8.2. Передача в аренду государственного имущества унитарным предприятием, владеющим этим имуществом на праве хозяйственного ведения. Аренда муниципального предприятия


Сдача в аренду государственного имущества учреждениями. Аренда

Сдача в аренду государственного имущества учреждениями

В Российской Федерации, как Вы знаете, признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. В соответствии с гражданским законодательством государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации.

О сдаче в аренду государственного имущества учреждениями мы расскажем в этой статье.

Отметим, что юридические лица создаются в форме коммерческих и некоммерческих организаций, и если коммерческие организации преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности, то некоммерческие организации не имеют в качестве цели деятельности извлечение прибыли и полученную прибыль между участниками не распределяют.

Некоммерческая организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера, признается учреждением. Учреждение, согласно статье 120 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), может быть создано гражданином или юридическим лицом, так называемое частное учреждение, либо Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием, соответственно, такие учреждения являются государственными и муниципальными.

Напомним читателям, что с 1 января 2011 года вступил в силу Федеральный закон от 8 мая 2010 года № 83-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений» (далее – Закон № 83-ФЗ).

В соответствии со статьей 6 названного Закона теперь все государственные и муниципальные учреждения делятся на три типа: автономные, бюджетные, казенные.

Правовое положение автономных учреждений определяет Федеральный закон от 3 ноября 2006 года № 174-ФЗ «Об автономных учреждениях» (далее – Закон № 174-ФЗ).

Особенности правового положения бюджетных учреждений установлены статьей 9.2, дополнившей Федеральный закон от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее – Закон № 7-ФЗ).

Особенности правового положения казенных учреждений установлены статьей 161 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее – БК РФ).

Порядок заключения договора аренды.

Правоотношения сторон при сдаче имущества в аренду регулируются главой 34 «Аренда» ГК РФ. В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Помимо этого, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды государственного имущества может быть заключен в двустороннем порядке, то есть между собственником государственного имущества (арендодателем) и арендатором или между балансодержателем (конкретным учреждением или предприятием) имущества, обеспечивающим оперативное управление, и арендатором, но в этом случае балансодержатель является арендодателем.

Договор аренды может быть заключен и в трехстороннем порядке, то есть между арендодателем – собственником государственного имущества, балансодержателем имущества (конкретным учреждением или предприятием) и арендатором.

Обратите внимание!

Заключить договор аренды, предусматривающий переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, закрепленного за государственным (муниципальным) бюджетным и казенным учреждением на праве оперативного управления, учреждение может только при условии проведения конкурса или аукциона. Такое требование установлено пунктом 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон «О защите конкуренции»).

Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утверждены Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10 февраля 2010 года № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме аукциона».

Отметим, что государственные (муниципальные) бюджетные и казенные учреждения, которым предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, могут передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, права на которые предоставлены учреждению, и составлять более чем двадцать квадратных метров, что следует из пункта 4 статьи 17.1 Закона «О защите конкуренции».

Как учитывается учреждениями арендная плата за сдаваемое в аренду государственное имущество в целях налогообложения?

Порядок налогообложения доходов, полученных от сдачи в аренду государственного имущества, будет различен в зависимости от того, какой договор аренды заключен учреждением – двусторонний или трехсторонний.

Рассмотрим оба варианта.

Двусторонний договор.

Бюджетные и казенные учреждения, получающие доходы от предпринимательской и иной деятельности, приносящей доход, являются налогоплательщиками налога на прибыль организаций и определяют налоговую базу по этому налогу в порядке, установленном главой 25 «Налог на прибыль организаций» Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Напомним, что с 1 января 2011 года статья 321.1 НК РФ, регулирующая особенности ведения налогового учета бюджетными учреждениями, утратила силу.

Следовательно, теперь бюджетные учреждения обязаны исчислять и уплачивать налог на прибыль в общеустановленном порядке в соответствии с главой 25 НК РФ.

Налоговая база по налогу на прибыль организаций определяется в соответствии со статьей 274 НК РФ. В целях налогообложения прибыли налоговой базой признается денежное выражение прибыли, подлежащей налогообложению. Прибылью для российских организаций, согласно статье 247 НК РФ, признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определяемых в соответствии с главой 25 НК РФ.

Средства, полученные от сдачи в аренду имущества, на основании пункта 4 статьи 250 НК РФ включаются в состав внереализационных доходов, и, следовательно, подлежат учету бюджетными и казенными учреждениями при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. Об этом сказано в Письме Минфина Российской Федерации от 11 января 2010 года № 03-03-06/4/1, а также в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 10 марта 2010 года по делу №А32-447/2008-13/10-56/182-2009-29/272.

Дата получения дохода от сдачи имущества в аренду определяется на последнее число отчетного периода (подпункт 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ).

Объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость (далее – НДС) признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, что установлено подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ.

Местом реализации работ (услуг) на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 148 НК РФ признается территория Российской Федерации, если работы (услуги) связаны непосредственно с недвижимым имуществом, находящимся на территории Российской Федерации. К таким услугам относятся, в частности, услуги по аренде.

