Съем и сдача квартиры: как обезопасить себя от правовых рисков. Аренда квартиры ответственность


права квартиросъемщика и риски арендодателя

Сдача собственной квартиры в аренду – один из весомых источников дохода для многих граждан. На сегодняшний день не все люди могут себе позволить приобрести собственное жилье, в этом случае аренда жилплощади – хороший вариант для получения дополнительного дохода. А чтобы собственная недвижимость приносила прибыль и не стала головной болью, каждый собственник должен проявить бдительность и составить договор аренды, чтобы не попасть на «удочку» афериста.

 

 

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды

Когда человек планирует сдать собственное жилье внаем, первый вопрос, который возникает в данном случае, – это можно ли сдавать квартиру без заключения договора аренды. Ответить однозначно достаточно сложно, поскольку в нашем законодательстве четкого запрета на сдачу жилья без официального договора нет.

Согласно статье №674 гражданского кодекса РФ, договор необходимо оформлять в письменном виде. Если такового в наличии нет, то виновную сторону, в случае претензии, нельзя привлечь к ответственности. Иными словами, все расписки о получении денег, платежи по коммунальным услугам, акты приема-передачи квартиры, чеки на частичный ремонт в суде не являются доказательством. Как результат, если произошла порча имущества или арендодателю были уплачены денежные средства на несколько месяцев вперед, при этом договора в письменном виде нет, то получить возмещение ущерба не получится.

Помимо этого, если жилье сдается сроком более чем на год, то данное соглашение следует зарегистрировать в Росреестре, как обременение недвижимости. При отсутствии договора это условие выполнить практически невозможно. Ну а если между сторонами было заключено соглашение о том, что квартира арендуется сроком до 1 года, то в данном случае можно обойтись без письменного договора.

Какая ответственность предусмотрена за сдачу квартиры без договора

На сегодняшний день довольно часто собственники жилья сдают квартиру внаем без оформления соответствующего договора. Такое действие неправомерно и может грозить владельцу многими неприятностями, а именно:

  • Неожиданное посещение налоговых органов. В этом случае штраф гарантирован. Стоит отметить, что с такой неприятностью сталкиваются практически все арендодатели рано или поздно;
  • При нанесении ущерба жилью квартиросъемщиком, страховая компания может отказать в выплате на законных основаниях, поскольку на руках у собственника нет договора, подтверждающего, что в квартире кто-то проживал. И если были затоплены соседи, то ущерб оплачивать придется нерадивому арендодателю;
  • Отказ квартиросъемщиков от уплаты за проживание. В этом случае, как было описано выше, обращение в суд результатов не даст, поскольку на руках у собственника нет заключенного договора;
  • Если квартира, которая сдана внаем, является ипотечной, и в договоре с банком прописан пункт о запрете на передачу жилья во временное использование третьим лицам, то банк имеет полное право забрать квартиру по причине нарушения договора. Или пойти другим путем, потребовать полной уплаты за ипотечную недвижимость до окончания срока действия договора.

Как видно из всего вышеописанного, владельцу жилья намного проще будет официально заключить договор с людьми, которым он сдает квартиру внаем. Затем передать документы в компетентные органы и уплатить налог. Это убережет от многих неприятностей и сохранит здоровый сон.

Какие права имеет квартиросъемщик

Все отношения между квартиросъемщиком и собственником регулирует договор аренды. Если таков на момент поселения был составлен, то стороны в обязательном порядке прописывают все детали данного соглашения, а именно:

  • Количество посещений собственника, и при каких условиях он может попасть в квартиру;
  • Все, что касается текущего ремонта в квартире;
  • Оплата по счетам, и в каком случае собственник может повысить арендную стоимость;
  • Срок аренды жилья;
  • Оплата причиненного ущерба третьим лицам;
  • Возможность подселения;
  • При каких условиях разрывается договор и за сколько времени собственник должен уведомить квартиросъемщика о своих намереньях.

Если был составлен в письменном виде договор аренды и абсолютно все детали прописаны, то квартиросъемщику можно не волноваться. Но, порой, собственник жилья предлагает внаем квартиру без официального соглашения. В таком случае, даже если действия владельца имущества были не правомерны, доказать свою правоту через суд практически невозможно. Поскольку устный договор на суде во внимание не принимается.

Риски при сдаче квартиры без договора аренды

Если было принято решение сдавать жилье квартиросъемщикам без договора аренды, то следует запомнить несколько простых правил, чтобы данная недвижимость приносила деньги, а не головную боль.

Друзья и коллеги: Данный контингент категорически не рекомендуется пускать на проживание. Как правило, такие люди постоянно задерживают арендную плату, а о бережливости к вещам собственника и вовсе можно забыть. Пользуясь тем, что между арендодателем и квартиросъемщиком существуют дружеские отношения, собственник рискует не только своим покоем и испорченными отношениями с другом, а и вовсе остаться без денег.

Субаренда: Одна из самых любимых схем мошенников. Взять в аренду у собственника жилье и сдать его другим людям, при этом заработать неплохую сумму денег. Чтобы этого не произошло, арендодателю необходимо обязательно заключить договор и прописать отдельным пунктом запрет на субаренду. Иначе, вместо денег за аренду, головная боль, потрепанные нервы и штраф от соответствующей службы.

Неуплата за проживание: Такая ситуация может произойти в следующих случаях. Если на руках у собственника нет официального договора аренды. Или квартиросъемщики оплачивают свое проживание месяцем позже. В этом случае доказать вину и потребовать возмещение с квартиросъемщика при отсутствии договора не возможно.

Порча имущества: Порой, жильцы могут испортить вещи, которые находятся в арендованной квартире. И если на руках нет документа, регулирующего отношения между собственником и квартирантами, то последствия будут печальными.

Чтобы избежать подобных неприятностей и спать спокойно, необходимо к договору аренды прикрепить акт приема-передачи недвижимости. Самым правильным будет сделать описание всех вещей, которые находились в квартире при передаче ее временным жильцам. Тем же договором сразу отрегулировать вопросы возмещения в случае порчи.

