подход. URL: file:///C:/Users/User/Downloads/85T105. PDF (Дата обращения: 25.06.2016)
  6. Решение Благовещенского городского суда Амурской области по делу № 2–4969/11. URL: http://www.gcourts.ru/case/1266301(Дата обращения: 27.06.2016)
  7. Постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного арбитражного суда от 20 марта 2014 года по делу № А09–5461/2013 URL: http://sudrf.kodeks.ru/rospravo/document/421027739 (Дата обращения:26.06.2016)
  8. Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01 марта 2016 года по делу № А32–14013/2015. URL: http://base.consultant.ru/ (Дата обращения: 27.06.2016)

Основные термины (генерируются автоматически): комплексное освоение территории, экономический класс, цель строительства жилья, земельный участок, РФ, договор аренды, основной договор, проведение торгов, участок, комплексное освоение.

Похожие статьи

Особенности и тенденции развития законодательства...

Основные термины (генерируются автоматически): Российская Федерация, земельный участок, проведение торгов, участок, строительство, РФ, комплексное освоение территории, предварительное согласование, возможность приобретения...

Правовое регулирование методики определения начальной цены...

В случае с освоением территории и комплексным освоением территории с целью строительства жилья экономического класса сначала проводится аукцион на право заключения основного договора, а затем, как правило...

Содержание права застройки земельного участка как...

комплексное освоение территории, экономический класс, цель строительства жилья, земельный участок, РФ, договор аренды, основной договор, проведение торгов, участок, комплексное освоение.

Комплексное освоение территорий: особенности и проблемы...

Санкт-Петербургский государственный экономический университет. В последнее время комплексное освоение территорий (КОТ) принимает все большие масштабы, в особенности это касается жилищного строительства.

Проекты комплексного освоения территорий в Псковской области

Институт освоения территории с целью строительства жилья экономического класса предполагает строительство одного многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки...

Заключение договора аренды земельного участка...

Российская Федерация, земельный участок, проведение торгов, участок, строительство, РФ, комплексное освоение территории, предварительное согласование, возможность приобретения, развитие территории.

Регулирование инвестиционной деятельности в Красноярском...

Однако, при проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка высок риск, что победителем аукциона окажется не предполагаемая «компания-инвестор», а другое физическое или юридическое лицо.

Меры совершенствования развития территории муниципального...

В статье авторы предлагают рассмотреть основные мероприятия, связанные с развитием территории муниципального образования «город Ульяновск» с целью совершенствования этих процедур. 1. Предоставление земельных участков муниципального образования...

Особенности передачи муниципальной собственности по...

Заключение договора аренды земельного участка... земельный участок, РФ, муниципальная собственность, ГК РФ, проведение торгов, договор аренды, незавершенное строительство, Российская Федерация, пункт, соглашение сторон.

moluch.ru

Плюсы и минусы проектов КОТ (комплексное освоение территории)

Прежде чем рассуждать, какие же преимущества  и недостатки имеют строительные проекты, при которых территория подвергается комплексному освоению, давайте разберемся, а что же это такое, собственно  «комплексное развитие территории».Под комплексным освоением территории подразумевается  полная разработка земельного участка, на котором ведется строительство. Это не только возведение многоквартирных домов, но и прокладка всех необходимых коммуникаций и инженерных систем, а также размещение сопутствующей инфраструктуры, достаточной для комфортного повседневного проживания. И не последнюю очередь занимает правильно составленный проект будущего жилого квартала. 

КОТ – что за зверь и с чем его едят?

Согласно статистике, на рынке строящейся недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области на долю КОТов приходится 40% от всех проектов. Конечно, большая часть из этих КОТов строится на окраинах города, в так называемом «заКАДье» или около него.  Так как центр города представляет собой сформировавшиеся кварталы, и там новые дома появляются либо в результате уплотнительной застройки, либо как реновация старых кварталов, либо на месте промышленных зон и заводов, которые или закрылись, или перенесены за город.  

Окраины же города, а также ближайшая территория Ленобласти, являются отличным местом для строительства «города в городе», так как предоставляют буквально чистое поле для реализации всех задумок архитекторов, проектировщиков и застройщиков.

1 2 

Комплексной застройкой, прежде всего, возводятся кварталы эконом-класса и комфорт-класса. По процентам их можно соотнести как 60-70% к 23-35%. Оставшиеся 5-7% приходятся на жилье бизнес-класса. И такая картина вполне понятна: КОТы предполагают большое количество строящихся квартир, в которых будет жить достаточно большое число семей.  Ведь предложение рождается из спроса. А сегодняшние реалии таковы, что большинство российских покупателей  ориентировано на покупку бюджетного жилья. Да и месторасположение современных КОТов Санкт-Петербурга трудно назвать престижным. 