Таким образом, предоставление государственного имущества в аренду является объектом налогообложения НДС.

Трехсторонний договор.

В трехстороннем договоре арендодателем, как было отмечено выше, является собственник государственного имущества. Следовательно, арендная плата поступает в бюджет, минуя счета учреждения или предприятия – балансодержателя государственного имущества, сдаваемого в аренду, на основании чего это учреждение не может быть в отношении дохода, полученного от сдачи в аренду государственного имущества, плательщиком налога на прибыль.

Как мы уже сказали, предоставление имущества в аренду является объектом обложения НДС. На основании пункта 3 статьи 161 НК РФ при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления и казенными учреждениями в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога.

При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества.

Напомним, что налоговыми агентами признаются лица, на которых согласно НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению в бюджетную систему Российской Федерации налогов, что следует из пункта 1 статьи 24 НК РФ.

В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества, поэтому они обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС, которую впоследствии могут принять к вычету (пункт 3 статьи 171 НК РФ).

Следует обратить внимание читателей, что до 1 января 2011 года арендатор признавался налоговым агентом по НДС, только если арендодателем недвижимости (здания, сооружения и тому подобное) являлся государственный орган или орган местного самоуправления (пункт 3 статьи 161 НК РФ).

С 1 января 2011 года арендатор признается налоговым агентом по НДС, если арендодателем является как государственный орган или орган местного самоуправления, так и казенное учреждение (пункт 3 статьи 161 НК РФ).

Поделитесь на страничке

Следующая глава >

econ.wikireading.ru

8.2. Передача в аренду государственного имущества унитарным предприятием, владеющим этим имуществом на праве хозяйственного ведения

8.2. Передача в аренду государственного имущества унитарным предприятием, владеющим этим имуществом на праве хозяйственного ведения

Статьей 17 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее – Закон об унитарных предприятиях) установлено, что собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Закон об унитарных предприятиях обязывает государственное или муниципальное предприятие перечислять в соответствующий бюджет часть прибыли, остающейся в его распоряжении после уплаты налогов и иных обязательных платежей.

Статья 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации (БК РФ) относит доходы в виде арендной платы за использование государственного имущества (после уплаты налогов и сборов) к доходам бюджета. В соответствии с положениями главы 25 НК РФ арендная плата относится к числу доходов, учитываемых при налогообложении прибыли. В результате получается, что государственное унитарное предприятие (ГУП) либо муниципальное унитарное предприятие (МУП) должно учесть в составе доходов суммы, которыми оно фактически не обладает ввиду обязанности перечислить их в бюджет.

Данное противоречие разрешил Президиум ВАС РФ, который в п. 5 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации, доведенного до судов информационным письмом от 22.12.2005 № 98, разъяснил, что на имущество, закрепленное за унитарным предприятием, положения ст. 42 БК РФ не распространяются, а сфера действия данного положения ограничивается отношениями, возникающими при предоставлении в аренду имущества, составляющего казну муниципального образования.

Иными словами, унитарное предприятие, владеющее государственной (или муниципальной) собственностью и предоставляющее эту собственность в аренду, не обязано в силу положений бюджетного законодательства перечислять полученную арендную плату в бюджет. Другое дело, если такие обязательства возникают в результате договора с собственником – в этом случае перечислять арендную плату в бюджет придется. При этом унитарное предприятие не освобождено от обязанности включать арендную плату в состав доходов для целей налогообложения, что и подтвердил ВАС РФ.

Но, учитывая мнение ВАС РФ, ГУП имеет смысл подумать, стоит ли подписываться под такими обязательствами. Ведь предусмотренное п. 1 ст. 295 ГК РФ право собственника на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, уже реализуется путем ежегодного получения государственным собственником части прибыли ГУП, что установлено ст. 17 Закона об унитарных предприятиях.

Более того, по нашему мнению, изложенная ВАС РФ позиция позволяет унитарным предприятиям даже потребовать внесения изменений в заключенный договор.

Если унитарное предприятие все же руководствуется положениями ст. 42 БК РФ, то для определения суммы, которую оно должно перечислить в бюджет, можно воспользоваться письмом Минфина России от 18.10.2005 № 03-03-04/4/62, согласно которому перечислению в бюджет подлежит разница между суммой арендной платы по договору и суммой уплаченных налогов: НДС и налога на прибыль. При этом вычитаемая сумма налога на прибыль определяется путем применения действующей ставки налога на прибыль к разнице между доходами в виде арендной платы (без НДС) и расходами в виде амортизационных отчислений по сданному в аренду имуществу, закрепленному на праве хозяйственного ведения, и эксплуатационных затрат по его содержанию, осуществленных арендодателем (которые подлежат возмещению арендодателю по условиям договора).

Но финансовое ведомство может изменить свою позицию.

Поделитесь на страничке

Следующая глава >

econ.wikireading.ru

Возможна ли передача МУП в аренду помещения (11 кв. м) в здании, находящемся в муниципальной собственности, без проведения торгов?