Если у собственника жилья будет данный документ на руках, то в случае порчи имущества квартиросъемщик будет обязан возместить стоимость испорченной вещи согласно договору. Ну а если договор был устным, арендодатель понесет убытки, при условии, что квартиранты откажутся возмещать нанесенный ущерб.

И квартиросъемщик, и арендодатель должны понимать, что официально заключенный договор – это гарантия обеих сторон от неприятных неожиданностей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7(499)703-32-46 (Москва)

+7(812)309-26-52 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

bs-life.ru

Пустил на свою голову. 6 вопросов о сложностях с арендой квартир :: Жилье :: РБК Недвижимость

Юристы рассказали, как вести себя в ситуациях, когда квартиросъемщик перестал пускать хозяев в помещение или без предупреждения сделал ремонт

Фото: Лев Федосеев/ТАСС

Долгосрочная аренда жилья может привести к разногласиям между хозяином квартиры и квартиросъемщиком. Собственнику не всегда нравится, как жильцы используют квартиру, а у арендаторов часто имеется собственное мнение о том, как лучше обставить помещение и как часто хозяин может приходить с проверкой.

Для разрешения проблемных ситуаций редакция «РБК-Недвижимости» узнала у юристов, насколько детально хозяин квартиры вправе контролировать использование недвижимости арендаторами и при каких условиях квартиросъемщиков можно выселить досрочно.

1. Соседи рассказали мне, что регулярно слышат собаку, живущую в моей квартире, — топот, лай и вой. Я не давал разрешения на содержание в квартире домашних животных, и этот пункт имеется в договоре. Когда прихожу в квартиру, собаки не вижу — а жильцы утверждают, что не держат животных. Я верю соседям и хочу выселить квартирантов. Как это сделать?

Виктория Аптекина, ведущий юрист Европейской юридической службы:

— Выселить квартирантов можно, если принудительно расторгнуть заключенный договор аренды. Основанием для расторжения может стать несоблюдение существенных условий, в том числе запрета на содержание домашних животных. Одного рассказа соседей недостаточно: в суде этот довод могут не принять во внимание. Доказательством является фиксация наличия животного в квартире участковым либо представителем управляющей компании. Также доказательством может стать фотография арендаторов при выгуле животного.

Начать выселение лучше с письменного досудебного требования покинуть квартиру. Если арендатор не отреагирует, то можно обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды по ст. 450 Гражданского кодекса России (существенное нарушение условий договора) и выселить арендаторов. Расторжение договора по соглашению сторон возможно только в случае обоюдного согласия и подписания соответствующего соглашения.

2. Я обнаружил, что мои квартиранты внезапно сделали ремонт — без предупреждения и согласования со мной. В частности, они за свой счет заменили ванну на душевую кабину. Мне это не нравится. Могу ли я заставить их вернуть квартиру в исходное состояние? Если да, то как это сделать?

Александр Тарасов, управляющий партнер и генеральный директор юридической компании «АВТ Консалтинг»:

— Да. Квартиранты не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. В квартире они могут сделать только мелкий текущий ремонт, а по окончании действия договора арендаторы обязаны передать квартиру собственнику в том состоянии, в котором ее получили, с учетом нормального износа.

Необходимо помнить, что переустройство жилого помещения, в том числе замена инженерного оборудования, требует согласования с надзорным органом, а соответствующие изменения вносятся в технический паспорт. Замена ванны на душевую кабину — это и есть замена инженерных сетей. Подобные действия необходимо вносить в технический паспорт жилого помещения. Важный момент: за самовольное переустройство жилого помещения установлена административная ответственность. Чтобы ее избежать, потребуется вернуть квартиру в исходное состояние или согласовать выполненные работы.

Что делать? Вы можете заставить квартирантов вернуть квартиру в исходное состояние. Основание — Гражданский кодекс России. Собственник квартиры может требовать устранения любых нарушений своего права собственности даже в том случае, если такие нарушения не связаны с лишением владения.

Если квартиранты откажутся в добровольном порядке вернуть квартиру в исходное состояние, то есть вернуть ванну на место, хозяин жилого помещения имеет право обратиться в суд с иском об устранении нарушений права собственности. В суде потребуется доказать, что вы являетесь собственником жилого помещения и что действия квартирантов по переустройству квартиры нарушают право собственности.

В конечном итоге нужно будет подтвердить тот факт, что состояние квартиры не соответствует тому, которое было прописано в акте приема-передачи, составленном в момент заключения договора найма.

По итогам рассмотрения дела суд, скорее всего, обяжет квартирантов устранить последствия нарушения, то есть вернуть исходное инженерное оборудование.

3. Мои квартиранты испортили общедомовое имущество: разбили стекло и повредили дверь в подъезде. Возмещать стоимость они не хотят, а владельцы других квартир требуют деньги с меня — я же собственник. Существуют ли законные способы заставить квартирантов возместить материальный ущерб? Как это сделать?

Сергей Воронин, адвокат, управляющий партнер компании «Правовое решение»:

— Если имущество было повреждено в результате действий арендатора, то он должен возместить весь причиненный ущерб. Обычно это прописывается в договорах аренды. В Москве вместе с заключением договора на аренду собственник часто берет депозит на определенную сумму с квартирантов именно на такие случаи. Владелец квартиры на законных условиях может распоряжаться этими деньгами с тем, чтобы возместить стоимость разбитого стекла и поврежденной двери.

Если собственник знает, что именно квартиранты испортили общедомовое имущество, то для обращения в правоохранительные органы необходимо обеспечить доказательную базу — к примеру, предоставить видеозаписи с камер наблюдения в подъезде или пригласить соседей для дачи показаний. Если доказательства предоставить невозможно, то собственнику нужно доказать сам факт проживания квартирантов в помещении в момент порчи имущества.