В целом, коттеджные поселки, появляющиеся по всей Ленобласти вокруг Санкт-Петербурга, а также в Курортном и Приморском районах северной столицы, также можно отнести к КОТам. Ведь здесь тоже производится комплексное благоустройство земли, с возведением объектов инфраструктуры.  И такие поселки, состоящие из коттеджей или таунхаусов, скорее будут интересны покупателям элитного жилья. Но и требования, предъявляемые к строящимся объектам, в этом случае очень высоки.

Особенности проектов КОТ

Создавая проекты КОТ, отечественные застройщики опираются на европейский опыт. И даже к проектированию привлекают иностранные архитектурные бюро. Поскольку стоимость проектировочных работ у нас и за границей примерно равна, а вот профессионализма нашим архитекторам в плане проработки проекта не одного здания, а сразу целого квартала, не хватает. Опыта маловато.

Конечно, если прослеживать историю развития КОТов, то можно отметить, что комплексное развитие застраиваемых участков началось давно, еще в 30х годах прошлого века. И это мировая тенденция, характерная для многих развитых и развивающихся стран, со своими особенностями, но общей целью – создать комфортную среду для проживания. Не только квартиру или дом, но и окружающее пространство. Обеспечить будущих жителей социальными и медицинскими объектами, торговыми и обслуживающими организациями, дорожно-транспортной сетью, необходимыми инженерными системами.

КОТы раньше строились и в России. В советское время около крупных заводов или производств строились городки, жизнь в которых зависела от градообразующего предприятия. И при возведении таких городков немалое внимание уделялось постройке социальных, торговых и бытовых учреждений, призванных обеспечить жителям достойный уровень жизни. Но в СССР такие объекты инфраструктуры  «висели» на балансе городских заводов и фабрик. И их количество и разнообразие зачастую зависели от директоров предприятий, которые и выбивали из бюджета денежные средства на строительство инфраструктуры.

После развала СССР развалилось и забылось на несколько десятилетий и комплексное освоение земель.  Жилые дома строились точечно, в основном уплотняя уже имеющуюся городскую застройку и добавляя нагрузку на городские коммуникации.  Да и многие социальные объекты закрыли или перепрофилировали, а новые не строили. В связи с чем в северной столице и сейчас остро ощущается нехватка социальной и бытовой инфраструктуры.  

Особенностью же КОТов и является, в частности, обеспечение будущих жителей всей необходимой инфраструктурой: и социальной, и торговой, и транспортной.

Плюсы проектов КОТ

Самым главным достоинством КОТов является, пожалуй, единый проект развития целого микрорайона или квартала. И в этом проекте подсчитаны необходимые мощности инженерных сетей  и коммуникаций для запроектированного количества жилья. Просчитаны и запланированы необходимые объекты социальной и торговой инфраструктуры, призванные полностью покрыть потребности будущего  населения квартала. Проложены дороги, способные обеспечить отличное транспортное сообщение как внутри микрорайона, так и между ним и соседними кварталами. 

Жители в правильно организованном и построенном КОТе имеют возможность не только работать недалеко от дома, но и полноценно отдыхать и развлекаться в пределах своего квартала. И не важно, будет то поход в кино, шопинг или прогулка по парку.  Дети в КОТах посещают школу или детский сад, находящиеся в непосредственной близости от их дома. 

К плюсам КОТов, строящихся на окраинах города можно отнести и более низкую стоимость квадратных метров по сравнению с ценами на жилье в центре Санкт-Петербурга, а также значительно более лучшую экологическую обстановку.

Прежде чем рассмотреть недостатки КОТов, скажем немного слов о КОТах, строящихся непосредственно в Санкт-Петербурге и Ленобласти, так как минусы их, по большей части, являются результатом российских реалий.

Проекты КОТ Санкт-Петербурга 

Самыми крупными КОТами в Санкт-Петербурге можно назвать «Балтийскую жемчужину», возводимую на Юго-западе северной столицы, «Северную долину», растущую на севере города, в пешей доступности от станции метро «Парнас», ЖК «Каменка», который строится возле Новоорловского лесопарка. Не менее известными являются ЖК «Новый Оккервиль», микрорайон «Славянка» в Пушкине, ЖК «Юнтолово», «Триумф Парк». Из малоэтажной застройки можно выделить «Новую Ижору» в Пушкинском районе Санкт-Петербурга, «Щегловскую усадьбу» за Всеволожском.

Если более пристально обратить внимание на развитие КОТов в Санкт-Петербурге, то можно отметить, что проекты освоения территорий, отданных под строительство, очень интересны на этапе проектирования и теории. Но, как только дело доходит до практической части и  непосредственно возведения зданий, проекты претерпевают большие изменения. 