5 апреля 2012

Вопрос:

Возможна ли передача МУП в аренду помещения (11 кв. м) в здании, находящемся в муниципальной собственности, без проведения торгов?

Ответ: По общему правилу, закрепленному в ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон N 135-ФЗ), заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Исчерпывающий перечень обстоятельств, позволяющих передать муниципальное имущество в аренду без проведения конкурса или аукциона, установлен п.п. 1-16 ч. 1 ст. 17.1 и ч. 4 ст. 53 Закона N 135-ФЗ.

В частности, согласно п. 14 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ без проведения торгов допускается передача в аренду имущества, являющегося частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает 10% площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.

Следовательно, если здание, в котором расположено указанное в вопросе помещение, находится в муниципальной собственности, а площадь помещения не превышает 10% площади здания, то такое помещение может быть передано муниципальным образованием в аренду без проведения торгов.

Кроме того, возможность передать муниципальное имущество в аренду унитарному предприятию без проведения торгов появится в том случае, если предприятие подаст единственную заявку на участие в торгах, соответствующую требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, либо если оно будет признано единственным участником торгов (п. 15 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ).Иных оснований для заключения договора аренды с унитарным предприятием напрямую (не организуя торги) законодательство не предусматривает.

Ответ подготовил:Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТКоробейников Евгений

Контроль качества ответа:Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТАлександров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

www.belgarant.ru

ООО, арендующее нежилое помещение площадью 104 кв м у МУПа

Выдержка из Постановления:

3. Субаренда

3.1. Арендатор имеет право сдавать 25% арендуемой площади помещения (здания, сооружения) в субаренду с разрешения Комитета. Сдача арендатором более 25% арендуемых площадей в субаренду может осуществляться по согласованию с главой городского округа Химки.

3.2. Разрешение на право сдачи 25% нежилого помещения (здания, сооружения) или его части в субаренду (далее - Разрешение) (приложение 1.4 к настоящему Положению) выдается на срок от 3 месяцев до одного года по соглашению сторон в зависимости от срока действия договора аренды. Разрешение на право сдачи свыше 25% нежилого помещения (здания, сооружения) по согласованию с главой городского округа Химки выдается на срок не дольше срока действия договора аренды. Разрешение на право сдачи 25% нежилого помещения (здания, сооружения) подписывается председателем Комитета, а свыше 25% - председателем Комитета по согласованию с главой городского округа Химки.

3.3. За получение Разрешения арендатором вносится плата.

Плата за Разрешение производится арендатором из расчета 25% годовой арендной платы (без учета льгот) единовременно на основании письменного уведомления Комитета с указанием суммы оплаты и реквизитов (приложение 1.3). В случае неоплаты указанной в уведомлении суммы Разрешение не выдается.

3.4. договор субаренды заключается между арендатором и субарендатором самостоятельно. Договор субаренды не должен быть заключен на срок, превышающий договор аренды. Договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды. При расторжении договора аренды договор субаренды расторгается автоматически с момента расторжения договора аренды.

3.5. Цель использования по договору субаренды должна соответствовать цели использования по договору аренды. В случае изменения цели использования нежилого помещения по договору субаренды арендатор обязан в месячный срок представить разрешения на эксплуатацию нежилого помещения (здания, сооружения) от соответствующих служб (отдела Государственного пожарного надзора по городскому округу Химки Московской области, службы Роспотребнадзора Московской области, отделом УПР и СУ администрации городского округа Химки, АПУ городского округа Химки и др.)

3.6. Сотрудники Комитета вправе производить проверки соблюдения арендатором условий сдачи части нежилого помещения (здания, сооружения) в субаренду.

3.7. При отсутствии нарушений арендатором условий договора аренды и условий сдачи части нежилого помещения (здания, сооружения) в субаренду Разрешение может быть продлено.

3.8. В случае нарушения арендатором процедуры согласования сдачи арендуемой площади (здания, сооружения) в субаренду или в случае незаконной сдачи арендатором части занимаемого нежилого помещения (здания, сооружения) в субаренду (без Разрешения арендодателя) Комитет вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды с арендатором и о взыскании убытков.

3.9. Государственная регистрация договора субаренды производится заинтересованными лицами (арендатором и субарендатором) самостоятельно.

3.10. В случае сдачи части арендуемого нежилого помещения (здания, сооружения) в субаренду ответственным перед Комитетом является арендатор.

3.11. Комитет имеет право отказать арендатору в выдаче Разрешения в случаях, когда арендатор:

3.11.1. Имеет задолженность по арендной плате или коммунальным платежам по договору аренды.

3.11.2. При заключении договора аренды без проведения торгов.