В случае если квартиранты отказываются платить, собственник имеет полное право подать на них в суд. Если общедомовому имуществу нанесен крупный ущерб, а стороны на протяжении долгого времени не могут прийти к мирному соглашению самостоятельно, то суду достаточно подтверждения факта проживания жильцов от соседей, а также уплаты всех налогов с аренды помещения для вынесения решения в пользу собственника. В итоге оплатить нанесенный ущерб квартирантов обяжет суд. Стоит отметить, что если между сторонами был только устный договор, то все указанные варианты теряют законную силу и с большой вероятностью взыскать сумму с квартирантов не удастся.

4. Я сдал квартиру и прописал в договоре, что жильцы обязаны хотя бы раз в месяц пускать меня в квартиру — по предварительной договоренности. Я регулярно прошу их это сделать, но они отказываются меня впустить. Платят они исправно, но я не понимаю, почему не могу попасть внутрь. Могу ли я заставить их провести осмотр квартиры? Поможет ли привлечение участкового?

Михаил Кюрджев, партнер адвокатского бюро А2:

— Да: независимо от того, как составлен договор аренды жилплощади, собственник имеет право попасть в квартиру в любое время. Чтобы подтвердить свое право, он должен иметь на руках свидетельство о праве собственности. Если мирные переговоры не помогают, владелец может обратиться с документами на квартиру к местному участковому и попасть в помещение в его сопровождении — при условии добровольного согласия жильцов. Если даже при виде представителя власти квартиранты не будут открывать дверь, то можно пригласить техника и в присутствии участкового вскрыть замок. Это вполне закономерный процесс, так как квартира, согласно договору, сдается в пользование жильцам, однако наличие договора не может запрещать досмотр жилого помещения, если у собственника возникла необходимость убедится лично, что с его жилплощадью все в порядке.

Важно учитывать, что при обращении к участковому владельца квартиры, скорее всего, попросят письменно обосновать причины, по которым он стремится попасть в собственное жилое помещение. Собственник может указать на подозрение, что квартире мог быть причинен материальный ущерб. В этом случае участковый вправе входить в жилую собственность вместе с владельцем: полицейский уполномочен провести проверку, а в случае необходимости зафиксировать ущерб и факт нарушения прав собственника. После этого можно будет начинать прения с жильцами об их выселении либо возмещении ущерба.

5. Я обнаружил, что за время аренды в квартире перестала работать сантехника. Обязаны ли жильцы возместить мне ущерб, если они отказываются самостоятельно чинить либо менять сантехнику?

Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье»:

— Обычно текущий ремонт в съемной квартире — это обязанность нанимателя. Соответствующая норма прописана в ст. 681 Гражданского кодекса России. Если договор изначально не предусматривает других условий, то ремонт сантехнических приборов и устройств, к числу которых относятся водяные затворы (сифоны), раковины и мойки, ванны и душевые поддоны, унитазы и смывные бачки, возложен на нанимателя в качестве расходов по текущему ремонту. Эти затраты можно удержать из гарантийного депозита, если он был предусмотрен договором найма, либо взыскать с арендатора в судебном порядке.

Если обе стороны договора являются предпринимателями, то судебная практика допускает удержание принадлежащих нанимателю вещей в качестве способа обеспечения обязательства до оплаты нанимателем указанных расходов. Об этом говорит п. 14 информационного письма президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 года. При этом важно понимать, что право на удержание вещей должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника без его воли.

6. Я случайно узнал, что моя квартира сдана в субаренду, хотя я не давал такого разрешения. Могу ли я взыскать материальный ущерб с арендаторов, которые решили пересдать мою квартиру? Могу ли я их выселить?

Михаил Черба, член Адвокатской коллегии Москвы:

— Все упирается в то, как составлен договор об аренде жилой площади, на какой срок он заключен и прошел ли государственную регистрацию. В договорах, которые легко найти в интернете, часто не прописана прямая ответственность жильцов за несогласованную сдачу помещения в субаренду. В этом случае привлечь квартирантов к ответственности вряд ли получится. Устные договоренности не имеют силы.

Если же в договоре имеются пункты, где сказано, что «сдача в субаренду жилого помещения по такому-то адресу запрещена в отношении жильцов» или «жильцы не вправе сдавать помещение в субаренду ни на долгий, ни на короткий срок без предварительного согласования с собственником жилья», то на первый план выходит вопрос о государственной регистрации документа. Чтобы рассчитывать на привлечение квартиросъемщиков к ответственности, договор должен быть внесен в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). В противном случае у арендодателя вряд ли получится отстоять свою правоту в суде.

Если все оформлено как надо, договор внесен в реестр, а арендодатель своевременно платит налог на доходы от сдачи помещения внаем, то документ об аренде имеет юридически законную силу. При наличии в таком договоре пункта о запрете на субаренду владелец квартиры может обратиться в суд с претензией к жильцам и получить полную или частичную компенсацию за причиненный моральный вред и нарушение обязательств. Выселить арендаторов можно, если суд примет обращение и удовлетворит иск. 

realty.rbc.ru

Аренда квартиры: права наймодателя

Доренков Игорь Сергеевич, начальник юридического отдела:

В настоящее время законодательство, регулирующее коммерческий найм жилых помещений несет специфический отпечаток советского законодательства. Кроме всего прочего, найм связан ещё и обязанностью регистрации по месту пребывания, поэтому упрощать государство в обозримом будущем вряд ли что-то будет.

Проблема связана с тем, что фактически рынок жилья — очень динамичен, договор, как правило хотят заключить за день-два, а расторгнуть — максимум за месяц, а законодательно только госрегистрация обременения займет около 10 дней, потребует уплаты госпошлин, походов в Росреестр или оформления доверенностей у нотариуса для представителя. По сравнению с договором аренды нежилого помещения, который заключают юридические лица — процедура почти одинаковая, однако у физических лиц плата по договору как правило в десятки раз ниже. Кроме того, юридические лица вправе предусмотреть короткие сроки для изменения и расторжения договора, внести ограничения по использованию помещения. То есть существующие правила найма жилого помещения неадекватны сложившейся жизненной ситуации и требуют корректировки в части отмены государственной регистрации долгосрочного найма, а также требуется разрешить устанавливать по усмотрению сторон более краткие сроки как расторжения договора, как и сроков исправления нарушений. Так, просрочка оплаты в 6 месяцев и более — это только повод для судебного разбирательства, сам суд будет идти 3-9 месяцев, а требовать исполнения решения получится не ранее чем ещё через несколько месяцев. То есть, по факту сложится задолженность более чем за год, и только тогда приставы начнут выселять недобросовестных жильцов.