Самым ярким примером может служить  история строительства второй сцены Мариинского Театра. Да, это далеко не КОТ, но зато наглядный пример того, как может разниться здание по проекту с итоговым решением, и какими проблемами и причинами это могут объяснять сами строители. Что-то похожее происходит и с КОТами. И каждому петербуржцу такой пример понятен. 

3 4 

Например, «Балтийская жемчужина», один из амбициозных проектов, с привлечением китайского капитала, за время реализации претерпел существенные изменения в части возведения социальных и торговых объектов. Уже не так, как в плане, выглядит бизнес-центр, потеряв свои лепестки, из лотоса превратившийся в жемчужину. Не будет и сердца микрорайона, которым должна была стать крытая пешеходная зона с магазинами, ресторанами и кафе. Объекты развлекательной инфраструктуры будут, но уже раскиданные по кварталам и спрятавшиеся среди многоэтажных строений. Да и часть своих земель китайский девелопер переуступил российским застройщикам, который реализуют там свои проекты, не очень пересекающиеся по концепции с общим замыслом «Балтийской жемчужины».  Да и сроки строительства данного жилого микрорайона сильно подвинулись.  И вместо 2010 года сроком завершения проекта назван 2016 год.

Такая же участь постигла и микрорайон «Семь столиц», возводящийся в Кудрово. Из семи столиц остались лишь две: «Вена» и «Лондон». Остальную территорию застраивают другие компании, также отказавшиеся следовать архитектурному стилю и высотным решениям «Семи столиц». 

Конечно, основными причинами таких пертурбаций можно назвать смену власти в Санкт-Петербурге, да и экономический кризис 2008 года сильно помешал планам девелоперов. Но есть и другие факторы, мешающие построить  КОТы, полностью соответствующие европейским по комфортности.

Минусы проектов КОТ

Основными минусами КОТов в нашем государстве можно назвать несогласованность действий между муниципальными властями и девелоперами, а также желание застройщиков получить как можно больше прибыли. 

Остановимся подробнее на взаимосвязи между властями и застройщиками. Понятно, что социальная составляющая жизни в кварталах, как и транспортное сообщение, находится в ведении скорее муниципальных властей, чем девелоперов. Строителям, по большей части, все равно, как будут жить жители в построенном ими жилье. Застройщик построит дома, продаст все квартиры, получит свой доход и пойдет дальше, возводить следующие кварталы. И его зона ответственности остается лишь в гарантиях качества зданий. А вот  то, насколько комфортно жить людям в новом микрорайоне, хватает ли им школ, магазинов, медицинских учреждений,  и нет ли пробок на выезде из квартала – это уже заботы не компании-застройщика. И  вот тут и должны местные чиновники работать вместе с девелоперами, чтобы обеспечить в КОТах соответствующий уровень проживания.

Но в действительности, даже если это и оговаривается, то чаще остается лишь на словах. Так, зачастую, власти и строители не могут договориться, кто ответственен за строительство социальных объектов, за развитие дорожно-транспортной сети, как и в каком объеме это будет оплачено бюджетом. А страдают в итоге жители кварталов, вынужденные стоять в пробках, чтобы доехать до работы и отвезти детей в садик или школу, поскольку в районе своих образовательных учреждений на всех не хватает.

Длительный период подготовительных работ на новых участках земли также является большим минусом КОТов в России.

Проблема сегодня состоит в том, что для комплексного развития территории площадь этой самой территории должна быть немаленькой. И прежде чем строить на имеющемся участке жилье, компания-застройщик должна озаботиться подведением всех необходимых коммуникаций. Ведь чаще всего участки для КОТов предлагаются полностью неосвоенные, бывшие сельхозугодия колхозов и совхозов (как, например, в Мурино). А в Санкт-Петербурге почти нет компаний, которые могут себе позволить приобрести обширные территории и потратить большие средства на прокладку инженерных сетей. Ведь на это может уйти до 35% от всей суммы, требующейся на строительство микрорайона.

Одним из выходов из этой ситуации является объединение нескольких девелоперов, осваивающих один участок. Вопрос в том, что редко они идут на согласие в вопросах общего архитектурного стиля или хотя бы единой концепции строительства. И если прорабатывать вопрос о возведении  общих объектов инфраструктуры они еще готовы (да и муниципальные власти этого требуют, выдавая разрешения на строительство), то об общем благоустройстве территории речь, как правило, не идет.  Каждый отдельный застройщик облагораживает и благоустраивает придомовые пространства и внутренние дворики, но общих крупных скверов или парков на таких территориях нет. Исключением на сегодня можно назвать «Новый Оккервиль», который строится силами двух компаний – «Отделстроя» и  «Строительного треста». Здесь первым делом была обустроена парковая зона на берегу реки Оккервиль. Правда, парк не был оформлен по всем юридическим нормам. Поэтому жителям ЖК «Новый Оккервиль» пришлось на протяжении всего 2013 года отстаивать свое место для прогулок от посягательств  церкви, присмотревшей его для постройки храма. Так что даже новые микрорайоны не защищены от уплотнительной застройки.