3.11.3. Находится в состоянии реорганизации, ликвидации или банкротства.

pravoved.ru

Аренда имущества государственных и муниципальных предприятий

Первый Столичный Юридический Центр

Телефон: +7 (495) 776-13-39, +7 (985) 776 13 39

Аренда имущества государственных и муниципальных

предприятий

В соответствии со ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью. В п. 5 Постановления Правительства РФ от 10.02.1994 N 96 «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» указано, что от имени Правительства РФ договоры аренды федерального имущества заключает Министерство имущественных отношений РФ и его территориальные органы на местах. Передача недвижимого имущества в аренду частным лицам производится в соответствии с Положением о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности (утв. Распоряжением Минимущества России от 28.07.1998 N 774-р). Правом сдачи в аренду федерального имущества могут наделяться и другие государственные организации, не являющиеся непосредственно собственниками имущества (но наделенные правом хозяйственного ведения). К таковым относятся государственные унитарные предприятия, правомочные сдавать в аренду федеральное имущество без ограничений. Однако срок такой аренды не должен превышать одного года — в остальных случаях необходимо получать согласие собственника.

Казенные предприятия имеют право заключать договоры аренды в отношении любого имущества только с согласия собственника (п. 1 ст. 297 ГК РФ).

Бюджетные учреждения в договорах аренды являются только балансодержателями, так как сдаваемое в аренду имущество числится у них на балансе. Поэтому вместо них договоры аренды заключает Минимущество России и его территориальные органы. Однако в соответствии со ст. 39 Закона «Об образовании» образовательные и научные учреждения имеют право самостоятельно сдавать закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество.

Очень важной является особенность аренды зданий и сооружений, когда стороной в договоре выступает акционерное общество. Следует иметь в виду, что совершение крупной сделки акционерным обществом требует согласия акционеров. Крупной признается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько сделок по приобретению, отчуждению или возможностью отчуждения имущества, стоимость которого составляет 25 процентов и более от балансовой стоимости активов общества. Так крупная сделка, заключаемая акционерным обществом в размере:Договор аренды

— от 25% до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки, требует решения совета директоров;

— свыше 50% от балансовой стоимости активов требует решения общего собрания акционеров (ст. ст. 78, 79 Федерального закона «Об акционерных обществах»).

При аренде с правом выкупа имущества акционерных обществ, более 25% акций которых находится в государственной собственности, требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом.

Договор об аренде нежилого помещения в торговом центре также имеет ряд определенных специфических особенностей. Необходимо указать все ограждающие конструкции или условные линии, по которым проходят границы сдаваемого помещения. К договору необходимо приложить план этажа с обозначением территории магазина. Важно также уточнить основные требования, предъявляемые к арендатору. В зависимости от профиля и концепции торгового центра помещение должно быть использовано под определенный вид торговли (магазин розничной торговли, оказание определенных услуг). По необходимости оговаривается и профиль магазина, схема ценовой политики и так далее. Арендодатель может выдвигать свои ограничения по перепланировке помещения, проведению ремонтных работ, выдвигать свои стандарты для дизайна вывесок и рекламных стендов арендатора. В договоре обязательно нужно указать часы работы магазина.

В заключение необходимо затронуть еще один немаловажный подвид договора аренды нежилого помещения — договор субсубаренды нежилого помещения. Довольно часто на практике возникают обстоятельства, при которых помещение, здание или сооружение необходимо передать в субсубаренду. Соответственно, возникает вопрос: возможно ли такое по действующему гражданскому законодательству?

Договор «субсубаренды» нежилого помещения противоречит действующему гражданскому законодательству РФ, регулирующему арендные правоотношения. Поэтому, в силу ст. 168 ГК РФ, является ничтожным. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ право сдачи арендованного имущества в субаренду принадлежит только арендатору при наличии обязательного согласия арендодателя. Передача имущества в субаренду субарендатором с согласия арендатора (субарендодателя) действующим законодательством РФ не предусмотрена и грубо нарушает права собственности или вещные права арендодателя. Возможность существования субсубаренды в законодательстве РФ отсутствует. Следовательно, любой договор субсубаренды — ничтожен.

Автор: О.Тимофеева

Первый Столичный Юридический Центр.

Наши телефоны:

8 (985) 763-90-668 (495) 776-13-398 (985) 776 13 39

Запись к специалистам на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.

Право собственности, Договор аренды, Заключение договора, Оказание услуг

06.05.2012, 3116 просмотров.

ur-sdelka.ru

как происходит процедура аренды и законодательная база

Разные представители бизнеса в определенный момент времени нуждаются в помещении для работы. Оно может быть представлено магазином или зданием, предназначенным для ведения производственной деятельности. Нередко приходится сталкиваться предпринимателям с тем, что принадлежат определенные виды недвижимости муниципалитету. Поэтому для их использования приходится оформлять недвижимость в аренду.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Особенности аренды нежилого помещения, принадлежащего муниципалитету

Районная администрация может быть владельцем разных объектов недвижимости, которые при определенных условиях могут предоставляться в аренду разным представителям бизнеса или даже продаваться.

Важно! Для оформления такого помещения в аренду должны соблюдаться предпринимателями определенные условия.

Законодательное регулирование

На основании ст. 17.1 ФЗ №135 имеется возможность муниципалитету сдавать недвижимость, которая принадлежит местным властям, в аренду разным представителям предпринимательства.

Как заключить договор аренды между ООО и физическим лицом? Смотрите тут.