А пока можно посоветовать владельцам квартир при сдаче в найм подробно описывать состояние всего передаваемого имущества, а кроме того прописывать с оговоркой, что это существенное условие для настоящего договора — к, примеру — запрет на проживание животных, запрет на проживание большого количества людей с нарушением требований жилищного законодательства, требование обязательного согласования любого ремонта т.п.

roscontrol.com

риски, права и обязанности арендодателя и квартирантов

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды или наличие этого документа является обязательным требованием законодательства? Подавляющее большинство гражданско-правовых сделок требует письменного оформления в виде договора, а отдельные правоотношения подлежат государственной регистрации. В представленном материале можно узнать требования закона для аренды квартир и что делать, если договор аренды не заключался.

документы для аренды

Запрещает ли закон сдавать жилье без документов?

Статьей 674 ГК РФ совершение сделки аренды должно сопровождаться составлением договора в письменной форме. К числу объектов арендных отношений могут относиться и объекты жилой недвижимости (дома, квартиры или комнаты). Таким образом, по общему правило, аренда квартиры без договора не допускается.

Тем не менее, следует рассмотреть правовые последствия, которые повлечет сдача квартиры в аренду без оформления соответствующих документов. Инициатором сдачи жилья во временное пользование за плату может выступать владелец квартиры или сторонний гражданин. Какие плюсы и минусы несет им сдача квартиры в аренду с оформление договора?

Преимущества и недостатки

Для собственника квартиры наличие официального двустороннего документа дает возможность:

  • зафиксировать качественное состояние помещения в акте приёма-передачи квартиры на момент заключения договора аренды, что позволит привлечь к ответственности арендатора за причиненный ущерб;
  • определить все условия договоренностей с арендатором в письменной форме: срок проживания; сумма ежемесячных платежей; право на досрочное освобождение жилплощади и т. д.;
  • взыскать с арендатора задолженность по арендной плате в судебном порядке.

Обратите внимание! Доход от сдачи квартиры в аренду должен ежегодно декларироваться собственником. Официальным основанием для возникновения обязанности по уплате налога может выступать только договор.

Можно ли избежать уплаты налога, если договор не был оформлен в письменном виде? Полномочия налоговых органов допускают различные варианты способы проверки таких фактов, поэтому выявленное уклонение от уплаты налога может повлечь не только обязанность уплатить налог, но и привлечение собственника к штрафным санкциям.

Таким образом, для владельца помещения единственным существенным преимуществом отсутствия письменного договора будет возможность избежать обязанностей по уплате налога, если данный факт не будет выявлен в ходе проверочных мероприятий.

Для арендатора лучше всего будет оформить договор аренды в письменном виде, так как позволит избежать следующих негативных последствий:

  • отсутствие законных способов защиты права пользования в случае, если нет договора;
  • риск систематического одностороннего повышения арендой платы, если квартиранты живут без договора;
  • отсутствие законного права на преимущественное продление договорных отношений.

Сдача в аренду квартир без договора оставляет квартирантов в подвешенном состоянии, когда они фактически ставятся в полную зависимость от действий и решений собственника. Таким образом, аренда квартиры без оформления письменных документов несет больше негативных последствий для обеих сторон правоотношения.

Ответственность сторон

Как официально и законно сдать свою жилплощадь, и при этом максимально обезопасить собственные интересы? Для собственника помещения сдача помещения чревата двумя потенциальными существенными негативными последствиями:

  • возможное ухудшение качества объекта;
  • проблемы с принудительным взысканием арендных платежей.

В статьях Гражданского кодекса РФ, посвященных арендным отношениям, указаны общие основания ответственности арендатора за повреждение имущества или нарушение срока внесения платы за аренду.

оформление документов

Однако, их детальная регламентация, применительно к конкретным условиям сторон, будет возможно только в двустороннем договоре. Если такого документа нет, привлечение арендатора к ответственности придется осуществлять по общим правилам ГК РФ, что составит дополнительные проблемы.

Ответственность собственника объекта также может предусматриваться условиями договора ил нормами законодательства. В частности, в ст. 612 ГК РФ регламентировано право квартиранта потребовать снижения платы за пользование помещением или расторжения отношений, если после передачи квартиры в аренду были выявлены существенные недостатки в квартире.

Очевидно, что права квартирантов без договора в этом случае будут существенно ограничены, так как определить состояние жилья при его передаче возможно только путем составления документа.

Последствия такой ситуации могут заключаться в невозможности пользования квартирой для проживания, а если договора нет, то отсутствуют и основания требовать устранения нарушений.

Читайте также >> Здесь можно скачать типовые договора найма (аренды) жилья.

Какие права имеет квартиросъемщик?

При оформлении арендных отношений квартирант обязуется своевременно вносить платежи и обеспечивать сохранность переданного имущества. Одновременно у него возникают права, которые позволят соблюсти собственные интересы:

  • пользоваться квартирой в течение всего срока действия договора;
  • заселять в помещение членов своей семьи;
  • с предварительного согласия собственника вселять иных лиц.

В зависимости от конкретных условий договора аренды, данные права могут в значительной степени ограничиваться.

Можно ли сдавать муниципальную квартиру и жилплощадь, купленную по ипотеке, без уведомления наймодателя и банка? В этом случае в письменном виде договор оформлять не обязательно, так как без согласия надлежащего собственника или залогодержателя (банка) оформление документов будет невозможно.