Еще одним подводным камнем в освоении новых земель и прокладке коммуникаций  является то, что далеко не всегда поставщики электроэнергии, отопления, воды готовы идти на взаимодействие с застройщиками. Ведь у них свои планы по развитию своих мощностей, нисколько не согласованные с девелоперами. И бывают случаи, что микрорайон строится, уже близок к завершению, а инженерные сети с необходимыми на него мощностями, или подстанции в планах поставщиков таких услуг стоят где-то в будущем десятилетии. Приходиться идти сторонам на переговоры, которые могут длиться по времени больше, чем затрачено на само строительство зданий. Многие покупатели сталкивались с тем, что не могут въехать в свои квартиры, так как схема подключения электричества временная, и даже лифты не работают. Это, конечно, проблема не только КОТов, но в их масштабах многократно увеличивается. Ведь большой жилой микрорайон не подключишь так просто к уже имеющейся подстанции, например, если ее мощностей не хватает. Нужно строительство новой. И так во всем.

Еще одним недостатком КОТов является то, что объекты инфраструктуры строятся в последнюю очередь, и жители домов, сданных в первую очередь, живут среди чистого поля, лишенные и магазинов возле дома, и хороших дорог. И такая ситуация может тянуться годами.

Бывают случаи, когда на месте запланированного паркинга строится еще одна жилая высотка. Девелоперы пытаются выжать максимум прибыли из имеющегося земельного участка, поэтому строят многоэтажные дома рядом друг с другом, оставляя небольшие внутренние дворики, в которых еле размещаются детская площадка, пару скамеек да деревьев. Количество парковок тоже минимально и редко когда достигает 40% от числа построенных квартир. Увеличивая этажность зданий, застройщики создают подобие муравейников, среди которых теряется привлекательность пригорода, которая состоит, в том числе, и в чистом воздухе и близости к природе.

Резюме

Анализируя все вышеописанное, можно сказать, что КОТы сегодня – правильный и нужный выбор застройщиков, когда создается не просто жилой дом, а целая комфортная среда обитания. И приобретая квартиру в таком объекте, покупатель получает не только собственную жилплощадь, но и возможность приятно провести свободное время на территории своего квартала.

Но, чтобы достичь европейского уровня комплексной застройки территорий, надо приложить еще немало усилий. И прежде всего, создать условия для оптимального взаимодействия муниципальных властей и застройщиков, чтобы развитие кварталов действительно осуществлялось комплексно, и, главное, последовательно.

И еще раз, кратко перечислим плюсы и минусы КОТов Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Плюсы:

- создание новых микрорайонов с постройкой объектов инфраструктуры;

- гармоничная, единая концепция развития квартала;

- более низкая стоимость квартир по сравнению с ценами в центре города;

 -близкое расположение от города

Минусы:

- отсутствие достаточного количества социальных объектов в кварталах;

- минимум зеленых зон и парков внутри КОТов;

- недостаточное количество парковок для автотранспорта;

- неразвитость дорожно-транспортной сети, вследствие чего пробки на выезде из КОТов являются обычной ситуацией.

- областная прописка и невозможность пользоваться социальной инфраструктурой города в тех КОТах, которые построены на землях Ленобласти.

 

29 апреля 2014 | 00:58

novostroy.spb.ru

Комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства

По результатам последней статистики рынка недвижимости России, на сегодня около 40% рынка занимает так называемый проект комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства.

Комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства воплощается в разработке участка земли, где будет проходить строительство. Под данным термином подразумевают не только процесс сооружения многоквартирных домов, но и построение всей основной системы коммуникации, а также инженерии, прокладка жилой инфраструктуры, которая необходима для комфортного проживания граждан.Основной характеристикой комплексного освоения территорий можно отметить то, что при разработке данного проекта создается и план развития всего района или квартала. Здесь рассчитывают всю получаемую в будущем нагрузку на инженерные сети, а также подсчитывают всю необходимую коммуникацию для планируемого количества квартир или домов.

Помимо этого рассчитывается все объекты инфраструктуры, которые должны в полной мере покрыть все потребности будущих жителей данного квартала.

Комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства отличается тем, что их жители в будущем смогут жить полноценно в своих квартирах, а также находить все необходимое за их пределами: это могут быть как больницы, так и детские сады и школы, как торговые центры, так и супермаркеты и тому подобное.

Также одной из характеристик данных застроек можно назвать и более низкую стоимость жилья в сравнение с другими ценами на российском рынке недвижимости в определенном городе. Все просто: многие из таких проектов отстраивают именно в частях окраины города, а также ближайшей подходящей территории, которая находится в пределах области. Эта часть города является очень благоприятной для застройки так называемого «города в городе», потому что для реализации данных проектов предоставлен буквально чистый холст, что дает возможность архитекторам, проектировщикам и застройщикам для реализации всего потенциала. Не стоит забывать и о лучшей экологической обстановке данной части области.

Но не стоит забывать, что помимо вышеперечисленных и других плюсов, комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства имеет и свои недостатки, которые могут стать решающими при покупке жилой площади.

К одним из общеизвестных минусов для России можно отнести несогласованность действий среди городской исполнительной власти и девелоперами. Помимо этого существует проблема и среди застройщиков. Очень часто они пытаются получить больше прибыли, чем необходимо.

Ясно, что вся социальная часть проживания в новостроенных кварталах, в том числе и транспортное сообщение, полностью зависит от работы всех органов муниципальной исполнительной власти. Это понятно: строителям по большей мере неинтересно, как в будущем будут жить люди в построенном жилье. На плечи застройщика падает необходимость построить дом и продать абсолютно все квартиры жильцам. Дальше их обязанности заканчиваются. На этом этапе застройщик забирает свои деньги и переходит к строительству следующего объекта. А потому зоной его ответственности можно назвать исключительно гарантию качества построенного здания. Его мало интересует, насколько проживание в данном районе будет комфортным для будущих жильцов: хватит ли им образовательных учреждений, больниц, магазинов и не будет ли выезд из квартала проблематичным – все это не является заботой застройщика. А потому органы городской власти должны сотрудничать с девелоперами для обеспечения жителей всей самой необходимой инфраструктурой, а соответственно и хорошим уровнем жизни.

Но на деле часто такое сотрудничество заканчивается исключительно разговором. Зачастую муниципальные власти и строительная компания не смогут договориться об ответственности за объекты социальной недвижимости, развитие необходимой транспортной системы, а что самое главное: насколько постройку той или иной сферы покроют бюджетные средства. Из-за такого нежелания страдают исключительно жители, которые в будущем будут вынуждены простаивать в пробках, потому как в районе их проживания нет необходимой инфраструктуры: ни школы, ни садика, ни больницы, ни магазина, а ко всему прочему еще и транспортная развязка очень плохая.

Большой срок подготовки проекта на новом участке также можно назвать одним из основных минусов. Основная проблема, в целом, заключает в том, что для реализации проекта освоения необходимо располагать достаточно большой площадью. И перед тем, как начинать стройку на этом участке, застройщику необходимо позаботиться о проведение всей необходимой в будущем коммуникации. А на это может уйти до 40% от всего бюджета, который необходим для строительства.

Вконтакте

Twitter

Мой мир

Google+

Одноклассники

E-mail

petersit.ru

Освоение территорий: все включено - ЭкспертРУ

Главной «фишкой» уходящего года для инвестиционно-строительного бизнеса стало комплексное освоение территорий. Правда, массовые продажи жилья в глобальных проектах случатся не раньше 2010 года

Зачинщик комплексного освоения территорий – город. Сложно сказать, что послужило пищей для этой идеи: то ли отсутствие инженерно подготовленных территорий под строительство и нежелание вкладывать в них большие средства, то ли курс администрации на глобализацию бизнеса.

«Комплексное освоение территорий, – полагает Василий Селиванов, генеральный директор Setl City, – явление позитивное. В первую очередь, оно дает возможность уйти от конфликтов с местными жителями, возникающих при уплотнении. Кроме того, такие проекты подразумевают не просто четыре стены на отшибе, а создание нового качественного жилья, встроенного в комфортную, организованную среду обитания».

Вместе с тем, чтобы комплексное освоение стало реальным, необходимо позаботиться об обеспечении будущих объектов головными источниками энергии и магистральными инженерными сетями, а также дорожно-транспортной инфраструктурой. Как правило, на начальном этапе зачинщик-город ничего предоставить не может. Выделяемые под комплексное освоение территории нередко настоящая целина. Там зачастую отсутствует не только какая-либо инфраструктура, но даже сама возможность получить энергию для будущих объектов. Все это надо создавать с нуля.