Для этого должны проводиться аукционы или специальные торги.

Как арендуется муниципальное имущество? Особенности в этом видео:

Но в этом же законе приводятся определенные ситуации, когда не требуется проводить эти торги. К ним относится:

  • арендатором выступает государственное предприятие или некоммерческая компания, работающая в социальной сфере или в области медицины;
  • оформляется в аренду на срок, не превышающий 1 месяца;
  • объект обладает площадью меньше 20 кв. м., а также в конкретном строении помещение по размеру не превышает 1/10 от общей площади;
  • на составление арендного договора претендует только один предприниматель или компания.

ФЗ №135 дополнительно указывает, что все объекты недвижимости, принадлежащие муниципалитету, могут сдаваться в аренду исключительно на конкретные сроки, оговоренные в законодательстве.

Важно! Арендатором может стать как физлицо, так и разные организации.

Недвижимость, принадлежащая муниципалитету, может быть представлена офисами или магазинами, производственными помещениям или складами, а также другими объектами.

Как юрлицам заключить договор аренды нежилого помещения? Особенности здесь.

Процедура сдачи ее в аренду регулируется местными нормативными актами, но по федеральному законодательству для этого требуется проводить торги.

Схема аренды муниципальных помещений.

Как арендовать помещение у муниципалитета

Процесс оформления арендного договора с муниципалитетом на определенную недвижимость делится на последовательные этапы:

  • Первоначально определяется, какая именно недвижимость требуется предпринимателю или компании.
  • Подается заявка на участие в торгах, причем о проведении их оповещаются потенциальные арендаторы через разные СМИ. Претендовать можно только на те объекты, которые выставлены администрацией. Участвовать в этом процессе могут ИП и представители разных компаний, а также учредители предприятий.
  • Регистрируются компании или ИП как участника торгов. Для этого можно посетить местную администрацию или выполнить все необходимые действия через сайт городской администрации.
  • Проведение самих торгов. Любой лот, представленный недвижимостью, принадлежащей муниципалитету, выставляется по базовой цене. Участники торгов могут повышать стоимость арендной платы, поэтому тот представитель бизнеса, который предложит самую высокую цену, выигрывает торги.
  • Заключение договора с представителем региональной администрации. Это происходит после выявления победителя.

Важно! Не требуется проводить торги, если на одно помещение претендует только одна фирма или ИП.

Каждый участник перед проведением торгов должен внести специальный взнос, размер которого равен примерно 15% от стоимости конкретного объекта.

Как составить дополнительно соглашение к договору аренды помещения, смотрите тут.

Правила оформления договора аренды

Любое помещение оформляется в аренду с помощью с подписания арендного договора. Образец договора аренды нежилого помещения можно скачать ниже бесплатно.

Именно он содержит права и обязанности, которые имеются у каждой стороны данного соглашения.

Важно! Образец договора можно найти в интернете, но каждый муниципалитет может пользоваться собственной формой этого документа.

Обязательно прописываются в договоре права и обязанности каждой стороны, к которым относится:

  • арендодатель должен соблюдать условия соглашения;
  • о расторжении договора арендодатель должен оповещать арендатора письменно за 30 дней до этого процесса;
  • арендатор может пользоваться определенным муниципальным имуществом, а также заключать контракты с разными коммунальными службами, банками или страховыми компаниями;
  • полученная недвижимость должна содержаться в оптимальном состоянии;
  • не допускается осуществлять работы, связанные с изменением планировки объекта, но это разрешается выполнить только при наличии разрешения от администрации;
  • текущий ремонт осуществляется за счет арендатора;
  • если сам арендатор желает расторгнуть договор, то он об этом предупреждает муниципальные власти за 30 дней.

Важно! Основной обязанностью арендатора является своевременное внесение платежей, причем нарушение этого условия становится основанием для применения к нарушителю определенных мер наказаний, а также досрочно расторгается контракт.

Особенности уплаты арендных платежей и устанавливающиеся ограничения

Размер платежа указывается непосредственно в арендном договоре, где дополнительно должна иметься информация о том, когда должны перечисляться средства. Прописываются и иные условия для сторон.

Важно! Муниципальные власти могут потребовать от арендатора предоставления квитанций об оплате аренды.

Арендатор должен отдельно оплачивать коммунальные услуги, а если этого не выполнять, то муниципалитет может удержать нужную сумму со счета фирмы.

За несвоевременное перечисление средств по договору начисляется неустойка, причем ее размер должен оговариваться в соглашении заранее. Если выявляется злостное уклонение от уплаты аренды, то назначается специальная комиссия, которая определяет размер дополнительного штрафа.

Образец договора аренды.

Какие требуются документы

Для заключения арендного договора с муниципальными властями от предпринимателя требуется документация:

  • заявление;
  • справка о доходах, подтверждающая платежеспособность потенциального арендатора;
  • регистрационные документы для фирмы;
  • св-во о регистрации;
  • выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП;
  • паспорт предпринимателя;
  • если пользуется компания услугами представителя, то у него должна иметься заверенная нотариусом доверенность;
  • иные документы, которые могут потребоваться муниципальным властям.