Правда в такой ситуации сам факт сдачи жилья в аренду будет противоречить условиям договора соцнайма или ипотеки.

Можно ли сдавать жилплощадь иностранным гражданам, и какие права возникают у таких лиц? Законодательство не содержит ограничений по субъектному составу арендатором, жители иностранных государств могут заключать договор на общих основаниях.

Чем рискует арендодатель?

Как собственнику сдать квартиру без риска? Возможные риски арендодателя могут быть связаны с недобросовестным отношением квартирантов, а снижения негативных последствий можно добиться, если оформлять договор аренды по всем правилам.

Как правильно сдать квартиру, когда возникает нестандартная ситуация — аренда отдельной доли помещения или комнаты в коммунальной квартире?

Риски при сдаче квартиры в аренду без заключения договора возникнут в любом случае, поэтому еще на стадии принятия решения и поиска квартирантов следует заблаговременно узнать, как быстро и правильно сдать квартиру самостоятельно.

Заключение договора на срок более одного года потребует регистрации сделки в органах Росреестра, такие виды соглашений лучше заключать при помощи опытного юриста. Он не только проконсультирует, как правильно сдать квартиру, но и составит необходимые документы, а также представит интересы арендодателя в органах Росреестра.

Как сдать комнату в коммуналке или долю в квартире? Если комната в коммуналке надлежащим образом оформлена в собственность, согласование с остальными владельцами не требуется. Доля в квартире сдается по иным правилам — на предоставление в пользование части квартиры потребуется согласие остальных владельцев жилья.

Аренда части квартиры без договора чревата последствиями для обеих сторон, так как собственники остальных долей в любой момент могут потребовать освободить незаконно занимаемое помещение. Ответственности у квартиранта в этом случае тоже нет, так как собственник доли нарушил закон, сдав часть квартиры без согласия остальных дольщиков.

Как правильно сдавать квартиру посуточно? В этом случае оформление ежедневных договоров может оказаться нецелесообразным, однако квартирантам потребуется выдавать документ, подтверждающий внесение платы за временное пользование помещений.

К тому же, отсутствие договора создаст проблемы для привлечения арендатора к ответственности за причинение ущерба объекту или имуществу.

Получите бесплатную юридическую консультацию

provashiprava.ru

Сдаем квартиру по закону: права и обязанности сторон - Статьи

Официально отношения между собственником/наймодателем и нанимателем следует оформить в соответствии с гражданским законодательством (гл. 35 ГК), заключив договор в надлежащей форме, чтобы предупредить большинство проблем, связанных с дальнейшей эксплуатацией недвижимости и устранить возможные споры и претензии. При сдаче во временное пользование жилых помещений заключается договор найма, когда речь идет о нежилых помещениях или жилое помещение передается в пользование юридическому лицу, заключается договор аренды.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Зачастую используется простая письменная форма. По желанию сторон договор может быть заверен нотариально. Удостоверение договора у нотариуса помогает предотвратить некоторые проблемные ситуации. Например, если одна из сторон договора утверждает, что подпись под документом сделана другим человеком или подписанный договор содержит условия, которых в нем не было в момент его подписания. Предотвратить случаи, когда решение о сдаче квартиры в наем принимает не собственник, а представитель по доверенности, не уполномоченный на то владельцем, или квартирой владеют два собственника, один из которых не предоставил полномочий на сдачу квартиры в наем – задача специалиста. Выяснить эти обстоятельства необходимо до совершения сделки, изучив документы на недвижимость и доверенность представителя.

Если вами при заключении договора найма была выбрана простая письменная форма и впоследствии выяснилось, что наниматель снимает жилье без должного согласия собственника (собственников) квартиры, следует получить согласие после заключения договора. Если никто не заинтересован в признании вашего договора найма недействительным, согласие законного владельца, даже полученное после заключения договора найма, исключит претензии со стороны собственника. Закон допускает это и называет последующим одобрением сделки.

Действующее законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения. Причем не подлежат регистрации как краткосрочные, так и долгосрочные договоры найма (отличие от договоров аренды, подлежащих государственной регистрации, заключенных на срок от года). То есть в ЕГРП не содержатся сведения о праве пользования нанимателей, и отчуждение такой квартиры может повлечь переход к новому cобственнику обременения правом пользования нанимателем. Такой вывод основан на ст. 675 ГК РФ: Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

По договору найма у сторон возникают взаимные права и обязанности. Основная обязанность собственника предоставить жилое помещение, пригодное для проживания. Отсюда вытекает обязанность собственника по надлежащей эксплуатации в целом жилого дома, обеспечить предоставление коммунальных услуг и проводить капитальный ремонт в случае необходимости. Встречными обязанностями нанимателя являются: использование жилого помещения только для проживания (при этом в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем), проведение текущего ремонта и своевременное внесение платы, с том числе коммунальных платежей. Касательно платы хотелось бы рекомендовать разграничивать плату за наем и коммунальные платежи, которые могут включать в себя как твердую сумму, так и переменную по показаниям счетчиков. Стоит отметить, что одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, если такая возможность прямо не предусмотрена договором. В связи с чем, когда обе стороны заинтересованы в долгосрочном договоре найма, можно порекомендовать прописать условие ежегодного изменения/индексации размера платы.

Максимальный срок договора найма 5 лет. Стоит отдельно обратить внимание, что если в договоре найма срок не определен, то он считается заключенным на 5 лет. Это таит серьезные правовые последствия для собственника, когда с нанимателем не может быть достигнута договоренность о досрочном расторжении. Прежде всего, наниматель будет иметь преимущественное право на заключение договора на новый срок (Если собственник в течение года передаст жилое помещение по договору найма другому лицу и не сообщит об этом прежнему нанимателю, последний может обратиться в суд. При этом он в судебном порядке может выставить требование о переводе прав нанимателя на него, то есть потребовать замены нового нанимателя. Кроме того, признание сделки недействительной несет обязанность для наймодателя возместить новому нанимателю все полученное по сделке). Договор найма жилого помещения по требованию наймодателя можно будет расторгнуть только в судебном порядке при определенных условиях: - невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев; - разрушение или порча жилого помещения; - использование его не по назначению. Такие условия свидетельствует о правовых преимуществах нанимателя при расторжении договора и делают непривлекательным заключение долгосрочного договора коммерческого найма для собственников жилых помещений.