По словам директора Фонда имущества Петербурга Андрея Степаненко, желание города продавать территории для комплексного освоения крупными лотами (сотнями гектар) мотивируется следующими соображениями: «Застройщики не научились вместе готовить территорию под строительство, не могут договориться между собой. Кроме того, при застройке отдельными лотами мы не получим единообразия ни в архитектуре, ни в качестве, ни в сроках». Понятно, что «переварить» такие строительные объемы и необходимый перечень работ (создать концепцию жилой среды, профессионально управлять таким сложным проектом и т.п.) могут только крупные компании, обладающие собственными финансами или сумевшие гарантировать возврат кредитов. Что касается рисков, то Степаненко особых проблем здесь не видит: «Инвесторы знают о существующих рисках, но раз покупают, значит рисковать готовы».

По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, сегодня работа ведется по всем территориям, предоставленным под комплексное освоение: «Инвесторы ответственно относятся к своим проектам. Каких-либо проволочек и промашек нет, деньги заплачены большие, а значит и подход крайне серьезный».

Не ко времени

Город может предложить для комплексного освоения немного: северо-приморская часть Приморского района, Коломяги (также Приморский район) и Юго-Запад. До 2010 года планируется выставить на торги крупные участки под строительство 3,5 млн кв. м жилья в Каменке, Сосновой Поляне, Петродворце, Красном Селе, Зеленогорске. Еще будут переданы на торги 2 млн кв. м в северо-приморской части, севернее улицы Новоселов и около парка Сосновка. В резерве территории Ручьев и Шушары, где можно построить 4 млн кв. м жилья. Но эти земли – в частной собственности. Основной объем жилья, по мнению чиновников, дадут «Балтийская жемчужина», Морской фасад, Купеческая гавань, Конная Лахта, Северная Долина и юго-западная приморская часть города. Совокупный объем строительства – 7,3 млн кв. м. Предполагаемый срок начала ввода в эксплуатацию – 2010 год.

Сроки реализации проектов длинны не из-за больших объемов строительства, но из-за целого ряда проблем, сопутствующих комплексной застройке неосвоенных земель. Победитель торгов может выйти на площадку не ранее чем через два года. Сначала надо сделать проектную и градостроительную документацию. Только разработка проекта планировки занимает шесть-девять месяцев. Разработка и согласование проектов инженерных сетей – еще восемь-десять месяцев. Выполнение строительно-монтажных работ на инженерных сооружениях – шесть месяцев. Пусконаладка и передача на баланс городу – еще минимум шесть месяцев, а чаще 8-12. Итого – три с половиной года. Но и это не предел. Почти на каждой территории есть свои проблемы. Например, в Конной Лахте нет дорог, в Северной Долине и на Парнасе придется обсуждать имущественно-правовые вопросы с владельцами гаражей. Даже если все проблемы решать параллельно, вряд ли удастся завершить процесс раньше чем через три-четыре года.

Сюрпризы для инвестора

Инженерная подготовка территорий не проводилась в Петербурге в течение нескольких лет. В результате не осталось участков, пригодных для строительства. Когда стало очевидно, что без инженерной подготовки не увеличить строительный объем и отчитываться будет нечем, администрация объявила ее приоритетной задачей. Принята, как водится, комплексная программа со сроком действия до 2010 года. За счет бюджета администрация обещает подготовить 403,2 га. Однако пока землю к строительству готовят, как правило, сами застройщики.

«В мировой практике инженерная подготовка территорий под застройку, как правило, осуществляется за счет государственных средств, – комментирует вице-президент союза строительных компаний „Союзпетрострой“ Лев Каплан. – Это обязанность государства, так как это городские коммуникации. Поэтому в предоставлении инженерной подготовки частным компаниям больше отрицательных, чем положительных моментов, тем более что эти затраты, как правило, убыточны и выполняются отдельными застройщиками от безысходности». По словам Селиванова, затраты на инженерную подготовку могут достигать 30% себестоимости проекта.

По мнению Льва Каплана, приобретение огромных территорий еще не гарантирует их реальное освоение: «Должны быть выполнены социальные нормативы – количество школ, детских садов, поликлиник и т.п., а они не являются коммерческими продуктами. Это проблемы уже не строительные, а градостроительные, и непростые». «При комплексном развитии территорий девелопер вынужден планировать не только ликвидное жилье, но и инфраструктурные элементы, – подтверждает Ольга Копейкина, представитель компании „Сестра-Ривер“. – В зависимости от месторасположения участка и удаленности его от городской инфраструктуры доля коммерческих помещений в общем объеме строительства может варьироваться от 10 до 30%».

Проект «Новый Оккервиль» в Кудрово компания «Отделстрой» реализует на особых условиях. Строительство объектов соцкультбыта, дорог и внешних сетей финансирует федеральный бюджет. По данным компании, средства поступают сразу по факту выполнения работ. Однако получить федеральную поддержку непросто. Заявленный объем жилья должен составлять минимум 1 млн кв. м.