Важно! Если не будут подготовлены необходимые бумаги, то это может стать основанием для недопущения фирмы к участиям в торгах

.

По каким причинам арендный договор может досрочно расторгаться

Досрочное расторжение договора может осуществляться по инициативе обеих сторон.

Наиболее часто это необходимо по причинам:

  • помещение используется не по назначению;
  • отсутствует надлежащее содержание объекта;
  • требуется помещение для нужд города;
  • выявляется, что в документах, переданных арендатором, имеются недостоверные сведения;
  • не вносятся платежи по договору арендатором дольше двух месяцев подряд;
  • не заключаются контракты с коммунальными службами.

В самом договоре может иметься информация о разных возможностях для его расторжения.

Как арендовать недвижимость у муниципалитета? Пошаговая инструкция в этом видео:

Преимущества и недостатки

Оформление арендного договора с муниципальными властями сопровождается как плюсами, так и некоторыми минусами.

К преимуществам относится:

  • возможность уплачивать невысокие арендные платежи;
  • отсутствуют риски, что арендатор будет обманут.

Имеются некоторые минусы. Они заключаются в необходимости участвовать в торгах, а также не все помещения сдаются муниципалитетом в аренду.

Имеются возможности для досрочного расторжения договора, причем арендатор не может повлиять на это решение.

У него имеется множество обязанностей по содержанию имущества, а также он за свои деньги проводит текущий ремонт.

Заключение

Таким образом, можно оформить договор аренды даже на муниципальное имущество.

Это допускается только при удовлетворении определенных условиях. Обе стороны соглашения должны соблюдать условия договора, а также помнить о правах и обязанностях каждого участника.

Существуют возможности для расторжения этого соглашения досрочно, причем не только арендатором, но и арендодателем.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