Отсюда вполне понятно, почему договоры найма на 11 месяцев так распространены. Краткосрочный договор найма (до 1 года) является более привлекательным для потенциальных наймодателей жилых помещений, в случае необходимости, он может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке при невнесении платы более двух раз.

Договор найма (краткосрочный в том числе) таит в себе подводные камни не только для наймодателей. Внимание нанимателей хотелось бы обратить на то, что по общему правилу о досрочном расторжении договора наниматель должен предупредить за три месяца (п.1 ст. 687 ГК РФ). Вот почему в договоре найма следует определить срок уведомления. В противном случае получается, что наниматель, предупреждая собственника об освобождении квартиры, например, за месяц в ответ от наймодателя слышит, что он удерживает обеспечительный платеж в качестве компенсации тех самых трех месяцев. Ситуация распространенная и проблемная – избежать ее можно, предварительно предусмотрев в договоре невозможность удерживать обеспечительный платеж иначе, как в качестве компенсации повреждения имущества наймодателя.

На практике часто можно встретить договор найма комнаты в коммунальной квартире. В основном условия идентичны договору найма квартиры. Но есть некоторые отличия. В него вносятся пункты об условиях пользования имуществом коммунальной квартиры, принадлежащим всем собственникам. В состав мест общего пользования входят кухня, коридор, санузел и т.п. По договору наниматель получает право пользоваться общим имуществом в данной коммунальной квартире. Несмотря на то, что это следует из положений закона, такое условие чаще всего все-таки включается в договор – для уточнения и во избежание возможных конфликтов с соседями. Не раз возникал и даже рассматривался судами вопрос - должны ли соседи давать согласие на сдачу комнаты внаем. СПб городским судом (Определение от 25.09.13 № 33-14049/2013) было установлено, что согласие не требуется. Передача права пользования жильем собственником комнаты в коммунальной квартире третьим лицам без согласия иных проживающих собственников не нарушает их имущественные права, так как комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельным объектом права собственности, а общее имущество собственников комнат следует судьбе права собственности.

Обращаем внимание, что вывод суда основан на том, что комната – самостоятельный объект. Возможна иная ситуация: два собственника владеют 2-хкомнатной квартирой по ½ доле каждый. При намерении одного собственника сдать одну комнату потребуется согласие другого. В рассматриваемом случае доля не выделена, т.е. не определено, что ½ доле, принадлежащей такому-то собственнику, соответствует комната такой-то площади. А значит, сначала собственники между собой достигают договоренность и определяют порядок пользования комнатами и после этого сдают внаем конкретную комнату, а не долю в праве собственности.

Проанализировав договоры найма, можно прийти к неутешительному выводу - практический все они содержат условия, нарушающие императивные нормы закона, которые стороны не вправе менять (в части, сроки или порядок расторжения договора). По мнению самих агентов, только два агентских проекта договора найма из десяти подвергаются хоть какой-то корректировке сторонами при его подписании. Граждане-наймодатели, не осведомленные о тонкостях и последствиях заключаемого договора, подписав договор найма (особенно на срок год и более), рискуют попасть в кабалу, когда съемщик месяцами не оплачивает деньги за проживание, а у наймодателя нет правовых оснований выселить недобросовестного жильца.

Отсутствие закона о риэлторской деятельности, закрепляющего ответственность агентов по недвижимости при оказании посреднических услуг, и желание сторон сэкономить на оплате юриста при заключении договора найма создают поле для конфликтности, основанном на обычном не понимании и халатности сторон. Указание в договоре найма агентства недвижимости не делает его третьей стороной по сделке и не обязывает агентство к поиску иного объекта при досрочном расторжении договора найма. Данное обязательство должно быть закреплено в агентском договоре, на основании которого агентство оказывает посреднические услуги по найму жилых помещений.

arendaburg.ru

как обезопасить себя от правовых рисков

Сделки по аренде, вернее, найму квартиры — самые распространенные на рынке столичной недвижимости. Конфликтов и споров вокруг них тоже возникает немало

Евгений Страхов, юрист и эксперт по недвижимости, рассказывает о том, как избежать проблем, сдавая свою квартиру или снимая чужую.

Рынок аренды — один из самых динамичных, активных, доходных и непрозрачных в мире столичной недвижимости. Официальной статистики, которая сообщала бы о том, сколько людей каждый день пытаются сдать или снять квартиру, но каждый, кто однажды пытался сделать это сам, знает, что недостатка ни в съемных квартирах, ни в квартирантах Москва не испытывает. Именно на почве этих отношений возникает множество конфликтов и проблем у обеих сторон сделки — от сдачи квартиры вторично до незаконного выселения из квартиры раньше определенного соглашением срока. Права и обязанности сторон чаще всего фиксируются в однотипном договоре аренды, который кочует по московским квартирам уже не первый год, и в который вчитываются только в поисках явно невыгодных для себя условий.

Евгений Страхов, юрист по недвижимости, ответил на вопросы Restate.ru и рассказал о том, как обезопасить себя, заключая соглашение по съему квартиры, и как решить вопрос, если дело дошло до худшего — принудительного выселения.

Аренда или найм?

Прежде всего, первое, что придется узнать заинтересовавшемуся юридической стороной своих квартирных отношений — это то, что на самом деле всем нам известная аренда — вовсе не аренда. На правильном юридическом языке эти отношения называются совсем иначе.