Не менее важный аспект – транспортная доступность. Хорошо если новый район строится по соседству с метро: по мнению Василия Селиванова, это решает 70% транспортных проблем. «Но ведь требуют развития и другие территории, не только те, где запланировано строительство станций метро», – замечает Селиванов.

Город обещает помогать: по утверждению чиновников, развитие территорий потому и называется комплексным, что должно происходить одновременно во всех направлениях. Однако большие территории не могут существовать без внутриквартальных проездов, улично-дорожной сети. Инвесторы строят дороги, но не находят того баланса, на который их можно передать. В Подмосковье уже есть поселки, где эксплуатацией дорог вынуждены заниматься частные управляющие компании, а платить за все – жители этих поселков. Словом, сюрпризы для инвестора могут проявиться на любой стадии проекта. Поэтому затраты заранее просчитать невозможно.

Малоэтажная специфика

План по сооружению малоэтажного жилья в Петербурге был принят еще в 2001 году. Несмотря на то что доля малоэтажного сектора в объеме городской застройки не превышала в то время 5%, администрация утвердила размещение малоэтажных зон с перспективой до 2010 года. Предполагалось построить 5 млн кв. м коттеджей и таунхаусов, исходя из прогноза будущего покупательского спроса на качественное жилье. Однако в чистом виде ни одного масштабного проекта малоэтажной застройки в городе пока не реализовано. Даже проект, реализуемый на территории Северной Долины, изначально задуманный как малоэтажный, претерпел изменения в сторону большей высотности. Эксперты посчитали, что из-за отсутствия инфраструктуры малоэтажная застройка в Северной Долине нерентабельна.

Освоением больших территорий пока что может похвастаться только Подмосковье. По словам Анатолия Западинского, заместителя генерального директора Rodex Group, компания с 2003 года реализует мегапроект «Можайская волна» – восемь малоэтажных поселков (1,8 тыс. домовладений) со всей необходимой инфраструктурой на территории 550 га. Поселки вводятся в эксплуатацию поочередно. Для жизнеобеспечения жителей малоэтажных комплексов инвестор не только проложил сети, но и построил очистные сооружения. «Мы сумели грамотно распределить инфраструктуру по всем поселкам. И самое главное – это не оказалось тяжким бременем для покупателей, которые вынуждены платить за нее», – добавил Западинский. По его словам, соответствующие расходы при покупке и эксплуатации для каждого жителя поселка незначительны.

Задавят массой денег

Даже самые крупные петербургские застройщики, такие как ЛЭК, ЛенСпецСМУ, Строительный трест, «Строймонтаж», не могут участвовать в торгах, на которых реализуются территории от 30 га, по экономическим ограничениям (размеры годового оборота, общая капитализация), сетует Лев Каплан. Соответственно, территории в 100-200 га стоят под парами в ожидании внешних инвесторов.

«Много говорят о возможности создать консорциумы из петербургских застройщиков для конкуренции с внешними инвесторами в освоении новых территорий, но пока нам трудно представить консорциум из компаний, которые имеют разную рыночную стратегию, – рассуждает Каплан. – Это не обеспечит однородной застройки. Более реальный путь – предоставление ведущим петербургским застройщикам городских гарантий по банковским кредитам для инженерного обустройства территорий.

Что касается средних застройщиков, то они вообще остаются в стороне от комплексного освоения, есть только призрачная надежда, что новые гиганты рынка продадут на сторону часть сформированных земельных участков. В любом случае это крохи с барского стола, а не путь к выживанию».

«Большие затраты впоследствии окупятся массовыми продажами, – уверен Селиванов. – Но произвести эти затраты на начальном этапе могут только крупные, финансово стабильные компании. Средний застройщик на них не пойдет. Следовательно, мы получим некоторую кристаллизацию на рынке. Появится группа серьезных застройщиков, которые сконцентрируются на проектах комплексного освоения земель. Это будут не только питерские компании, но и московские и иностранные. Большинству же участников рынка – а это как раз средние и малые компании – достанется завершение каких-то локальных недостроев и остатки точечных проектов в сложившихся районах города либо участие в застройке отдельных пятен в рамках проектов освоения крупных территорий».

На любой вкус

По утверждению застройщиков, которые участвуют в крупных проектах, важнейший фактор комплексного освоения – создание концепции застройки и формирование на ее основе качественно новой жилой среды. По мнению заместителя генерального директора по маркетингу и продажам компании «Отделстрой» Ларисы Окунь, сегодня изменилось и качество строительства, и жилая среда – компании должны соответствовать новым требованиям рынка.