| Оставить отзыв

pronovostroyku.ru

Статья: "Колючая" аренда, или Как МУП сдает имущество в аренду? (Моряк

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2007, N 2"КОЛЮЧАЯ" АРЕНДА, ИЛИ КАК МУП СДАЕТ ИМУЩЕСТВО В АРЕНДУ?Нередко имущество, принадлежащее унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения, сдают в аренду. Причем в качестве арендодателя выступает иногда само унитарное предприятие, чаще - публично-правовое образование - собственник имущества (при этом предприятию отводят роль так называемого балансодержателя). То есть на практике заключаются как двух-, так и трехсторонние договоры. Интересно, правомерно ли с точки зрения гражданского законодательства заключение трехстороннего договора? Может ли суд признать недействительными требования местных властей о перечислении арендной платы в полном размере в бюджет? Кто должен уплачивать в бюджет НДС, исчисленный с арендных платежей? Должно ли унитарное предприятие учитывать их при определении налоговой базы по налогу на прибыль, в частности, когда денежные средства поступают в бюджет, минуя его? Какие проводки необходимо формировать в бухгалтерском учете? С целью получения ответов на эти вопросы предлагаем ознакомиться с данной статьей.В аренду по гражданскому законодательствуНапомним, что согласно п. 1 ст. 113 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Закона N 161-ФЗ государственным или муниципальным унитарным предприятием является коммерческая организация, которая не наделена правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. При этом имущество такого предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 2 ст. 113 ГК РФ).--------------------------------Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".В ст. 294 ГК РФ предусмотрено, что унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается им в пределах, установленных Гражданским кодексом. Так, предприятие может сдавать указанное имущество в аренду, но только с согласия собственника (п. 1 ст. 295 ГК РФ). В свою очередь, собственник (управомоченный им орган) не наделен правом передавать в аренду или иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия (п. 40 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996). При этом акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом, принадлежащим государственным (муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, по требованиям этих предприятий должны признаваться недействительными. В то же время, например, ФАС Девятого арбитражного апелляционного суда в Постановлении от 09.12.2004 N 09АП-5171/04-АК отметил: в случае сдачи в аренду имущества его собственником права и законные интересы унитарного предприятия, у которого указанное имущество находится на праве хозяйственного ведения, не будут нарушены, если оно даст на это свое согласие.Кроме того, необходимо учесть, что использование имущества не должно препятствовать осуществлению предприятием деятельности, цели, предмет и виды которой указаны в его уставе (п. 3 ст. 18 Закона N 161-ФЗ). Вспомним основную цель создания коммерческой организации - извлечение прибыли (п. 1 ст. 50 ГК РФ). Таким образом, передача части имущества во временное пользование не должна влиять на возможность осуществления предприятием основной деятельности (Постановление ФАС ВВО от 09.11.2006 N А39-2413/2006-85/6). В противном случае сделка является ничтожной, и к ней на основании ст. 167 ГК РФ применимы последствия недействительности сделки. Именно к такому выводу пришел ФАС ВВО в Постановлении от 17.05.2006 N А28-20100/2005-1142/8, так как в результате сдачи объектов недвижимости (помещений продовольственных магазинов и здания склада) в аренду унитарное предприятие утратило возможность заниматься требующей наличия продовольственных магазинов и складских помещений торговой деятельностью, для осуществления которой оно создано.Обратите внимание: согласие собственника на сдачу имущества в аренду обязательно. При этом получение согласия является обязанностью именно унитарного предприятия, которому имущество передано на праве хозяйственного ведения (Постановление ФАС СЗО от 23.05.2006 N А56-44708/2005). Без согласования договор аренды будет признан недействительным, а сделка - ничтожной, поскольку противоречит ст. ст. 295, 608 ГК РФ, как это произошло при рассмотрении дел в Северо-Западном округе (Постановления ФАС СЗО от 08.12.2006 N А56-8448/2006, от 29.09.2006 N А56-8394/2006, от 29.09.2006 N А56-8417/2006).--------------------------------В ст. 608 ГК РФ указано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.Кто должен выступать в роли арендодателя?Поскольку в аренду имущество сдает унитарное предприятие, то именно оно должно осуществлять полномочия арендодателя (Постановление ФАС ВСО от 01.11.2005 N А19-11849/05-19-Ф02-5161/05-С1). При этом собственник имущества, дав согласие на его сдачу в аренду, тем самым не приобретает для себя права и обязанности по условиям договора, то есть не имеет права, например, увеличивать размер арендной платы (Постановление ФАС ЗСО от 16.06.2006 N Ф04-3298/2006(23241-А45-22)) и требовать от арендатора исполнения обязательств по договору (Постановление ФАС УО от 25.10.2004 N Ф09-3487/04-ГК).Однако на практике чаще всего заключается трехсторонний договор, согласно которому арендодателем выступает собственник имущества, а не унитарное предприятие, которому отводят роль балансодержателя (несмотря на то что Конституционный Суд в п. 3 Определения от 02.10.2003 N 384-О указал: законодательством субъектов РФ не могут вводиться не предусмотренные ГК РФ субъекты договора аренды, например такие как балансодержатель). Вместе с тем возможность заключения трехсторонних договоров предусмотрена положениями по Можайскому и Шаховскому муниципальным районам Московской области. Отметим, что, хотя такой договор и не соответствует нормам Гражданского кодекса, судьи навряд ли признают его недействительным. Так, ФАС УО в Постановлении от 09.03.2004 N Ф09-491/04-ГК посчитал, что участие собственника имущества в заключении договора аренды, в том числе в качестве арендодателя, есть не что иное, как согласование с собственником передачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении унитарного предприятия. По мнению судей, то обстоятельство, что предприятие фактически является арендодателем, но в тексте договора таковым не названо, не является основанием для признания сделки недействительной, поскольку не меняет существа сложившихся между сторонами правоотношений.--------------------------------Положение о порядке сдачи в аренду имущества Можайского муниципального района, утв. Решением Совета депутатов Можайского муниципального района Московской обл. от 25.01.2006 N 251/25.Новая редакция Положения о порядке сдачи в аренду муниципального недвижимого имущества (нежилых помещений, строений), утв. Решением Совета депутатов Шаховского муниципального района Московской обл. от 15.05.2006 N 34/220.Кому перечислять арендную плату?