Отношения между гражданами по сдаче в пользование жилья регулируется нормами Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) о коммерческом найме. При этом, лицо сдающее квартиру, называется наймодателем, а лицо пользующееся квартирой — нанимателем. Между сторонами заключается договор коммерческого найма. Аренда имеет место в тех случаях, когда жилье снимает организация. В этих случаях заключается договор аренды. В договоре найма необходимо указать обязательства нанимателя, его ответственность и возможность расторжения договора по инициативе собственника, то есть все те условия, которые бы могли быть использованы при принятии собственником решения о прекращении отношений с недобросовестным нанимателем и его выселении из квартиры.

Перечислю основные риски, возникающие у собственника при сдаче квартиры в наем:1. Просрочка нанимателем платы за наем.2. Отказ нанимателя освобождать квартиру.3. Неоплата нанимателем коммунальных услуг (в случае их возложения по договору на нанимателя).4. Порча имущества собственника нанимателем.5. Убытки, нанесенные нанимателем соседям (заливы, пожары и т.д.).6. Передача квартиры в поднайм (сдача ее другим лицам).

О том, что написано мелким шрифтом

Многие собственники и наниматели, заключая сделку, пользуются готовым шаблоном договора «аренды», который обычно приносит с собой риэлтор. И судя по тому, что у разных агентов в этом вопросе не возникает противоречий, шаблон этот однотипный и ходит по рынку не первый год. И наниматели, и собственники подписывают договор, проверив, нет ли там условий, которые идут вразрез с их желаниями. Тогда как помимо этого нужно проверять, включены ли в договор те условия, которые защитят права сторон. Или хотя бы вашей стороны.

Наш эксперт дает следующие рекомендации собственникам, которые хотят уберечь свое недвижимое имущество и свои доходы от недобросовестных нанимателей:

1. Кроме ежемесячной платы за наем нужно установить обеспечительный платеж в размере не менее месячной платы за наем. При этом, чем больше будет этот обеспечительный взнос, тем больше наниматель будет задумываться о добросовестном исполнении договора. Установить, что в случае возникновения любого из вышеперечисленных рисков собственник вправе производить удержание из него в счет погашения любой задолженности нанимателя.

2. Установить срок на который передается квартира. Не заключать договор найма на срок более 12 месяцев. При этом нужно учитывать, что наем по договору, заключенному на срок 1 год и более, подлежит регистрации в Росреестре.

3. Установить ответственность для нанимателя в виде штрафов и пеней за нарушения сроков оплаты платежей по договору.

4. Установить, что в случае неосвобождения квартиры в срок, установленный договором, наниматель обязан уплачивать плату за наем до ее фактического освобождения.

5. Установить основания для одностороннего расторжения договора в случае просрочки нанимателем оплаты найма, коммунальных услуг и других нарушений. При этом важно установить подробный механизм такого расторжения.

6. Подписать с нанимателем передаточный акт о передаче ему квартиры.

От 12 и дальше

Распространенной практикой на рынке стало заключение договора найма квартиры на срок до 12 месяцев. И это не случайно: при заключении договора найма на срок более года, он подлежит регистрации в Росреестре. Однако для нанимателя, который собирается снимать квартиру на действительно продолжительный срок, это лучший вариант. Часто жители Москвы снимают квартиры годами, превращая их в свой временный, но вполне настоящий дом, и тут-то им помогут особенности долгосрочного договора найма — и прежде всего то, что в этом случае нанимателя не смогут выставить из съемной квартиры, предупредив за 2 недели, как прописано в стандартном шаблоне договора.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Собственники часто не знают об этой обязанности и не направляют нанимателям такие уведомления. Результатом является отказ нанимателя освобождать квартиру поскольку при отсутствии такого уведомления договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если договориться не получилось

Предположим, что отношения найма зашли в тупик, наймодатель хочет освободить свою квартиру, а наниматель категорически не желает выезжать. Конфликтные ситуации в этой сфере, увы, возникают чаще, чем хотелось бы, и никто не застрахован от таких споров. Как выселить из своей квартиры загостившегося съемщика?

1. При возникновении нарушения и принятии собственником решения о расторжении договора, собственник направляет нанимателю уведомление (вручает его нанимателю под расписку в получении, или направляет по почте с уведомлением о вручении с описью вложения). В уведомлении должен быть указан срок, в течение которого наниматель обязан освободить квартиру и передать ее по передаточному акту собственнику. Как правило, этот срок соответствует сроку на выселение, указанному в договоре.

2. В случае неисполнения нанимателем обязательств по освобождению квартиры собственник вправе обратиться в суд с иском о выселении нанимателя.

3. Получив решение суда, собственник получит исполнительный лист, который отнесет судебным приставам. Приставы в свою очередь дадут нанимателю 5 дней на добровольное исполнение решения суда. В случае неисполнения нанимателем решения суда добровольно выселение будет произведено судебными приставами.

4. Необходимо учитывать, что согласно ст.35 Жилищного кодекса РФ, выселение гражданина из квартиры возможно исключительно на основании решения суда. Вследствие этого привлечение для выселения нанимателя участкового или иных сотрудников полиции зачастую не имеет смысла, поскольку они не уполномочены законом осуществлять выселение, а могут только лишь проверить документы находящихся в квартире лиц. При этом самостоятельное выселение нанимателя или «выставление вещей» нанимателя за дверь может повлечь за собой негативные последствия в виде заявлений нанимателя о нахождении в квартире ценных вещей и требований к собственнику о возмещения убытков, вплоть до подачи заявлений в полицию о самоуправстве (ст.330 Уголовного кодекса РФ).

И напоследок хотелось бы еще раз повторить рекомендации Евгения Страхова, которые применимы к любым видам сделок: внимательно выбирать наймодателя или съемщика, перечитывать договор, не стесняться и требовать пересмотра не устраивающих вас пунктов, следить за его исполнением и аккуратно и поэтапно завершать сделку, включая проверку имущества, выплату оговоренных договором сумм и подписание акта приемки.