«Класс недвижимости, планируемый девелопером к реализации на конкретной территории, напрямую зависит от местоположения участка, его размера и целей инвесторов. Очевидно, трудно позиционировать жилье как элитное, если объем предложения в проекте составляет сотни тысяч квадратных метров. Участки, удаленные от города, расположенные в труднодоступных и непопулярных направлениях, располагают к строительству массового жилья», – полагает Ольга Копейкина.

«Отличия стираются, – говорит Лариса Окунь, – в обиход входит понятие „суперэконом“ – жилье из низкой ценовой ниши, но хорошего качества. Это массовое жилье, выведенное на новый уровень». По ее мнению, в процессе строительства могут меняться представления о том, что такое качественный дом. «В большом комплексном проекте обязательно будет жилье в разных ценовых диапазонах, чтобы привлечь разных людей, – рассуждает Окунь. – Наверняка будут покупатели из других регионов, а там свои критерии качества. Мы, в свою очередь, должны строить то, что востребовано на рынке».

Продали – забыли

Фото: Александр Крупнов

По словам Романа Филимонова, сегодня есть только один проект комплексного освоения территории, по которому разработана и утверждена градостроительная документация, – «Морской фасад». Застройщик может готовить проектную документацию, чтобы получить разрешения на строительство по конкретным объектам и приступать к инженерной подготовке.

До 2009 года городская администрация обещает упаковать к торгам несколько кварталов в Приморском районе, а в 2010-м – один из кварталов Полюстрово. В Комитете по градостроительству и архитектуре разработаны и утверждены проекты планировок для жилищного строительства на участках площадью свыше 2,5 тыс. га – этого хватит для строительства 20 млн кв. м.

До 2015 года у нас будут освоены 390 га в Выборгском районе (Северная Долина), 166 га – в Красносельском, 76 га – в Курортном, 155 га – в Петродворцовом, 746 га – в Приморском, 712 га – в Пушкинском, 88 га – во Фрунзенском. В КГА разрабатываются документы на территории, которые предполагается осваивать после 2015 года. Это 1,5 тыс. га в Ручьях, Юнтолово, проекты «Морской фасад» и «Славянка». Всего в разработке 8 тыс. га.

«Комплексное освоение территорий на сегодняшний день является популярным направлением деятельности девелоперов, – утверждает Ольга Копейкина. – Вывод на рынок одновременно большого объема предложения, безусловно, повлияет на цену в среднем по городу, но в любом случае мы не ожидаем снижения цен». Комплексное освоение невозможно без государственного участия. Однако, по признанию застройщиков, власть не проявляет большого интереса к территориям, которые уже перекочевали к инвесторам в результате торгов. «Безусловно, инвестор берется за проект, исходя из своих интересов. Но это не значит, что нужно перекладывать на него всю ответственность и обязанности, которые испокон веку были закреплены за властью, – уверен Василий Селиванов. – Мы от города хотим не так уж много. Если он создал правила, пусть по этим правилам и работает».

Санкт-Петербург

 

Наибольшие объемы застройки – в руках столичных строителей

expert.ru

Что такое комплексное освоение земельного участка

Ст 46

1. Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории. 2. Договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, и юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником.

Земельная реформа-2015: что нужно знать застройщику

Изменения, внесённые в кодекс и вступающие в силу с 1 марта 2015 года, уже назвали новым витком земельной реформы.

Очевидно, что коснутся они всех участников рынка недвижимости, и в том числе – застройщиков. Начальник отдела обеспечения ведения кадастра Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю Лариса Трефилова рассказала, к чему нужно готовиться строительным компаниям. Если попытаться в целом охарактеризовать изменения, которые вносятся в кодекс, можно отметить, что они направлены на снижение административных барьеров, облегчение процедуры предоставления земельных участков для целей комплексного освоения территорий.

Статья 30

1.

Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Что такое комплексное освоение земельного участка

Общество (ООО) планирует заключить по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, организованного муниципалитетом, договор аренды земельного участка для использования в целях комплексного освоения для жилищного строительства.

Изменение цели использования не допускается. Срок аренды на 5 лет. Договором предусматривается график комплексного освоения участка, куда входит: подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, его утверждение, срок — не более 2-х лет; выполнение работ посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передачи муниципалитету на безвозмездной основе; осуществление жилищного и иного строительства – срок не более 3 лет.

Одной из принципиальных новелл земельного законодательства последних лет является установление обязательности предоставления земельных участков для жилищного строительства на торгах, и, в том числе, появление новой процедуры, связанной с предоставлением земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства

Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяются по правилам ст. 30.2 Кодекса. В п. 1 этой статьи определен перечень мероприятий, выполняемых в процессе комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства.

Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

juridicheskii.ru