В соответствии с п. 1 ст. 295 ГК РФ, п. 1 ст. 17 Закона N 161-ФЗ собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении унитарного предприятия, имеет право на получение части прибыли от использования этого имущества. В силу п. 2 ст. 17 Закона N 161-ФЗ предприятие должно ежегодно перечислять в соответствующий бюджет часть прибыли, оставшейся в его распоряжении после уплаты налогов и иных обязательных платежей, в порядке, размерах и сроки, которые определяются Правительством РФ, уполномоченными органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления. ФАС СЗО посчитал, что названными правовыми нормами установлено право собственника на получение части прибыли от имущества, используемого унитарным предприятием в своей хозяйственной деятельности, и не определен порядок распределения дохода от сдачи муниципального имущества в аренду. Следовательно, собственник имущества имеет право на получение арендной платы путем перечисления ее арендатором в соответствующий бюджет (Постановление от 03.06.2005 N А13-1144/2005-10). С другой стороны, по мнению ФАС ВВО, изложенному в Постановлении от 09.11.2006 N А39-2413/2006-85/6, собственник имущества имеет право лишь на часть прибыли от деятельности предприятия (в эту часть может входить и вся прибыль от сдачи имущества в аренду), а не на прямое получение арендной платы. Поэтому суд отклонил требования прокурора признать недействительным договор аренды, согласно которому арендные платежи подлежали перечислению арендатором арендодателю (предприятию), отметив, что арендная плата должна быть зачислена в бюджет после уплаты последним налогов и иных обязательных платежей. Вспомним п. 2 ст. 299 ГК РФ, на основании которого доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения.Этот же суд в Постановлении от 31.05.2006 N А39-3778/2005-174/16 признал ничтожными пункты договора и приложения к нему, согласно которым арендатор 30% арендной платы без НДС перечислял на расчетный счет арендодателя (предприятия), 70% - КУМИ с последующим перечислением в местный бюджет. Обоснованием такого решения явилось следующее.В соответствии с п. 1 ст. 41 БК РФ доходы бюджетов образуются за счет налоговых и неналоговых видов доходов, а также безвозмездных и безвозвратных перечислений. При этом на основании п. 4 указанной статьи к неналоговым доходам относятся, в частности, доходы от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, после уплаты налогов и сборов, предусмотренных законодательством о налогах и сборах, которые, в свою очередь, включают в себя кроме прочего (п. 1 ст. 42 БК РФ):средства, получаемые в виде арендной либо иной платы за сдачу во временное владение и пользование или во временное пользование имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности;часть прибыли государственных и муниципальных унитарных предприятий, остающуюся после уплаты налогов и иных обязательных платежей.При этом согласно ст. 60 БК РФ (утратившей силу с 01.01.2006 на основании Федерального закона от 20.08.2004 N 120-ФЗ) доходы от использования имущества, находящегося в муниципальной собственности, после уплаты налогов и сборов в полном объеме подлежали поступлению в местные бюджеты.Руководствуясь изложенным, суд решил, что суммы средств, полученных от сдачи муниципального имущества в аренду, подлежат перечислению в бюджет по нормативу от суммы, оставшейся после уплаты налогов и сборов. То есть судьи объединили понятия "средства, получаемые в виде арендной платы" и "часть прибыли". Хотя эти термины, как указал ФАС ВСО в Постановлении от 01.11.2005 N А19-11849/05-19-Ф02-5161/05-С1, не могут смешиваться. В свою очередь, норматив отчислений в муниципальный бюджет устанавливается нормативным актом органа муниципального образования о муниципальном бюджете на соответствующий финансовый год. Далее суд указывает, что доходы муниципального образования "Рузаевка" в 2005 г. формировались, в частности, за счет прочих налоговых и неналоговых доходов, подлежащих в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Мордовия зачислению в бюджет в размере 100%. Следовательно, при заключении договора аренды между организацией и муниципальным предприятием арендные платежи должны уплачиваться непосредственно муниципальному предприятию. После уплаты арендодателем налогов и иных обязательных платежей арендная плата подлежит полному зачислению в местный бюджет.Оценим правильность принятого судом решения. Для этого обратимся к Закону Республики Мордовия от 28.12.2004 N 101-ФЗ "О республиканском бюджете Республики Мордовия на 2005 год". В п. 1 ст. 5 этого Закона предусмотрено, что доходы местных бюджетов Республики Мордовия формируются, в частности, за счет прочих неналоговых доходов по нормативам, предусмотренным федеральным законодательством и законодательством Республики Мордовия. Так, в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона N 101-ФЗ прочие неналоговые доходы, подлежащие зачислению в местный бюджет, поступают в бюджет муниципального образования "Рузаевка" в размере 100%. Таким образом, данным документом установлен не размер отчислений, а норматив, на основании которого доходы от сдачи в аренду муниципального имущества в полном объеме зачисляются в местный бюджет, то есть не подлежат перераспределению в бюджеты других уровней. Именно к такому выводу, на наш взгляд правильному, в аналогичной ситуации пришел ФАС ЦО в Постановлении от 15.09.2006 N А62-711/2006.В подтверждение такой точки зрения уместно вспомнить об Информационном письме Президиума ВАС РФ N 98 . В п. 5 этого Письма отмечено, что сфера действия абз. 2 п. 1 ст. 42 БК РФ об учете в доходах бюджета средств, получаемых в виде арендной платы за предоставление в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, ограничивается отношениями, возникающими при предоставлении в аренду имущества, составляющего казну муниципального образования, то есть имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями.--------------------------------Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации".Итак, что остается: абз. 8 п. 1 ст. 42 БК РФ, в котором указано, что доходы бюджетов формируются за счет части прибыли государственных и муниципальных унитарных предприятий, остающейся после уплаты налогов и иных обязательных платежей, и ст. 62 БК РФ, согласно которой неналоговые доходы местных бюджетов учитываются и формируются в соответствии со ст. ст. 41 - 46 БК РФ, в том числе за счет части прибыли муниципальных унитарных предприятий, остающейся после уплаты налогов и иных обязательных платежей, в размерах, устанавливаемых правовыми актами органов местного самоуправления. Итог: местный бюджет может претендовать только на прибыль, а не на доходы от сдачи имущества в аренду. К сожалению, в действительности так не происходит.Добавим, что Минфин в своих суждениях опирается на абз. 2 п. 1 ст. 42 БК РФ и считает, что законодательством предусмотрено перечисление в бюджет сумм средств, полученных от сдачи государственного (муниципального) имущества в аренду, по нормативу от суммы, оставшейся после уплаты налогов и сборов (Письма от 26.10.2006 N 03-03-02/263, от 19.06.2006 N 03-03-04/4/106, от 24.01.2006 N 03-03-04/4/17). При этом финансисты придерживаются такой же позиции,

Статья: Социальные выплаты (Солдатова К.Н.) ('Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение', 2007, n 2)  »

www.lawmix.ru