Источник: Restate.ru

infinica.ru

Права квартиросъемщика. Что можно, что нужно и чего нельзя

Одной из наиболее распространенных операций на рынке недвижимости является аренда жилья. Сама по себе сделка является достаточно привычной, однако часто возникает определенный конфликт интересов сторон. Квартиранты считают, что, заплатив за проживание, они имеют право делать на занимаемой территории все, что пожелают. Владельцы жилья, напротив, уверены, что имеют право требовать от арендаторов выполнения любых условий под страхом немедленного выселения. 

Права квартиросъемщика. Что можно, что нужно и чего нельзяВ рамках данной статьи мы рассмотрим, какие права имеет квартиросъемщик на занимаемой им площади с точки зрения закона.

Договор – гарантия ответственности за соблюдение прав и обязанностей

Сразу необходимо уточнить, что права и обязанности сторон отражаются в договоре найма, который в обязательном порядке должен быть заключен между жильцом и собственником квартиры. Единственным местом, где наниматель или арендодатель может отстоять свои права, является суд, и при отсутствии договора у суда нет оснований проводить разбирательство - кто прав, а кто виноват. Поскольку с юридической точки зрения сделки и не было, а вот нахождение посторонних лиц на жилплощади собственника может вызвать вопросы совершенно другого плана…

Кроме положений договора аренды, права и обязанности сторон также регулируются действующим законодательством и имеют силу даже в том случае, если они в договоре не отражены. Если же условия договора противоречат положениям закона, сделка будет признана судом недействительной.

Кто должен делать ремонт?

Один из вопросов, который возникает наиболее часто относительно прав квартиросъемщика, следующий – обязан ли он проводить какие-либо ремонтные работы или делать косметический ремонт квартиры. Согласно статье 681 Гражданского кодекса, поддержание арендованного помещения в надлежащем состоянии является прямой обязанностью квартиросъемщика, поэтому, если необходим текущий мелкий или косметический ремонт, он обязан организовать и выполнить ремонтные работы.

То же самое относится к устранению поломок и неисправностей инженерных систем (водопроводных кранов, электрических коммуникаций, оптоволоконных линий интернет-сети, кабельного телевидения), если эти неисправности возникли в момент проживания жильцов. А вот проводить капитальный ремонт квартиры, участвовать в благоустройстве прилегающих подъезду территорий, ремонте самого подъезда должен собственник квартиры, согласно положениям все той же 681 статьи ГК.

Достаточно часто собственник квартиры не желает делать косметический ремонт и сдает квартиру «как есть», при этом в договоре прописывается выполнение ремонта квартиросъемщиком в счет оплаты жилья. Иногда качество ремонта не устраивает самих квартирантов, однако собственник не желает платить за проведение ремонта. В этом случае квартирант может делать ремонт лишь по согласованию с владельцем жилья.

Может ли собственник повысить квартплату?

Говоря о правах и обязанностях квартиросъемщика, необходимо осветить один из «вечных» вопросов – может ли собственник повышать квартплату по своему усмотрению (и насколько)? Может, в законодательстве нет прямых указаний о том, сколько можно просить за аренду жилья, как нет указаний и относительно того, насколько собственник может увеличить квартплату, чаще всего это отражается в договоре. Однако есть статья 614 Гражданского Кодекса, которая говорит о том, что квартплата не может повышаться в течение одного раза в год. При этом статья 452 уточняет, что изменение условий договора в одностороннем порядке (в том числе, и повышение квартплаты) требует предупреждения квартирантов за 30 дней.

Кто отвечает за ущерб третьим лицам

Арендатор может являться причиной ущерба, нанесенного соседям, например, оставленный открытым водопроводный кран привел к затоплению квартиры снизу. Кто должен возмещать ущерб и проводить ремонт? В подобной ситуации для собственника важен факт наличия договора, в противном случае принудить своих жильцов возместить ущерб через суд будет невозможно. Первым делом суд потребует предоставить договор аренды, который, согласно Статье 674 Гражданского кодекса, обязательно должен быть оформлен. Продолжение разбирательств относительно обязанностей или прав квартиросъемщика без договора лишено всяческих оснований.

Право на «подселение»…

Права квартиросъемщика относительно использования жилплощади ограничиваются условиями договора, в котором четко прописано – кто имеет право проживать в квартире. Так, в договоре аренды указываются члены семьи (или несколько квартиросъемщиков), которые имеют право там проживать. Квартирант имеет полное право приглашать гостей, однако подселить кого-либо даже на некоторое время без согласия собственника он не может.

Ответственность за нарушения правопорядка

Жильцы, проживающие в квартире, независимо от прав собственности, обязаны соблюдать общественный порядок. Это относится к установленным правилам, которые касаются шума в неустановленное время, а также к правилам, регулирующим использование помещений общего пользования (площадка этажа, лестничная клетка, лифт, входная группа). В случае нарушения перечисленных правил и наличия договора аренды, собственник не несет ответственности за поведение жильцов, на которых эта ответственность возлагается в полной мере.

Визиты собственника

Владелец квартиры, согласно законодательству, имеет право беспрепятственно находиться в пределах принадлежащей ему жилплощади. Однако его право ограничивается условиями договора аренды, в котором должно быть прописано, что визиты ограничиваются одним посещением в течение месяца. Кроме того, права квартиросъемщика, отраженные в законодательстве, позволяют жильцу требовать, чтобы собственник появлялся только тогда, когда квартирант находится в квартире.

Расторжение договора по причине продаже квартиры

Довольно часто владельцы квартир сдают принадлежащее им жилье на время, пока не найдется покупатель, который предложит хорошие деньги. При этом собственник обязан поставить квартирантов в известность относительно своих намерений, поскольку внезапная необходимость поиска нового жилья может доставить арендатору немало неудобств. Не говоря уже о том, что статья 675 Гражданского кодекса, повествующая о правах и обязанностях квартиросъемщика, явно указывает, что смена собственности не является причиной расторжения договора найма.

Другими словами, жильцы после продажи квартиры могут спокойно себя чувствовать до наступления срока, указанного в договоре аренды. Ни бывший собственник, ни теперешний владелец недвижимости не могут их выселить на законных основаниях, придется договариваться полюбовно.

superrielt.ru